Chuyên gia dự đoán thời điểm thị trường bất động sản bước vào giai đoạn "uptrend"

Kỳ vọng quý 3/2022 sẽ bước vào giai đoạn "uptrend"

Năm 2022 chuẩn bị khép lại với đầy biến động và khó khăn, giới chuyên gia địa ốc đã có những dự báo về diễn biến thị trường bất động sản năm 2023. Với cái nhìn lạc quan, nhiều chuyên gia đã có quan điểm chung cho rằng thị trường bất động sản năm 2023 sắp tới sẽ hồi phục và bước vào giai đoạn "uptrend" khoảng vào quý 3/2022.

TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia nhận định, thị trường có khả năng hồi phục trong năm 2023, cụ thể là vào giai đoạn quý III và IV của năm tới.

Đồng quan điểm, TS, Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng thị trường bất động sản năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Tới giữa năm 2023, tức là kết thúc quý 2/2023, thị trường sẽ ổn định và trở lại quỹ đạo vốn có của nó.

Năm 2023 lo ngại tiếp tục đón tin xấu, thị trường chìm sâu hơn kỳ vọng

Tuy nhiên, vẫn có một số chuyên gia có cái nhìn thận trọng hơn và cho rằng quý 3/2023 chỉ là thời điểm mà mọi người kỳ vọng và phải sang tới năm 2024, cụ thể là đến quý 2 hay quý 3/2024 thị trường mới thực sự "đảo chiều".

Cụ thể, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, chúng ta vẫn cần chuẩn bị tâm lý ứng phó với những biến cố tiếp theo, kể cả nhà đầu tư hay các doanh nghiêm. Cần phải hết năm 2023, sang năm 2024 thị trường bất động sản mới có thể bước vào giai đoạn "uptrend" bởi nhiều lý do.

Trong đó, lý do quan trọng nhất là đầu năm 2024 sẽ là thời điểm những sửa đổi trong Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Cùng với đó, thời điểm chính sách kinh tế vĩ mô cũng được kỳ vọng tốt hơn, nguồn vốn cho bất động sản cũng mở hơn... Sau khi luật đã rõ ràng, mọi sự chuẩn bị mới bắt đầu được áp dụng thì khi đó nhiều điều kiện, yếu tố tác động vào cùng một lúc thì thị trường sẽ tốt hơn.

Phân tích kỹ hơn về những khó khăn của thị trường bất động sản năm 2022, từ đó đưa ra dự báo về năm 2023, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty Bất động sản Thiên Khôi cho rằng, câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản, nhất là bất động sản dự án xoay quanh những vấn đề của doanh nghiệp cũng như giá bán sản phẩm.

Ông Dũng cho biết, xét về kinh tế vĩ mô, Chính phủ vẫn đang kiểm soát tốt vấn đề lạm phát, sức khỏe nền kinh tế cũng tương đối ổn định. Cụ thể, không có nhiều dự án mở bán trong suốt 2 năm qua, mặc dù nhu cầu cao. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vượt xa so với sức mua, mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, chủ yếu đến từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới. Thậm chí, người mua bất động sản phải trả thêm tiền chênh, cả chủ đầu tư, sàn môi giới lẫn người đầu cơ đều muốn kiếm lại chứ không chỉ thuần túy là đầu tư. 

Theo vị chuyên gia, giá bất động sản sẽ không thể lên mãi, do đó dù kinh tế tăng trưởng tốt cũng không thể đảm bảo quá trình tăng giá bất động sản sẽ tiếp diễn mãi. Trên thực tế, lực cầu vẫn có ở cả nhu cầu lẫn khả năng thanh toán, thậm chí lực cầu mạnh nhưng cũng có các giới hạn: đầu tư và ở thực hoặc đầu tư dòng tiền.

Ông Dũng phân tích, bản chất đầu tư là đầu cơ, với tình trạng giá cao, khả năng lợi nhuận kỳ vọng của hoạt động hiện nay không còn cao nữa, theo đó khách hàng bắt đầu chờ đợi cơ hội đầu tư tiếp theo, kỳ vọng tăng giá tiếp sẽ hạn chế, như vậy nhu cầu về đầu tư cho bất động sản dự án sẽ bị hạn chế do giá chứ không phải do lượng cung.

Một khi thanh khoản bị chững lại, tức là chủ đầu tư bị mất thanh khoản thì sẽ phải đối diện tình trạng trái phiếu đến hạn, rủi ro có thể phá sản, còn những doanh nghiệp có nội lực tốt sẵn sàng bán tài sản để giải quyết thanh khoản.

Xét về khía cạnh chính sách, chuyên gia cho rằng, Nhà nước sẵn sàng đảm bảo ổn định kinh tế - chính trị - xã hội nên sẽ nới room tín dụng hỗ trợ nhà đầu tư. Tuy nhiên, với xu hướng hiện nay thì khả năng bảo về, bao cấp sẽ chỉ cầm chừng ở một giới hạn nào đó, tức là chính sách nới room chỉ là dấu hiệu tích cực, còn để có thể chuyển hóa thành những giá trị giúp kích cầu bất động sản dự án là rất hạn chế.

Từ những phân tích trên, ông Dũng đánh giá bất động sản có thể sẽ khó khăn đến hết năm 2023, thậm chí tới hết 2 quý đầu của năm 2024, tức là sẽ chìm sâu hơn so với kỳ vọng hiện tại.

Bên cạnh đó, ông Dũng cũng cho rằng đây là thời gian để thị trường lấy lại sự cân bằng: các doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh đầu tư mạo hiểm sẽ bị đào thải. Những doanh nghiệp mạnh lên nhờ đòn bẩy tài chính hiện đang phải trả giá vì không kiểm soát được. Tuy nhiên, đây là quy luật cạnh tranh tự nhiên và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp mới, những công ty mới, lớn mạnh, có thể mua, thâu tóm lại hoặc thanh toán áp lực trái phiếu nhằm đảm bảo yếu tố cung cầu, dòng tiền. Tức là chính bản thân doanh nghiệp phải thanh lọc để phát triển, còn Nhà nước không có trách nhiệm phải bao cấp mà chỉ ổn định tình hình chung.

Dự đoán về mức giá cụ thể từng phân khúc, giới chuyên gia cho rằng, nửa đầu năm 2023 vẫn sẽ ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở. Xét trong ngắn hạn, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm và phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc luôn có nhu cầu cao trên thị trường.