Chuyên gia nhận định: Mức độ khó khăn của bất động sản hiện tại nhẹ hơn 10 năm trước

Thị trường bất động sản hiện tại có thể ngủ đông dài và không khác mấy với thời điểm suy thoái

Có nhiều người lo ngại thị trường bất động sản hiện tại có thể ngủ đông dài và không khác mấy với thời điểm suy thoái như thời điểm năm 2011 - 2013. Điều này cũng đồng nghĩa với việc thời gian hồi phục của thị trường cũng sẽ kéo dài hơn những dự đoán đưa ra trước đó. 

Dù nhiều người cho rằng, với bối cảnh bất động sản hiện nay rất khó để có thể dự đoán chính xác thời điểm phục hồi của thị trường. Mặc dù vậy thì dưới góc nhìn của chuyên gia thì bất động sản hiện tại cũng đã có những điểm khác rõ rệt thời điểm suy thoái 10 năm trước. Điều này cũng sẽ mở ra hy vọng rằng thời gian phục hồi của thị trường bất động sản cũng sẽ nhanh hơn. 

Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam - ông Võ Hồng Thắng cho hay: “Nếu như nhìn tổng thể bao quát bên ngoài, không có sự so sánh chi tiết từng chỉ số cụ thể thì có thể nói rằng thị trường bất động sản hiện nay cũng khá tương đồng với giai đoạn năm 2012. Điểm bao quát cũng giống nhau của cả hai giai đoạn đó là Kinh tế đều gặp khó khăn/suy thoái, nguồn cung bất động sản giảm ở nhiều phân khúc, sức cầu thị trường giảm, mặt bằng giá bán giảm”. 

Mặc dù vậy thì theo ông Thắng, mức độ khó khăn của thị trường hiện nay nhẹ hơn và cũng sẽ có cơ hội phục hồi rõ nét hơn so với năm 2012. Cụ thể là về tình hình kinh tế mặc dù khó khăn tuy nhiên vẫn tốt hơn khá nhiều giai đoạn năm 2008 - 2012, đây chính là giai đoạn kinh tế trên toàn cầu rơi với khủng hoảng suy thoái. Điều này cũng thể hiện rõ qua các chỉ số GDP Việt Nam năm 2012 đạt mức khoảng 5.03%, trong khi đó thì chỉ số lạm phát (CPI) ghi nhận lên đến 9.21% so với năm  2021. Hiện nay thì GDP Việt Nam trong năm 2023 cũng đạt mức khoảng 8% so với năm trước và CPI dự kiến cũng sẽ tăng khoảng từ 3.27 - 3.51% so với cùng kỳ.

Và lãi suất cho vay cả hai giai đoạn đều rất cao, mặc dù vậy thì lãi suất cho vay của năm 2012 lên đến mức 16% - 20%/năm  và đây là mức cao hơn rất nhiều so với hiện nay (11% - 15%/năm).

Thị trường chứng khoán hiện nay mặc dù sụt giảm nhưng quy mô lớn hơn rất nhiều so với năm 2012

Có thể thấy, thị trường chứng khoán hiện nay mặc dù sụt giảm nhưng quy mô lớn hơn rất nhiều so với năm 2012. Cụ thể là Vnindex 2012 cuối năm là 413.7 điểm, VnIndex ở thời điểm hiện tại (ghi nhận 1,020.34 điểm) cao hơn khoảng 2.5 lần so với năm 2012.

Cũng theo đó, nguồn cung và sức cầu giảm. Mặc dù vậy thì nếu như phân tích cụ thể hiện nay nguồn cung căn hộ vừa túi tiền và nhà ở xã hội cũng khan hiếm và giảm mạnh, tuy nhiên sức cầu ở phân khúc này cũng vô cùng lớn. Trong khi đó thì năm 2012 sức cầu cũng giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Ngoài ra thì quy mô, nền tảng cùng với kinh nghiệm quản lý của doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng tốt hơn rất nhiều so với giai đoạn 2012 trở về trước.

Ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh rằng: “Tuy nhiên, năm 2022 vấn đề trái phiếu doanh nghiệp là vấn đề nhức nhối của thị trường, tính đến hiện nay tổng dự án nợ trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận 896,000 tỷ đồng chiếm 16.4% GDP của cả nước, trong khi đó tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp năm 2012 ghi nhận chỉ chiếm khoảng 4.12% GDP cả nước thời điểm đó”. 

Cũng theo vị chuyên gia này, hiện tại tương đối khó đoán định được thời điểm phục hồi với việc các yếu tố vĩ mô ở trong cũng như ngoài nước và môi trường ngành bất động sản vẫn còn rất nhiều bất ổn. Chính vì thế mà nhiều khả năng thị trường cũng sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình – thấp và khó có được những đột biến trong ngắn hạn.

