Đâu là yếu tố quyết định đến sức bật của thị trường BĐS năm 2023?

Theo dự báo của ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục.

Vị chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản vừa trả qua một năm 2022 đầy thăng trầm, với đầu năm đầy "hưng phấn", đến giữa và cuối năm lại chuyển sang trạng thái trầm lắng kéo dài. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay đó là bài toán dòng vốn.

Ông Đính cho hay, các doanh nghiệp bất động sản chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền để phát triển dự án phải đi vay. Trong khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là 2 kênh vốn quan trọng nhất. Tuy nhiên, cả hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt gây ra hệ lụy là nhiều doanh nghiệp buộc phải dừng, giãn tiến độ hay hoãn dự án trong thời gian dài do thiếu vốn, từ đó kéo theo thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quá khó khăn đã phải sa thải bớt lực lượng lao động. Bên cạnh đó, người mua bất động sản cũng khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất tăng mạnh.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, không tiếp cận được nguồn vốn vay chính là bài toán của các nhà đầu tư cá nhân cũng như chủ đầu tư trong thời điểm này. Trong thời điểm thị trường khó khăn, nguồn vốn từ  đâu và giải pháp là gì đang khiến nhiều nhà đầu tư đau đầu.

Với các nhà đầu tư cá nhân đã vay ngân hàng để mua bất động sản, nếu trả lại cho chủ đầu tư thì rất dễ gặp rủi ro khi trong hợp đồng mua bán có phần phạt. Nhưng rất ít nhà đầu tư để ý đến điều này. Qua đó, dẫn đến câu chuyện, nhiều nhà đầu tư đang cố "gồng" và không rõ sẽ gồng được đến lúc nào.

Bà Dung nhận định, rất có thể sẽ xuất hiện đợt giảm giá bán tháo trong thời gian tới khi chính sách tín dụng không được nới đúng nghĩa. Mặc dù vẫn có sức mua trên thị trường, nhưng không có nguồn hàng để mua và nhà đầu tư không tìm được nguồn vốn vay chính là nguyên nhân khiến một số loại hình bất động sản có thể đổ vỡ.

Vị đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, đây là thời điểm khá nhạy cảm của thị trường bất động sản. Vậy nên nhà đầu tư không thể nóng vội như thời điểm trước. Nguồn vốn để đầu tư chính là rào cản lớn nhất tại thời điểm hiện nay.

Dự báo diễn biến trong thời gian tới

Về vấn đề này, bà Dung cho rằng, bất động sản sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn và thử thách bao gồm: Nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là với nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Trong khi đó, với người mua để ở thực sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết nguồn cung mới sẽ tập trung từ phân khúc cao cấp trở lên.

Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng hiện nay đang dần được nới lỏng, nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân lẫn chủ đầu tư dự án. Việc khó tiếp cận với nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp với giá nhà tiếp tục gia tăng khiến cho thanh khoản của thị trường ít nhiều bị suy giảm. Điều này cần phải được "mở" ra trong năm 2023 để thị trường bất động sản phát triển ổn định. Có thể nói, yếu tố nguồn vốn quyết định đến 70-80% sự phục hồi của thị trường địa ốc.

Bên cạnh đó, những thông tin trên thị trường liên quan đến những thay đổi pháp lý như quy định về thời hạn sở hữu chung cư hay áp dụng thuế tài sản... Cùng với những cuộc điều tra trên thị trường về sai phạm của chủ đầu tư có thể sẽ gây ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, thời điểm này nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trong trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, đi cùng với đó là kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay cũng như luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Đồng thời, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án, do thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng gây ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Còn với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay sẽ có xu hướng gia tăng, vậy nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký hai Công điện số 1163 ngày 13.12.2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và Công điện số 1164 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Các chuyên gia đánh giá đây là tín hiệu tích cực đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Đồng thời đây cũng là cơ hội để các dự án bất động sản giải quyết bài toán về dòng vốn cũng như xử lý các vấn đề vướng mắc về thủ tục pháp lý, giúp thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của các dự án cũng như góp phần khôi phục sự sôi động của thị trường bất động sản thời gian tới.

Cùng với đó, hiện tại đang trong quá trình sửa đổi luật liên quan đến bất động sản, một số nhà đầu tư ngại xuống tiền trong thời gian này. Do đó, các chuyên gia cho rằng, đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ dần rõ ràng hơn thì trường sẽ có động lực để hồi phục mạnh mẽ.

Với bối cảnh bất động sản hiện nay nhiều người cho rằng rất khó để dự đoán chính xác thời điểm phục hồi. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay có những điểm khác biệt rõ rệt thời điểm suy thoái 10 năm trước. Điều này mở ra hy vọng thời gian phục hồi của thị trường sẽ nhanh hơn.