Điều kiện vay vốn làm dự án bất động sản "khó hơn lên trời"

Làm khó ở điều kiện vay

Lãnh đạo một công ty bất động sản T.T khi được hỏi về việc tiếp cận vốn ngân hàng để triển khai dự án, đã nói thẳng “Vay vốn còn khó hơn lên trời”. Các ngân hàng đều thông báo là chỉ cần hồ sơ đủ điều kiện là sẽ được giải ngân. Nhưng thực tế điều kiện là phải đóng xong tiền sử dụng đất, có sổ đỏ và đã có giấy phép xây dựng.

“Để có được giấy phép xây dựng thì mất tới vài năm. Đến lúc đó thì doanh nghiệp đã chết rồi. Còn nếu có giấy phép xây dựng nhưng doanh nghiệp có thể bán hàng huy động vốn từ người mua, cũng không cần vay tiền ngân hàng. Chúng tôi làm hồ sơ vay gần 1.000 tỷ đồng cho dự án tại TP. HCM nhưng mãi ngân hàng không giải ngân vì dự án chưa có giấy phép xây dựng. Cứ mãi loay hoay với câu chuyện con gà quả trứng” - Lãnh đạo công ty T.T nói. 

Đối với lãnh đạo của Công ty địa ốc T.L, khi được hỏi thì đã cười lớn và trả lời rằng khó vô cùng. Vị này đã kể lại việc phải làm hồ sơ vay ngân hàng 1.500 tỷ đồng cho một dự án tại TP. Thủ Đức đã 8 tháng nay mà chưa được giải ngân. 

“Ngân hàng không nói là không cho vay, nhưng cứ nâng lên đặt xuống hồ sơ của chúng tôi mãi. Thậm chí họ xem chúng tôi có đền bù đất đúng không, trong khi chuyện này liên quan tới trách nhiệm của doanh nghiệp. Nếu làm sau thì chúng tôi sẽ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Dự án của công ty đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, đóng đủ tiền sử dụng đất, được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và được duyệt quy hoạch 1/500… Nghĩa là theo luật thì đã đủ điều kiện nhưng ngân hàng vẫn kéo dài không cấp vốn. 

Nhiều khu đất của chúng tôi đã có sổ đỏ, phương án kinh doanh đảm bảo trả cả nợ gốc và lãi nhưng vẫn chưa được vay. Vì vậy mà chúng tôi buộc phải bán rẻ các lô đất để thu hồi vốn về trả nợ ngân hàng và lấy tiền tiếp tục triển khai các dự án dở dang. Doanh nghiệp quanh năm làm việc cùng ngân hàng mà còn không vay được, thì người dân làm sao mà vay” - Lãnh đạo công ty cho hay. 

Theo một lãnh đạo của Tập đoàn bất động sản H.T, khi bắt tay vào làm hồ sơ vay vốn thì mới thấy điều kiện rất khó khăn, ngặt nghèo hơn nhiều dù các ngân hàng luôn nói là sẵn sàng cho vay. 

Cụ thể, để được ngân hàng giải ngân, dự án phải đáp ứng được các điều kiện về mặt pháp lý, trong đó buộc phải có giấy phép xây dựng. Nhưng một dự án muốn được cấp phép xây dựng thì phải đóng đủ tiền sử dụng đất, phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. 

Nhưng thực tế, lâu nay tiền sử dụng đất vẫn “tắc”, không biết tới bao giờ mới khơi thông vì cách tính không rõ ràng. Thậm chí, Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính cũng không cho ra một số tiền cụ thể mà doanh nghiệp phải đóng, nên muốn đóng sớm cũng chưa được.

“Trước đây ngân hàng hỗ trợ cho vay khi dự án chỉ cần được phê duyệt 1/500 hoặc dự án có sổ đỏ toàn khu đất, quyết định cho chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên nay ngân hàng lại lo doanh nghiệp không xin được giấy phép xây dựng, không có nguồn thu để trả nợ nên không cho vay” - Vị này nói. 

