Chuyên gia nhận định thế nào về con số hơn 300.000 tỷ đồng bất động sản tồn kho?

Hơn 300.000 tỷ đồng bất động sản tồn kho

Hiện nay, các báo cáo đều chỉ ra rằng, thị trường địa ốc đang xuất hiện dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, thống kê cho thấy, cả nước vẫn đang có 1.200 dự án bất động sản trị giá đến 30 tỷ USD đang chờ gỡ vướng, trong đó vấn đề pháp lý chiếm đến 80% những khó khăn, tạo nên áp lực nặng nề.

Trong đó, các đơn vị phát triển nhà ở đang chịu nhiều áp lực nhất khi theo kết quả thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho ròng tính đến ngày 30/9 đạt 301.000 tỷ đồng.

Mặc dù con số trên chỉ tăng hơn 4% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng lại tăng đến 35% so với ngày 30/9/2021. Novaland tiếp tục là “quán quân” với vị trí hàng tồn kho cuối quý III hơn 137.755 tỷ đồng, dù đã giảm gần 1.100 tỷ đồng so với cuối quý liền trước, nhưng vẫn tăng mạnh so với cùng kỳ.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng khác có thể kể đến như: Khang Điền - KDH (đến cuối tháng 9 ghi nhận hàng tồn kho đạt 17.152 tỷ đồng, tăng tới 37% so với đầu năm), Nam Long - NLG (16.800 tỷ đồng, tăng 13%), Đất Xanh - DXG (14.788 tỷ đồng, tăng 5%), Kinh Bắc - KBC (12.257 tỷ đồng, xấp xỉ đầu năm), PDR (12.157 tỷ đồng), DIG (6.276 tỷ đồng, tăng 6%)...

Tổng giá trị hàng tồn kho ròng tại ngày 30/9 đạt trên 301.000 tỷ đồng

Lượng hàng tồn kho tăng mạnh cũng phản ánh phần nào thực trạng thị trường bất động sản khó khăn hiện nay, bởi những vướng mắc pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư đang bị chồng chéo. Thêm vào đó là việc thanh khoản thị trường chưa thể vực dậy vì niềm tin giảm sút.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, từ đầu năm 2023 đến nay, có gần 6.000 sản phẩm nhà đất được giao dịch thành công, điều này cho thấy thị trường có dấu hiệu khởi sắc hơn. Tuy nhiên, con số này mới chỉ chiếm 10% so với điều kiện bình thường.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, không thể đánh giá “sức khỏe” của một doanh nghiệp bất động sản chỉ bằng số lượng hàng tồn kho. Bởi phần lớn hàng tồn kho hiện tại nằm chủ yếu ở khoản mục sản phẩm dở dang, đang triển khai. Về lý thuyết, đây có thể là nguồn thu khổng lồ cho các chủ đầu tư trong tương lai.

Tuy nhiên, trong trường hợp xấu như vướng mắc pháp lý kéo dài có thể lên đến hàng chục năm, tồn kho lại có thể trở thành “cục máu đông” của doanh nghiệp. Đây là lý do các “đại gia” đang có một cuộc chạy đua đẩy nhanh thanh khoản với hàng loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi khủng.

Nên buồn hay nên vui?

Ông Hoàng, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 650 căn hộ tại quận 6 (TP. Hồ Chí Minh) tiết lộ, hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, rất hiếm hàng mới. Áp lực kích cầu buộc chủ đầu tư phải tăng khuyến mại để cạnh tranh.

Theo ông Hoàng, mức độ tồn kho phần nào phản ánh khó khăn của thị trường. Trong 3 tháng qua, dù đã tung ra nhiều chính sách ưu đãi, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33%, nhưng công ty của ông chỉ bán được khoảng 30/260 căn mở bán. Thậm chí, tình hình này khó cải thiện trong ngắn hạn.

