Đề xuất “cầm cố” bất động sản có gỡ khó cho ngành ngân hàng?

Đề xuất bổ sung biện pháp “cầm cố”

Cầm cố tài sản là kết quả thỏa thuận từ hai phía giữa bên có nghĩa vụ với bên có quyền. Khi lựa chọn biện pháp cầm cố tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ với bên có quyền để đảm bảo mình chắc chắn thực hiện nghĩa vụ đó. Trường hợp nếu thực hiện không đầy đủ, không đúng thì quyên có quyền sẽ sử dụng các biện pháp xử lý tài sản cầm cố thay cho nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ trong phạm vi pháp luật cho phép. Như vậy có thể hiểu quy định cầm cố tài sản là việc một bên là bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để đảm bảo nghĩa vụ của mình. Việc cầm cố tài sản thường được đặt cạnh nghĩa vụ ngoài hợp đồng hoặc hợp đồng dân sự.  Và theo Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận khả năng cầm cố bất động sản nếu luật cho phép.

Bên cạnh nội dung trên, Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định trường hợp bất động sản là đối tượng cầm cố theo quy định của pháp luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng kí. Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015 cũng nêu rõ các bất động sản gồm nhà, đất đat, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, Điều 500 Bộ Luật dân sự năm 2015 cũng quy định về hợp đồng quyền sử dụng đất trong đó nhấn mạnh hợp đồng về quyền sử dụng đất là quyền thỏa thuận của các bên, người sử dụng đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định cho bên có quyền. Bên có quyền sẽ thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng đã kí với người sử dụng đất.

Trong khi đó, Luật đất đai năm 2013 lại không có quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Khoản 1, điều 167 Luật Đất đau nă, 2013 có quy định về quyền của người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn theo quy định của Luật này. Tuy nhiên trên thực tiễn, đã có nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất Tòa tuyên xử theo hướng hợp đồng vô hiệu do vi phạm pháp luật. Bởi theo Tòa án, quyền cầm cố quyền sử dụng đất không được pháp luật quy định nên việc đương sự cầm cố quyền sử dụng đất là trái quy định.

Mới đây, trong văn bản góp ý bổ sung cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hiệp hội Ngân hàng (VNBA) đã có đề xuất bổ sung quy định “cầm cố” thay cho “thế chấp” đối với tài sản là bất động sản.

Theo VNBA, hiện nay, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới chỉ có hình thức thế chấp bất động sản mà không quy định về hình thức cầm cố đối với bất động sản. Trong khi đó, biện pháp cầm cố bất động sản đã được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.

Lo ngại sẽ có khoảng trống pháp lý, VNBA đã đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét và bổ sung biện pháo đảm bảo “cầm cố” với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vào Luật Đất đai (sửa đổi).

Thiếu thống nhất làm khó ngân hàng

Theo Thạc sĩ Bùi Ai Giôn - Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, việc cầm cố quyền sử dụng đất là do các bên tự thỏa thuận phù hợp với ý chí, nguyện vọng của họ và là giao dịch khá phổ biến. Trường hợp người sử dụng đất cần vốn để đầu tư mà chủ thể khác lại có nhu cầu, điều kiện để sử dụng, khai thác đất thì pháp luật cần cho phép chủ sử dụng cầm cố quyền sử dụng đất, thay vì hạn chế như hiện nay. Thạc sĩ Bùi Ai Gôn dẫn chứng, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cần bổ dung quy định người sử dụng đất có quyền cầm cố quyền sử dụng đất để phù hợp với Bộ Luật Dân sự năm 2015, tạo cơ sở pháp lý cho Tòa án trong bảo vệ quyền hợp pháp của chủ sử dụng đất khu tham gia giao dịch cầm cố cũng như giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền cầm cố quyền sử dụng đất.

Còn ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư kí VNBA cho rằng, sự thiếu thống nhất cũng như cụ thể hóa trong luật đối với quy định cầm cố quyền sử dụng đất, bất động sản đã gây nhiều khó khăn cho ngân hàng.

Ông Hùng dẫn chứng, khi các ngân hàng cho vay nợ với thế chấp bất động sản, tài sản lúc này thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của bên thế chấp hoặc bên thứ ba nên khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng phải yêu cầu bên thế chấp bàn giao hoặc tiến hành thu giữ tài sản. Tuy nhiên, thu giữ tài sản thế chấp không phải là việc dễ dàng. Thậm chí, ngay cả khi bên vay cũng là thế chấp khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ đã đưa ra nhiều lý do để từ chối bàn giao tài sản, cản trở hoạt động thu giữ của ngân hàng. Đối với quyền sở hữu của bên thứ ba, việc thu giữ tài sản thế chấp còn khó khăn hơn nhiều và rất phức tạp bởi chủ thể này không hưởng thụ tiền vay từ phía ngân hàng.

Các chuyên gia cho biết, các hạn chế trên xuất phát từ việc chưa có quy định mang tính phân định giữa “thế chấp” và “cầm cố”. Vì vậy, giới chuyên gia kì vọng, những hạn chế của việc cho vay bằng hình thức thế chấp bất động sản sẽ được khắc phục nếu thay bằng quy định “cầm cố”. Khi thời điểm cầm cố có hiệu lực, ngân hàng có thể nhận bàn giao và xử lý tài sản bảo đảm. Khi đủ các điều kiện xử lý tài sản theo thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng hay hợp đồng cầm cố, ngân hàng có thể tiến hành thu hồi quyền lợi, hạn chế và loại trừ phát sinh nợ xấu.

Tuy nhiên, sự “lệch ppha” trong thời gian vừa qua giữa các quy định pháp luật, sau gần 10 năm vẫn chưa có ngân hàng nào dám sử dụng biện pháp cầm cố bất động sản để đảm bảo cho khoản vay của mình.