Kể cả các hồ sơ vay số tiền lớn hay vay nhỏ đều rất khó. Cách đây hơn 2 tháng, chị Huệ - Lãnh đạo Công ty bất động sản Thy Huệ đang thực hiện hàng loạt dự án tại tỉnh Lâm Đồng, phải chạy khắp nơi để gửi hồ sơ vay vốn tới 4 ngân hàng để vay 20 tỷ đồng. Tài sản thế chấp của chị Huệ là sổ đỏ từng nền đất tại những dự án mà chị đang triển khai. Tuy nhiên tới nay, ngân hàng vẫn còn đi thẩm định, chưa quyết định cho vay, chị Huệ cũng không biết có vay được hay không. 

Ngày càng khó tiếp cận tín dụng ngân hàng

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM - Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, vấn đề lớn nhất bây giờ của các doanh nghiệp địa ốc là dòng tiền. Vì vậy, Chính phủ cần sớm có chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tháo gỡ chính sách tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Bộ Tài chính nên triển khai sàn giao dịch trái phiếu được Bộ giám sát, đồng thời đẩy mạnh hoạt động phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, không để doanh nghiệp chỉ trông chờ vào một kênh tín dụng. 

“Dòng vốn là một trong những vấn đề khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã ra nhiều thông tư tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là việc giãn nợ, cơ cấu nợ, giữ nguyên nhóm nợ, giảm lãi suất. Tuy nhiên, việc tiếp cận tín dụng vẫn ngày càng khó khăn” - Ông Châu cho hay. 

Cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường BĐS - Ông Hoàng Hải cho rằng, bất động sản là một lĩnh vực rất quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết tới nhiều ngành nghề khác trong nền kinh tế như xây dựng, du lịch, tài chính, vật liệu xây dựng, thị trường vốn… 

Tuy nhiên trong năm 2022, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản liên tục đối mặt với thách thức, phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý (như tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu nợ, thu hẹp quy mô sản xuất, rút gọn bộ máy hoạt động, cắt giảm nhân sự, giảm lương thưởng nhân viên, tạm hoãn đầu tư, hoãn thi công một số dự án, tạm dừng triển khai dự án mới, dừng IPO…). 

Tới nay, hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn, nhất là khi tiếp cận vốn vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động vốn từ người mua… dẫn tới việc nhiều doanh nghiệp phải giãn tiến độ hoặc dừng việc triển khai dự án. Đồng thời, khách hàng mua sản phẩm cũng rất khó tiếp cận vốn vay của các ngân hàng thương mại, gây ảnh hưởng tới thanh khoản trên thị trường. 

“Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại, đề xuất phương án phân bổ room tín dụng phù hợp để hỗ trợ nền kinh tế. Chỉ đạo và hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp, người mua, nhà đầu tư tiếp cận vốn. Ngân hàng Nhà nước cần hướng dẫn, chỉ đạo các tổ chức tín dụng nhanh chóng cho vay, giải ngân đối với các doanh nghiệp, dự án đã đủ điều kiện theo quy định pháp luật. 

Ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ và những loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, an sinh xã hội đạt hiệu quả cao, có khả năng để trả nợ” - Ông Hải kiến nghị. 

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM phân tích thêm: “Điều đáng lo ngại sắp tới là việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó khăn. Bởi từ ngày 1/10/2022 theo Thông tư 22 quy định các giới hạn, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các ngân hàng đã điều chỉnh từ 37% xuống còn 34%. Tới ngày 1/10/2023 tiếp tục giảm còn 30%. Điều này nghĩa là ngân hàng thương mại có 10 đồng thì chỉ dùng 3 đồng cho vay trung và dài hạn. 

Nguồn lực cho vay đang ngày càng ít dần, trong khi các doanh nghiệp thì kiệt quệ. Năm 2023 sẽ là năm bản lề, mang ý nghĩa sống còn đối với các doanh nghiệp địa ốc. Nếu khó khăn được tháo gỡ thì doanh nghiệp sẽ phục hồi, còn không thì nhiều doanh nghiệp phải dời cuộc chơi”.