Doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu lấy mình trước khi chờ được giải cứu

Phải đi từ căn nguyên của vấn đề

Chúng ta phải xác định rằng, vấn đề vốn doanh nghiệp nào cũng thiếu không riêng gì các doanh nghiệp bất động sản. Trước khi xác định làm một dự án bất động sản, các doanh nghiệp cần xác định được lượng vốn mình có bao nhiêu, vốn huy động được từ thị trường vốn là bao nhiêu. Sau đó mới tính tới nguồn vốn vay từ các ngân hàng vì đây chỉ là nguồn vốn bổ sung. Nguồn vốn của ngân hàng không phải để dành cho kinh doanh bất động sản. Không thể lấy vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn được. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mang tính hệ thống đối với hệ thống ngân hàng. Như vậy sẽ rất nguy hiểm cho nền kinh tế.

Nếu thiếu vốn, các doanh nghiệp bất động sản phải tự đặt câu hỏi “tại sao mình thiếu vốn?” và đi tìm câu trả lời cho mình. Trong trường hợp không tìm ra câu trả lời cho câu hỏi đó thì không nên kinh doanh bất động sản.

Các doanh nghiệp không có tiềm lực thì không nên đầu tư sản xuất bất động sản. Nếu các doanh nghiệp đã có đủ tiềm lực rồi nhưng còn thiếu vốn ngắn hạn thì mới tính đến phương án bổ sung từ nguồn tín dụng ngân hàng. Trường hợp các doanh nghiệp mở rộng quy mô lớn hơn nữa thì phải tiến hành huy động từ thị trường vốn, các ngân hàng không thể lo vấn đề vốn trung dài hạn của các doanh nghiệp.

Vốn ngân hàng là vốn ngắn hạn có chức năng bổ sung vốn lưu động cho các doanh nghiệp. Nguồn vốn này giúp các doanh nghiệp mua nguyên vật liệu, thiết bị máy móc, vật tư để phục vụ sản suất nhằm tạo công ăn việc làm, tạo ra thu nhập cho người lao động cũng như đáp ứng nhu cầu sản phẩm trong nước và xuất khẩu.

Do đó, các doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn thì cần huy động từ các kênh khác như từ thị trường vốn bằng phát hành cổ phiếu hay trái phiếu và nguồn vốn từ các khoản trả trước của khách hàng khi họ mua các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Nguồn vốn của ngân hàng chỉ có vai trò bổ sung phần vốn lưu động bị thiếu hụt trong ngắn hạn. Vì vậy, không thể có chuyện các doanh nghiệp bất động sản cứ thiếu vốn thì các ngân hàng phải đáp ứng.

Mặt khác, thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn, các doanh nghiệp không huy động vốn được lại kêu đến ngân hàng. Các doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp không thành công là do bản thân các doanh nghiệp chứ không phải do các ngân hàng. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản phải tự đặt ra cho mình câu hỏi “tại sao mình không huy động được vốn từ thị trường vốn?”, “Vấn đề của doanh nghiệp mình ở đâu?”, … Từ đó mới có thể giải quyết được căn nguyên của vấn đề vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, sự phát triển bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm, không bám sát nhu cầu của thị trường đã đẩy tỷ lệ hàng tồn kho lên cao. Đây chính là một trong những nguyên nhân chính “chôn vốn” của các doanh nghiệp bất động sản. Những khu đô thị với hàng nghìn căn biệt thự liền kề, những khu biệt thự nghỉ dưỡng đang xây dựng dở dang đang chôn hàng trăm nghìn tỷ đồng tiền vốn của ngành bất động sản. Do vậy, nếu giải quyết được bài toán này sẽ giúp giải phóng một lượng vốn rất lớn cho thị trường bất động sản. Từ đó, giúp các doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung nhanh chóng phục hồi.

Các doanh nghiệp bất động sản phải tự thay đổi mình trước

Tình hình kinh tế trong và ngoài nước đang rất khó khăn, đây là thời điểm chúng ta cần tập trung nguồn lực cho các lĩnh vực sản suất, dịch vụ nhằm tạo công ăn việc làm cho đông đảo người lao động góp phần đưa đất nước vượt qua giai đoạn khó khăn này. Các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản chắc chắn không được ưu tiên. Do đó, để có thể vượt qua những khó khăn ở giai đoạn hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi để tự cứu mình trước khi chờ người khác cứu mình.

