Định giá bất động sản chưa chắc đã giảm sau khi chịu thuế

Theo An ninh tiền tệ, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy thị trường địa ốc đã có sự chuyển biến khả quan theo thời gian, song vẫn còn nhiều bất cập, khó khăn, cần thời gian dài để khắc phục. Đáng chú ý là tình trạng nguồn cung nhà ở thiếu hụt, đặc biệt là các phân khúc bình dân, giá phù hợp có nhu cầu rất cao.

Trong giai đoạn 2018-2022, tổng nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 tăng nhẹ, đạt 55.000 sản phẩm, tuy nhiên mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở đang ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán phần lớn là sản phẩm cao cấp, căn hộ có giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2). Tỷ trọng căn hộ bình dân theo đó giảm từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Định giá bất động sản, nhất là phân khúc căn hộ liên tục ghi nhận mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả có người có nhu cầu ở thực về nhà ở do tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng. Trên thị trường, mức thanh khoản sụt giảm mạnh, tồn kho tăng nên doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng vốn thiếu hụt trầm trọng. Nhiều dự án, công trình không hoàn thành đúng tiến độ, lâm vào hoàn cảnh dở dang, tác động trực tiếp đến 40 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nội thất…

Trong bối cảnh đó, biện pháp được đặt ra và nhắc tới nhiều nhất là các công ty bất động cần giảm giá bán. Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, cần phải nghiên cứu, tìm hiểu và tạo nên cơ chế đánh thuế tài sản đối với người tích lũy, đầu cơ thay vì đối tượng mua bất động sản để phục vụ cho mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh hay không thực hiện xây dựng sau khi nhận đất thì mức thuế có thể nâng cao.

Nhà trung tâm khó hạ giá

Thế nhưng, thực tế hiện nay chỉ ra rằng định giá bất động sản nhà ở rất khó giảm vì những sản phẩm này chủ yếu tập trung ở các quận trung tâm - nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, do đó các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Những chi phí liên quan như chi phí tài chính, lương công nhân, giá vật liệu xây dựng… liên tục tăng cũng khiến chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời.

Ngoài ra, khu vực vùng lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang thực hiện, được cấp phép mới vì thủ tục pháp lý kéo dài, còn nhu cầu nhà ở đang ghi nhận ở mức cao và vẫn theo xu hướng gia tăng. Bởi vậy, doanh nghiệp có dự án mở bán lúc này sẽ có lợi thế quyết định giá.

Bên cạnh đó, VARS cho rằng đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc khiến định giá bất động sản nhà ở giảm vì sức hút của thành phố là rất lớn. Phương án giảm giá nhà cũng sẽ khiến nhu cầu tăng cao, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng trở lại và gây nên những hệ lụy khác đối với nền kinh tế trong dài hạn.

Định giá bất động sản phụ thuộc vào tư duy và hành vi

Theo VARS, giá bất động sản trong dài hạn phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ. Khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạp lập quỹ đất, phát triển dự án lớn và giúp dự án có giá bán tốt hơn thì mặt bằng giá bất động sản sẽ giảm.

Trong một vài năm trở lại đây, xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét hơn. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã đón đầu cơ hội, triển khai tiên phong các dự án đại đô thị như Ecopark, Vinhomes… Giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm thông tin sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân đã giúp thu hút được lượng lớn khách hàng chuyển tới sinh sống và làm việc. Tại những khu vực này, bất động sản cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, nguồn cung căn hộ trong năm nay sẽ tăng trở lại, nhờ đà hồi phục của thị trường và nỗ lực tháo gỡ pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Những dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các nơi xa hơn, theo định hướng quy hoạch và cơ sở hạ tầng. Đó cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất ở các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn chế và hạn hẹp.

Ngoài ra, nó cũng phù hợp với lối sống hiện đại, năng động vốn là đặc trưng của thế hệ Millennials-Z (18-38 tuổi), đang chiếm tới 47% dân số của cả nước khi đạtg 45 triệu người, chú trọng vào hệ thống tiện ích và môi trường để cải thiện chất lượng cuộc sống, không mấy thiết tha với vùng lõi trung tâm đô thị. Yếu tố khoảng cách không còn là sự lựa chọn hàng đầu với nhóm khách này khi thuê và mua nhà ở.

Họ sẽ chấp nhận đi xa hơn một chút để sống tại nơi có không gian sống trong lành và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực trong bối cảnh không gian sống và tiện ích của vùng lõi không còn đủ để đáp ứng nhu cầu sống hiện đại. Ngoài ra, trước nỗi ám ảnh về tắc đường nội đô, người mua nhà hiện đang thay đổi khái niệm mới, từ đi bao xa đến mất bao lâu.

Lý giải về bài toán kết nối

Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc, hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, xu hướng chuyển dịch ra những dự án vùng ven nội độ với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích hiện đại, đồng bộ là điều tất yếu. Xu hướng khả quan này không chỉ góp phần quan trọng khiến hạ tầng cho vùng lõi đô thị giảm áp lực mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển những dự án quy mô lớn. Qua đó, kéo giảm mặt bằng định giá bất động sản.

Bởi vậy, cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy mạnh các dự án đầu tư công phát triển về hệ thống hạ tầng. Thực hiện mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển những đô thị vệ tinh với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, nhất là hệ thống giao thông công cộng để giảm tình trạng quá tải cho đô thị. Ngoài ra, cần xử lý vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án địa ốc.

Đối với doanh nghiệp phát triển dự án, cần thực hiện nghiên cứu nhu cầu thị trường kỹ càng để có định hướng phát triển sao cho phù hợp, chất lượng xứng với giá bán, và cần triển khai đúng trách nhiệm và cam kết của mình khi xây dựng hạ tầng.

Meeyland luôn cập nhật những tin tức mới nhất liên quan đến bất động sản. Hãy theo dõi chúng tôi để nắm bắt được những thông tin nóng hổi nhất.