Hậu sốt đất, giá giao dịch đất nền ở các thành phố lớn như thế nào?

Năm 2021, mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid nhưng giá bất động sản đất nền, nhà ở vẫn tăng liên tục. Tính đến thời điểm tháng 1/2022, giá đất nền đã tăng từ 20-30% tại nhiều địa phương, trong khi giá nhà ở riêng lẻ ở các dự án cũng tăng khoảng 15-20% (số liệu so với thời điểm năm 2020).

Các đợt sốt đất liên tiếp đẩy giá bất động sản lên cao

Dịch bệnh Covid-19 kéo dài hơn 2 năm qua đã tác động trực tiếp đến mọi mặt đời sống, kinh tế, xã hội, các lĩnh vực kinh doanh trong đó có bất động sản. Thế nhưng bất chấp khó khăn kinh tế, từ đầu năm 2021 đến nay, các đợt “sốt” giá bất động sản vẫn liên tiếp diễn ra, đặc biệt là ở phân khúc đất nền. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất ở nhiều thành phố, tỉnh thành trên cả nước tăng “chóng mặt”.

Cách đây 1 năm, thời điểm sau Tết Nguyên đán, giá đất ở nhiều địa phương tăng phi mã cho đến tận cuối tháng 4. Tại khu vực miền Nam, tín hiệu báo hiệu đợt tăng giá đất đầu tiên xảy ra vào đầu tháng 2/2021, sau khi lãnh đạo tỉnh Bình Phước đến huyện Hớn Quản khảo sát vị trí khu đất xây sân bay lưỡng dụng diện tích 500 ha. Thông tin này nhanh chóng thu hút sự quan tâm của các môi giới từ các địa phương lân cận. Môi giới, “cò đất” tìm đến hai xã An Khương, Tân Lợi tìm cách “đẩy” giá, “thổi” giá những mảnh đất nông nghiệp vốn chỉ sử dụng để trồng cây cao su lâu năm, khiến giá đất nơi đây tăng theo chiều thẳng đứng. 

Cơn sốt đất cũng nhanh chóng lan tỏa ở Hà Nội và nhiều tỉnh thành khác. Tại Thủ Đô, sau khi có thông tin thành phố chuẩn bị phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tháng 6 năm 2021, từ thời điểm đó đất nền khu vực ven sông Hồng tăng mạnh mẽ.

Chỉ trong vòng nửa tháng, giá đất ở các khu vực có vị trí đẹp ở huyện Đông Anh chứng kiến mức tăng từ 20-30%. Khu đất “vàng” Vĩnh Ngọc, vườn đào trung tâm huyện Đông Anh hiện đang giao dịch quanh mức 80-100 triệu đồng/m2. Tại thời điểm đó, giá đất ở nhiều địa phương tăng liên tục, trung bình mức tăng đạt 10%/tháng, thậm chí có những nơi đất tăng giá tới 2-3 lần trong 1 đến 2 tháng. 

Trước tình trạng “loạn” giá đất, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, chính quyền các tỉnh, thành phố đã phải vào cuộc để ngăn chặn, kiềm chế các cơn sốt đất. Tuy nhiên, thời điểm cuối năm 2021 (sau khi kết thúc các đợt giãn cách xã hội), số lượng đến TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận Hà Nội để tìm mua đất nền lại một lần nữa tăng cao, dẫn đến tình trạng sốt đất tiếp diễn. 

Thời điểm cuối năm 2021, nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường từ các tổ chức uy tín đã chỉ ra rằng nhu cầu tìm kiếm đất nền có xu hướng tăng trên tất cả các tỉnh thành cả nước. Đặc biệt tại các tỉnh lân cận Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hà Nam, Bắc Giang, nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng đột biến. 

Theo đó trong tháng 12/2021, lượt tìm kiếm đất nền thổ cư và đất nền dự án ở các địa phương nói trên tăng trên 2 con số. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền ở Hà Nội tăng 19% so với cùng kỳ năm ngoái, tại Hà Nam tỷ lệ tăng 36% so với cùng kỳ năm trước đó. Tại các tỉnh Hưng Yên, Bắc Giang và Hòa Bình ghi nhận lượt quan tâm tìm kiếm đất nền tăng từ 18 -22%. 

Tại một số khu vực Tây Nam Bộ như Bạc Liêu, Sóc Trăng, Hậu Giang làn sóng rao bán đất nền cũng vô cùng sôi động. Mặc dù vậy, hiện tượng “sốt đất” ở các địa phương nói trên đều chỉ là sốt ảo, số lượng người có ý định mua thật và giao dịch không thực sự nhiều. Số lượng tin đăng rao bán nhà đất ở các tỉnh miền Tây trong năm 2021 từng có thời điểm tăng 15-20% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng nhu cầu tìm kiếm và giao dịch thật không tăng cao, vì thế cơn sốt đất ở Tây Nam Bộ cũng nhanh chóng giảm nhiệt vào dịp cận Tết. 

Giá đất nền tại những địa phương từng “sốt đất” nay ra sao?

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động, dù trong thời gian qua nền kinh tế gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng trái với kỳ vọng của khách hàng, giá bất động sản ở phân khúc nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng. Theo báo cáo, năm 2021, trên cả nước có khoảng 170.465 giao dịch đất nền tiến hành thành công. Riêng ở thành phố Hà Nội có 10.875 giao dịch diễn ra thành công. Ở thành phố Hồ Chí Minh số lượng giao dịch thành công là 14.443 lượt giao dịch. Số lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất tại các thời điểm cuối quý I, II và tháng 12 năm 2021.

