Doanh nghiệp bất động sản loay hoay với bài toán giảm giá nhà

Nhiều thách thức

Chỉ hơn 1 năm trở lại đây, phân khúc chung cư vẫn ghi nhận mức tăng giá nhanh, từ 5 - 15% tuỳ từng khu vực và ở từng dự án. Đối với phân khúc giá căn hộ có nhu cầu ở thực thì giá không những không giảm mà còn tăng dần đều. Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, giá chung cư đã tăng tới 77% chỉ trong 4 năm gần đây. Trong quý III/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2 – mức giá này tăng trong 19 quý liên tiếp.

Phân khúc chung cư vẫn ghi nhận mức tăng giá nhanh, từ 5 - 15% tuỳ từng khu vực và ở từng dự án. Ảnh Báo Tài nguyên môi trường

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thực hiện thông qua việc hỗ trợ khách hàng như chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, kéo dài thời gian thanh toán song vẫn khó giảm được giá nhà. Điều này bao gồm việc cho phép khách hàng đóng trước chỉ từ 10 - 30% đã có thể nhận nhà, cùng với việc hỗ trợ lãi suất hoặc tạm hoãn trả nợ gốc.

Năm 2023 có thể nói là giai đoạn khó khăn nhất của doanh nghiệp bất động sản. Nếu như trước đây, khi bán nhà chủ đầu tư mong muốn lợi nhuận hàng chục phần trăm mới bán, thì nay, nhiều chủ đầu tư cho biết họ chấp nhận hòa, thậm chí lỗ để tạo dòng tiền và thanh khoản cho thị trường. Tuy vậy, ở thời điểm này, doanh nghiệp bất động sản muốn giảm giá bán là không dễ và đang gặp khó khăn.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng việc giảm giá bán bất động sản là một thách thức cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân. Bởi theo bà Hằng, trong quá trình phát triển dự án thì các chi phí đầu tư ban đầu như chi phí đất, vốn, của chủ đầu tư hiện rất cao. Đó là chưa kể, quá trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài có thể mất hai đến ba năm càng khiến chi phí đầu tư tăng lên làm tăng giá bất động sản.

Đại diện chủ đầu tư một dự án tại TP HCM cho biết, rất muốn giảm giá nhà để người mua có thể tiếp cận dễ dàng hơn song doanh nghiệp cũng đối mặt với khó khăn trước bối cảnh các chi phí đầu vào không thể giảm nổi. Thêm nữa, doanh nghiệp còn có cam kết mức lợi nhuận tối thiểu đạt được hàng năm với các cổ đông và đối tác.

Dù rất muốn giảm giá nhà để người mua có thể tiếp cận dễ dàng hơn song doanh nghiệp cũng đối mặt với khó khăn trước bối cảnh các chi phí đầu vào không thể giảm nổi. Ảnh Doanh nghiệp và hội nhập.

Với phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu sử dụng lại càng khó giảm vì cầu luôn lớn hơn cung. Thực tế của việc giá chung cư tăng dần đều thời gian qua đã chứng minh điều đó. Giá chỉ giảm ở những sản phẩm bất động sản nghiêng về đầu tư, đầu cơ do trước đây bị đẩy lên cao.

Ở góc độ chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, có một số lý do chính khiến giá nhà không hạ phải kể đến đó là nguồn cung đang thiếu hụt trong khi nhu cầu mua thực vẫn tăng. Thứ hai là bản thân nhà đầu tư và doanh nghiệp đã phải bỏ rất nhiều chi phí giao dịch để làm dự án nên giảm giá bây giờ sẽ rất lỗ, do đó mà họ có tâm lý chờ đợi từ thị trường sẽ phục hồi trở lại.

Một nguyên nhân nữa dẫn đến việc giảm giá nhà là thách thức bởi bất động sản thường được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng. Và nếu như giảm giá thì tài sản đảm bảo sẽ bị hạ giá trị thì ngân hàng sẽ bị yêu cầu bổ sung.

Giải pháp nào?

Chia sẻ về giải pháp cho vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, cần phải giải quyết vấn đề quan trọng nhất hiện nay là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường bất động sản. Theo vị Chủ tịch GP. Invest, sự lệch pha cung cầu này nằm ở những ách tắc trong pháp lý và cần phải tìm lối ra từ đây.

Trên thực tế, thủ tục pháp lý nhà ở chậm là loại chi phí đẩy rất lớn và khi cùng với các nguyên nhân khác khiến giá thành nhà ở bị đội lên. Muốn kéo giảm giá nhà đất thì phải tháo gỡ về tính pháp lý, từ đó tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư làm dự án, tạo nguồn cung ra thị trường. Do đó, cần vai trò của Nhà nước là có chính sách để tháo gỡ những khó khăn vướng mắc.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng cho rằng, lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là pháp lý. Bên cạnh đó, để giảm giá, ông Toản cho rằng Chính phủ phải có quỹ đầu tư nhà ở, đầu tư bất động sản thì tin rằng giá nhà sẽ được kiểm soát.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia thì cho rằng, cần hướng tới làm nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Qua đó sẽ giúp người dân tiếp cận được với nhà giá thấp.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị nhiều giải pháp mang tính tổng thể hơn khi ở cương vị Chủ tịch HoREA. Ông Châu đề nghị các chủ đầu tư giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, tăng chiết khấu và có các chính sách nhằm kích cầu cho thị trường. Bên cạnh đó, hiện đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp. Hoặc doanh nghiệp có thể tham gia xây dựng lại nhà chung cư cũ, tái phát triển các khu vực đô thị cũ lụp xụp...

Ông Châu cũng đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023. Ông cho rằng, các quy định này sẽ giúp chuẩn hóa quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại.

Đồng quan điểm, chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng, trong tình hình hiện nay, doanh nghiệp cần thể hiện quyết tâm trong việc cơ cấu lại phân khúc, chấp nhận giảm giá bán, đa dạng hóa nguồn vốn để giảm bớt rủi ro. Nhiều nhận định cũng cho rằng, cần sự hành động cụ thể của chính các doanh nghiệp và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực phù hợp với thu nhập của người dân, từ đó nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.