Cũng theo vị chủ đầu tư này, trong bối cảnh tồn kho lớn, dòng vốn tín dụng chưa thực sự được khơi thông, các chính sách giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc của các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc. Nhờ hình thức này, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Dưới góc nhìn của giới phân tích, nhiều chuyên gia cũng cho rằng việc hàng tồn kho tăng sẽ có hai mặt, cả tích cực và tiêu cực. Về mặt tích cực, hàng tồn kho cho thấy các doanh nghiệp vẫn đang có “của để dành”. Như Novaland là một ví dụ, doanh nghiệp này đang dùng hàng tồn kho như tài sản đảm bảo. Ngược lại, ở chiều tiêu cực, lượng hàng tồn kho lớn tạo áp lực lớn cho chủ đầu tư về việc thu hồi dòng tiền. Đáng chú ý, kết quả khảo sát cho thấy, các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản đang gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền, khi số ngày phải thu và số ngày tồn kho liên tục tăng lên.

Tồn kho lớn đang tạo áp lực lên các doanh nghiệp bất động sản

Cụ thể, báo cáo của Ban Nghiên cứu và Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) công bố mới đây cho biết, số ngày tồn kho trung bình quý I/2023 của doanh nghiệp xây dựng lên đến 4527 ngày, so với 661 ngày của quý I/2022. Trong khi đó, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 cũng lên đến 5.662 ngày. Cá biệt, có doanh nghiệp ghi nhận số ngày tồn kho lên tới 54.334 ngày (hay với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng).

Như vậy, lượng hàng tồn kho đang phản ánh cả hai mặt tốt và xấu của doanh nghiệp. Do đó, giới chuyên gia cho rằng cần nhanh chóng điều chỉnh toàn diện và mạnh mẽ các quyết định về pháp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư và Luật Đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu của thị trường.

Về phía các chủ đầu tư, cần chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng chú trọng các dự án đang thực hiện đúng tiến độ cũng như có tiềm năng thu hồi vốn nhanh. Đồng thời, các chuyên gia cũng nhấn mạnh thời kỳ “ôm” nhiều dự án, rồi phát hành trái phiếu, tiếp cận dòng tiền “rẻ” để thực hiện đã qua.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cần hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở thực, trong đó chú trọng phát triển các sản phẩm chung cư/căn hộ tầm trung, bình dân. Nếu không thể giảm giá thì việc tăng chiết khấu, ưu đãi để thuyết phục khách hàng “xuống tiền” cũng chỉ là hành động “thức thời” trong thời kỳ khó khăn.

Thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất?

Thực tế, thời gian gần đây, nhiều người mua đã rục rịch đi “săn” bất động sản. Theo đó, lượng giao dịch cũng tăng trở lại. Theo số liệu mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2023, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I/2023 trước đó. Như vậy để thấy, nhà đầu tư đã mạnh dạn hơn trong quyết định xuống tiền. Khác hẳn so với những tháng đầu năm, dù người bán giảm giá từ 20 - 30%, thậm chí có trường hợp cá biệt giảm tới 50% vẫn khó bán.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc và khu vực có dấu hiệu “vượt đáy”.

Nhiều chuyên gia cho rằng việc hàng tồn kho tăng cũng có hai mặt, cả tích cực và tiêu cực

Theo vị Chủ tịch VARS, nếu như thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng, thì thời gian gần đây, trước những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư. Tài sản đảm bảo là bất động sản do Ngân hàng Phát mãi cũng gia tăng trên thị trường.

Đặc biệt, lãi suất được điều chỉnh giảm rõ rệt tiệm cận về mức đầu năm 2022, dòng tiền nhàn rỗi trong dân tuy chưa nhiều, nhưng đã bắt đầu rục rịch trở lại đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi thị trường bất động sản trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh”, chưa “hồi sức” hoàn toàn. Phục hồi “chậm mà chắc”, từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là chìa khóa giúp việc trở lại thành công.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, đây là khoảng thời gian hết sức quan trọng, mang tính quyết định cho sự “chuyển mình” của thị trường bất động sản. “Cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là chốt chặn cuối cùng cần giải tỏa để thị trường bất động sản thực sự trở về trạng thái bình thường mới”.