Tính đến tháng 1/2022, giao dịch nhà ở, đất nền ở một số địa phương vẫn ghi nhận tình trạng tăng giá. Cụ thể, ở Hà Nội, một số dự án mức giá đã tăng khá cao, đơn cử: Khu di dân Đền Lừ III (quận Hoàng Mai) giá 160 triệu đồng/m2, khu đô thị Tân Tây Đô (Đan Phượng) có giá lên tới 75 triệu đồng/m2, dự án Văn Khê (Hà Đông) có giá rất cao lên tới 168 triệu đồng/m2…

Ở thành phố Hồ Chí Minh, một vài dự án cũng đã ghi nhận mức tăng giá mạnh. Đơn cử, có thể kể tới dự án Saigon Mystery Villas (Quận 2) đang được chào bán với giá khoảng 210 triệu đồng/m2, dự án Jamona Home Resort (TP.Thủ Đức) có giá trên dưới 60 triệu đồng/m2, dự án KDC Nam Long (Quận 9) hiện được rao bán với giá 85 triệu đồng/m2, dự án Làng Đại học ABC (huyện Nhà Bè) ở ngưỡng 75 triệu đồng/m2…

Ở thành phố Đà Nẵng, giá bình quân của một số dự án đáng chú ý đang ở mức như sau: dự án The Sun City Eco Island (nằm tại quận Cẩm Lệ) có giá trung bình là 48,3 triệu đồng/m2, hay dự án đô thị One River (Ngũ Hành Sơn) đang có mức giá khoảng 61,0 triệu đồng/m2. 

Ở thành phố Hải Phòng, giá giao dịch một số dự án trọng điểm như sau : dự án Dương Kinh New City (quận Dương Kinh) có giá trung bình là 15,1 triệu đồng/m2, dự án chung cư Him Lam Hùng Vương (quận Hồng Bàng) đang được rao bán với giá là 35,1 triệu đồng/m2. 

Ở Đồng Nai, giá giao dịch ở một số dự án như sau: dự án Lavender City (Vĩnh Cửu) có giá trung bình 17,1 triệu đồng/m2, dự án Tiến Lộc Garden (Nhơn Trạch) có giá trung bình ở ngưỡng 18,3 triệu đồng/m2. 

Ở tỉnh Bình Dương, giá rao bán đất nền dự án như sau: dự án Hana Garden Mall (Bắc Tân Uyên) có giá xoay quanh ngưỡng 11 triệu đồng/m2, dự án Khu đô thị Đông Bình Dương ở thành phố Dĩ An có giá rơi vào khoảng 11,7 triệu đồng/m2. 

Tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, giá giao dịch bình quân ở một số dự án như sau: dự án Long Điền ở huyện Long Điền có mức giá 13,5 triệu đồng/m2, dự án Thanh Sơn Residence ở thành phố Bà Rịa có mức giá trung bình 13,2 triệu/m2…

Đất nền ở các tỉnh âm thầm tạo sóng dịp đầu năm

Dù liên tục tăng giá nhưng đất nền vẫn luôn luôn là sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư. Những mảnh đất nền thổ cư, đất nông nghiệp ở các khu vực giá còn mềm được đông đảo khách hàng săn đón, mua đi bán lại nhiều lần. Điều này khiến mặt bằng giá đất nền tăng liên tục. Dù ở thời điểm hiện tại, đất nền không còn sốt diện rộng như đầu năm 2021, nhưng hoạt động mua bán vẫn diễn ra âm thầm ở nhiều địa phương, đặc biệt là các tỉnh có lợi thế về quy hoạch, cơ sở hạ tầng.

Theo ghi nhận, so với trước Tết, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm ở các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh đã tăng từ 10-20%. Những mảnh đất đẹp, vị trí thuận lợi, có giá tăng nhanh hơn nhưng nguồn hàng bán ra lại rất khan hiếm. Riêng các tỉnh Đồng Nai, Bình Phước, Đà Nẵng, Bình Thuận…vẫn sẽ là những địa phương nằm trong danh sách đầu tư bất động sản của nhiều khách hàng. 

Dù đất nền không phải là thị trường mới mẻ nhưng vẫn luôn có sức hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư bởi lẽ tiềm năng khai thác rất lớn. Những địa phương, khu vực có lợi thế về hạ tầng giao thông, tiện ích, quy hoạch…đều được giới đầu tư bắt “sóng” rất nhanh. 

Sự biến động của giá đất nền tuy phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau nhưng độ biến động giá của phân khúc này luôn cao hơn so với các phân khúc khác. Mức tăng đất nền lẻ dao động từ 20%-40%/năm trong khi đất nền dự án là 15-20%/năm. Riêng đất nền lẻ ở những khu vực ăn theo quy hoạch, hạ tầng còn có thể đạt mức tăng lên tới 50-70%/năm. Đây là loại hình bất động sản được đông đảo giới đầu tư ưa chuộng, thường xuyên tìm kiếm, trong khi đất dự án tăng giá chậm hơn. 

Dự báo trong tương lai, đất nền vẫn là phân khúc được yêu thích, đặc biệt là khi nền kinh tế có nguy cơ lạm phát. Trong năm 2022, một số khu vực sẽ xảy ra sốt đất cục bộ. Nhưng các cơn sốt đất sẽ khó lòng xảy ra trên diện rộng như năm 2021 bởi các địa phương đã chuẩn bị sẵn phương án ứng phó, ngăn chặn sốt đất.