Mặc dù vậy thì thị trường cũng sẽ chứng kiến được đợt thanh lọc cũng như tái cấu trúc diễn ra ở các doanh nghiệp bất động sản cùng các sàn môi giới để có thể thích nghi với điều kiện của thị trường mới. Còn về thị trường thì sẽ chú trọng vào sản phẩm nhà ở nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu ở thực thuộc phân khúc vừa với túi tiền. Trong năm 2023 cũng sẽ là một năm khó khăn với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. 

Chuyên gia DKRA Vietnam nhấn mạnh rằng: “Mặc dù vậy thì kỳ vọng khả năng thị trường cũng sẽ có những khởi sắc nhất định vào đầu năm 2024 khi mà tình hình vĩ mô của nền kinh tế ổn định trở lại hay các hoạt động thanh kiểm dự án, chủ đầu tư được hoàn tất hoặc vấn đề liên quan đến trái phiếu bất động sản cũng được khắc phục, đồng thời thì các nút thắt pháp lý cấp phép dự án dần được tháo dỡ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua và có hiệu lực”. 

Cũng có thể thấy, việc thắt chặt dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan cũng như đột ngột khiến cho nhiều doanh nghiệp đã phải tiến hành thu hẹp lại quy mô hoạt động, thậm chí là phải tạm dừng hoạt động. Nhiều dự án không thể triển khai và những dự án dở dang cũng phải ngừng hoạt động cũng khiến cho nguồn cung nhà ở ngày càng trở nên khan hiếm dẫn đến hệ lụy đó là giá nhà đất tăng, vượt mức thu nhập của những người có nhu cầu ở thực. 

Quý 1/2023 khả năng thanh khoản ở trên thị trường vẫn còn chậm

Và tính từ năm 2018 đến hiện tại, chính sách tín dụng cùng với những quyết định của các cơ quan và ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt là có liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến cho nguồn cung bất động sản có sự sụt giảm nghiêm trọng. 

Cũng theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2018 ghi nhận là gần 180.000 sản phẩm nhưng bước sang năm 2019 cũng đã giảm xuống chỉ còn gần 110.000 sản phẩm, và năm 2020 cũng chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Trong năm 2021, thời điểm mà thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của dịch bệnh COVID-19 thì nhiều dự án đã phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến cho nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống chỉ còn hơn 50.000 sản phẩm.

Mặc dù chưa tự tin năm 2023 thị trường bất động sản sẽ hồi phục nhưng những tín hiệu khả quan cũng được các chuyên gia chỉ ra và có thể là nền tảng để có thể trợ sức thêm cho kỳ vọng phục hồi của bất động sản. Có một số chuyên gia cho rằng, quý 1/2023 khả năng thanh khoản ở trên thị trường vẫn còn chậm nhưng từ quý 2/2023 trở đi thì thị trường bất động sản dự báo cũng sẽ tốt hơn nhiều. 

Lý do là vì trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào lĩnh vực bất động sản. Hơn thế, đầu tư công, vốn FDI cũng thường xuyên được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến trong năm nay thu hút được 14 - 16 tỷ USD cũng chính là trợ lực dòng tiền từ đó giúp cho thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.

Và thị trường cũng dần ổn định hơn khi mà chính sách liên quan đến lãi suất tín dụng và tỷ giá được ban hành ổn định. Thị trường hiện nay cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ đồng) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ đồng) nhưng hiện tại vẫn chưa hấp thụ tốt bởi vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo với các điều kiện như không có nợ xấu hay có tài sản đảm bảo và dòng tiền ổn định. Mặc dù vậy thì năm 2023 khi mà ổn định được chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp cũng sẽ có nhiều cơ hội để tiếp cận từ đó giúp cho thị trường ổn định hơn.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng, bước sang năm 2023, khi mà có room tín dụng mới thì sẽ giúp cho thị trường bất động sản sẽ trở nên sôi động hơn so với hiện tại. Tuy nhiên, sẽ không có chuyện sốt đất xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới mặc dù không nhiều nhưng cũng giúp cho thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và những nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Song song với đó thì thị trường hiện tại cũng đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan đến bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này cũng ngại xuống tiền. Cho đến khi sửa xong luật thì khi mọi thứ cũng đã rõ ràng, thị trường cũng sẽ có động lực để hồi phục một cách mạnh mẽ.

Cũng theo hầu hết các chuyên gia thì ở quý đầu năm 2023, Chính phủ cũng sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời room tín dụng cũng được mở ra trở lại để cho các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay. Các doanh nghiệp lúc này cũng sẽ dần làm quen cũng như thích nghi với những quy định mới về việc phát hành trái phiếu. Như thế thì thị trường bất động sản cũng sẽ có thêm các nguồn cung tiền tệ để từ đó tạo đà phát triển trở lại.