Thách thức với nhà đầu tư ngoại khi gia nhập bất động sản Việt Nam

Theo VnExpress, từ dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield cho thấy giao dịch đầu tư và M&A bất động sản vẫn diễn ra trong năm 2023 nhưng số lượng ít và tổng giá trị cũng nhỏ hơn so với năm ngoái. Trong đó tổng giá trị giao dịch chín tháng đầu năm đạt 729 triệu USD, giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái, do thiếu thương vụ giá trị lớn. Trong đó, những nhà đầu tư nước ngoài vẫn là các đối tượng chính trong những hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản Việt Nam. Còn khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư ngoại đang gặp rất nhiều thách thức khi gia nhập thị trường Việt Nam để xem các dự án bất động sản. Chuyên gia Cushman & Wakefield cho biết mặc dù nên kinh tế trên thị trường đang chậm lại và có nhiều tài sản thoái vốn, danh mục dự án để khối ngoại có thể xuống tiền lại khá ít. Nguyên nhân chính là những vướng mắc về mặt pháp lý, nhất là thời gian hoàn thiện pháp lý dự án, đội tranh về kỳ vọng cả từ hai phía cũng như quy trình bồi thường.

Về phía bên mua trở ngại chủ yếu ở thời điểm này đó là tìm kiếm những cơ hội tốt, có dòng thu nhập ổn định. Đa phần các nhà đầu tư đều muốn tìm kiếm cơ hội hợp tác và phát triển với những ông lớn Trên thị trường nhưng như vậy sẽ mất rất nhiều thời gian và có thể không đạt được kết thỏa thuận như kỳ vọng. Một thách thức nữa là đa phần những dự án bất động sản được chào bán trên thị trường không công bố rộng rãi nên khả năng tiếp cận tài sản cũng rất eo hẹp.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam  Đã đưa ra nhận định các nhà đầu tư ngoại tại Việt Nam đang gặp thách thức lớn nhất ở các thủ tục pháp lý, hành chính đặc biệt là khâu giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Trong khi việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1 / 500 đều là các yếu tố quan trọng để có thể triển khai một dự án. Hiện nay, có ít dự án hoàn chỉnh về pháp lý đã gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng bởi ngân hàng luôn yêu cầu những quy định chặt chẽ vì tài sản thế chấp trước khi cho vay.

Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết việc hoàn thành hoạt động M&A Sẽ vẫn phải đối mặt với các khó khăn cho đến khi có sự thay đổi, hoàn thiện trong việc giải quyết phí sử dụng đất cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài. Ví dụ như những sản phẩm condotel đã từng gặp khủng hoảng pháp lý ở trên thị trường nhưng sau khi đã được giải quyết và có những giải thích rõ ràng từng cơ quan quản lý xong các nhà đầu tư vẫn hết sức cẩn trọng khi rót tiền vào hình thức này.

Chỉ khi tháo gỡ được những vướng mắc về mặt pháp lý thì các hoạt động M&A bất động sản trên thị trường mới có thể bùng nổ. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Đánh giá Việt Nam vẫn là một trong những thị trường mới nổi thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài rất lớn trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang xảy ra các biến động. Yếu tố quan trọng nhất trong quyết định đầu tư hay các thương vụ sáp nhập mua lại của những nhà đầu tư ngoại ở Việt Nam đó chính là tỷ suất sinh lời hấp dẫn trong tương lai.

Trong giai đoạn 2018 đến chín tháng đầu năm 2023, tổng vốn đầu tư và M&A bất động sản vào Việt Nam đạt khoảng 4,2 tỷ USD, Trong đó dẫn đầu vẫn là loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt là 46 % và 28 %. Điều này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài có khẩu vị tập trung vào bất động sản phục vụ nhu cầu "an cư lạc nghiệp".

Ông Neil MacGregor cũng cho biết Việt Nam là một trong những quốc gia có rất nhiều lợi thế để thu hút những khoản đầu tư từ các nước lớn như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Nhật Bản. Những lợi thế có thể kể đến như dân số đông, cơ sở hạ tầng và đô thị hóa phát triển khoản đầu tư nước ngoài dồi dào và tầng lớp trung lưu phát triển nhanh chóng. Đặc biệt, ngành công nghiệp được hưởng lợi từ những hiệp định thương mại tự do thúc đẩy đầu tư đa dạng cũng như phát triển bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp trong nước cũng đã đem đến cơ hội đầu tư lớn cho những doanh nghiệp nước ngoài để mở rộng cơ sở và đa ngành nghề. Điều này đã giúp cho khối ngoại có thể nhanh chóng gia nhập thị trường Việt Nam.

Các chuyên gia nhận định hiện tại là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường hoạt động thu tóm hoặc liên kết với những tổ chức tài chính có tìm lực mạnh. Cushman & Wakefield dự báo giai đoạn 2024-2026 Sẽ ghi nhận một đợt sóng mới trên thị trường bất động sản Việt Nam khi nhận được nguồn vốn lớn tụi khối ngoại đổ vào thị trường. Mục tiêu đầu tư vẫn nằm ở việc sẽ tìm kiếm ra những quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng minh bạch và có tiềm năng phát triển trong tương lai.

Do đó, yêu cầu đặt ra đối với chính phủ, các bộ, ban, ngành đó là hoàn thiện được khung pháp lý, hỗ trợ cho các nhà đầu tư nước ngoài khi gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiết kiệm được thời gian và rút ngắn các thủ tục cần thiết.