Các doanh nghiệp bất động sản đã quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng trong thời gian qua. Những khó khăn về nguồn tín dụng ngân hàng đã được cảnh báo từ trước vì các chỉ tiêu tín dụng và tiền tệ của Việt Nam đã ở ngưỡng cảnh báo. Do đó, bản thân các doanh nghiệp phải tự thay đổi lại mình để tránh phụ thuộc quá vào nguồn vốn ngân hàng như trước đây.

Mặt khác, những khó khăn của thị trường vốn hiện nay cũng xuất phát từ các vấn đề của chính các doanh nghiệp. Muốn huy động được nguồn vốn dài hạn trên thị trường vốn, các doanh nghiệp phải tự thay đổi mình, phải minh bạch hơn, chuẩn chỉ hơn, quản lý hiệu quả hơn hoạt động sản suất kinh doanh của mình. Từ đó, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, từng bước nâng cao uy tín của doanh nghiệp và lấy lại được niềm của các nhà đầu tư. Có như vậy, việc huy động vốn trung và dài hạn mới có hiệu quả cao.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cần cơ cấu lại sản phẩm của mình, bám sát nhu cầu của thị trường nhằm giảm lượng hàng tồn kho xuống mức phù hợp. Từ đó, giảm lượng vốn bị “chôn” góp phần tăng hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp.

Nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng cao nhưng không có nghĩa các doanh nghiệp bán sản phẩm nào người dân có thể mua sản phẩm đó. Trong khi đại đa số người dân vẫn đang ở mức thu nhập trun bình thấp, họ không thể tiếp cận được những sản phẩm ở phân khúc cao cấp thì các doanh nghiệp lại tung ra chủ yếu là sản phẩm cao cấp, không đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Ngược lại, các sản phẩm cao cấp này lại chủ yếu phục vụ nhu cầu tích trữ tài sản và là công cụ để đẩy giá bất động sản lên cao của một số ít người.

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lượng hàng tồn kho trên thị trường hiện nay khoảng 100.000 sản phẩm. Trong đó chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, không đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân nên  thanh khoản rất kém. Lượng hàng tồn kho ở thời điểm hiện tại tương đương với giai đoạn năm 2011-2013 và đều khó hấp thụ do mức giá quá cao không phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.

Chính sự bất hợp lý này đã dẫn đến một nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay, thanh khoản kém nhưng giá vẫn tăng. Nếu lượng hàng tồn kho 100.000 sản phẩm với mức giá cả chục tỷ đồng kia là những căn hộ có giá khoảng 2 tỷ đồng, chắc chắn sẽ được bán hết ngay bởi nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Như vậy, thị trương sẽ có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng được đưa vào phục vụ nhu cầu của thị trường.

Giải pháp trước mắt dành cho các doanh nghiệp bất động sản là tái cơ cấu lại sản phẩm, tái cấu trúc lại doanh nghiệp bằng cách bán bớt những dự án chưa triển khai, dành nguồn lực tập trung cho các dự án dở dang. Từ đó, giảm tỷ lệ hàng tồn kho là các sản phẩm dở dang và đưa các sản phẩm hoàn thiện đưa ra thị trường để tái quay vòng vốn. Khi dòng vốn được quay vòng, doanh nghiệp sẽ dẫn hồi sinh, thị trường sẽ dần hồi phục.

Thực tế hiện nay, đã có một số doanh nghiệp mạnh dạn tái cấu trúc lại mình bằng các thương vụ M&A như Novaland, Phát Đạt, … Nhờ tái cấu trúc, các doanh nghiệp này đã giải quyết được những khó khăn trước mắt như các khoản nợ đến hạn. Đồng thời có được một nguồn vốn bổ sung kịp thời cho các dự án dở dang. Từ đó mở ra cơ hội phục hồi cho các doanh nghiệp trong thời gian tới.