Cuối năm, giá đất 5 huyện ven đô TP Hồ Chí Minh giảm mạnh

Tại huyện Bình Chánh, Hóc Môn

Theo vnexpress.net, các dự án tại 5 huyện ven đô TP Hồ Chí Minh đã xuất hiện nhiều trường hợp giảm giá chào bán so với đầu năm, trong đó giảm giá đất ít nhất trên dưới 5% và nhiều nhất là 10 - 20%, đặc biệt có một số trường hợp giảm giá 30% so với đầu năm. 

Tại huyện Bình Chánh, đất nền dự án xây dựng nhà liền thổ tại khu vực Trung Sơn loại 100 m2 đang được rao bán với mức giá 7,3 - 7,6 tỷ đồng có thương lượng, mức giá đưa ra này giảm 10% so với hồi đầu năm. Trên trục đường Nguyễn Văn Linh, đất dự án chào bán thứ cấp hiện có mức giá 78 - 70 triệu đồng/m2, giảm 8 - 10% so với cùng kỳ năm trước. 

Tại huyện Hóc Môn, dự án có diện tích 3 ha trên đường Nguyễn Văn Bứa, xã Xuân Thới Sơn ghi nhận mức giá rao bán đất nền xây nhà liền thổ ở mức 22 - 23 triệu đồng/m2, giảm 10% so với đầu năm nay. Đất nền quanh đường Nguyễn Ánh Thủ, Bà Điểm cũng đang có mức giá 22 - 25 triệu đồng/m2, giảm 9% so với cùng kỳ. Những nhà đầu tư phải giảm giá bán trong thời điểm này đều là nhóm đầu tư ngộp tài chính, còn những nhà đầu tư không có khó khăn về dòng tiền thì chọn cách ôm hàng trong trung và dài hạn. 

Tại huyện Cần Giờ

Trong tuần đầu tiên của tháng 12, nhà đầu tư sở hữu đất mặt tiền biển lô lớn trên 2.500 m2 đã chào bán mỗi lô đất với giá 37 tỷ nếu giao dịch ngay cuối năm, trong khi đó hồi đầu năm mỗi lô đất này có giá 52 tỷ đồng. Như vậy so với đầu năm, mức giá bán đã giảm 29%, do thiếu hụt dòng tiền nên chủ sở hữu lô đất này đã phải giảm giá sâu để cơ cấu lại danh mục đầu tư. 

Tương tự, giá đất tại đường Giồng Ao, thị trấn Cần Thạnh vào đầu năm nay có giá bán 38 triệu đồng/m2, tuy nhiên đến tháng 12 nhiều chủ đất giảm giá bán còn 31 - 32 triệu đồng/m2, giảm 20%. 

Cũng tại thị trấn Cần Thạnh, một nhà đầu tư cho biết đã bán xong lô đất thổ cư có diện tích 600 m2, vị trí mặt tiền ở thị trấn với giá 18 tỷ đồng, giảm hơn 3 tỷ đồng so với đợt chào bán vào quý I cho khách hàng thanh toán nhanh. Giao dịch mua bán và hoàn tất các thủ tục vào cuối tháng 10/2022. Nhà đầu tư cho biết: “Giảm giá bán vì cần tiền mặt cơ cấu lại dòng vốn. Khi bán lô đất với mức giá 18 tỷ biên lợi nhuận đã giảm từ 50% xuống còn 20% sau khi trừ thuế và các chi phí tài chính”.

Tại huyện Củ Chi

Đầu tháng 12 giá các lô đất mặt tiền có diện tích tiêu chuẩn khoảng 100 - 150 m2, trên địa bàn huyện được nhiều chủ nhà đầu tư chào bán với mức giá 20 - 25 triệu đồng/m2 tùy vị trí, giảm 15% so với đầu năm. Đối với những lô đất có quy mô hàng nghìn m2, chủ đất nền đã giảm giá bán từ 20 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2, tương đương với mức giảm 20%. 

Đến giữa tháng 12, chủ một lô đất mặt tiền tại xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi chào bán giá bán 7,25 tỷ đồng, giá bán trước đó của lô đất này là 9 tỷ đồng, mức giảm 20%. Do chấp nhận giảm giá bán mạnh hơn so với các rổ hàng neo giá cao trên cùng địa bàn, chủ đất đã chốt giao dịch thành công và hoàn tất các khâu thương lượng đặt cọc.

Tại huyện Nhà Bè

Đất nền dự án chào bán trên thị trường thứ cấp tại trục đường Lê Văn Lương đang có giá bán 27 - 53 triệu đồng/m2 tùy vị trí từng lô, so với hồi đầu năm mức giá này giảm 10 - 15%. Trên trục đường Huỳnh Tấn Phát, giá đất nền đang chào bán với mức giá 40 - 63 triệu đồng/m2, giảm 7 - 14% so với cùng kỳ. Quang trục đường Nguyễn Lương Bằng, xã Phú Xuân, đất nền dự án xây nhà liền thổ được chào bán thứ cấp với mức giá 33 - 60 triệu đồng/m2 tùy vị trí, giảm 8 - 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại xã Phước Kiến, đất nền xây nhà liền thổ thuộc dự án quy mô hơn 20 ha trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ có mức giá 55 - 110 triệu đồng/m2, giảm 21% so với cuối năm ngoái.  

Theo báo cáo mới nhất của DKRA về thị trường đất nền 5 huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh, thị trường đất nền tại các khu vực này có dấu hiệu giảm tốc từ cuối tháng 4, càng về cuối năm đà giảm càng mạnh. Cụ thể, tính đến ngày 26/12, giá bán đất nền dự án tại 5 huyện này giảm thấp nhất trong ngưỡng trên dưới 5% và cao nhất lên đến 21% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Đất nền lô lẻ ghi nhận mức giảm giá cao nhất lên đến 25% so với cùng kỳ 2021. Trong đó, giá đất nền lẻ tại huyện Củ Chi giảm 13 - 25%, tại Cần Giờ giảm 11 - 18%, tại huyện Hóc Môn giảm 10 - 15%. Mặc dù giá bán đã được điều chỉnh giảm nhiều, nhưng các giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn, so với đầu năm thanh khoản thị trường sụt giảm 70 - 75%. 

Đất giảm giá do ngừng lên quận, thành phố

Các môi giới tại khu vực 5 huyện vùng ven TP Hồ Chí Minh nhận định, giá đất giảm là do thị trường chịu tác động từ việc ngân hàng tăng cường kiểm soát tín dụng. Bên cạnh đó, vào cuối tháng 11 khi UBND TP Hồ Chí Minh đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố mà phải chờ sau khi đạt chuẩn mới quyết định mô hình phù hợp đã tác động đáng kể tới tâm lý người bán và người mua trong bối cảnh thị trường thanh khoản kém.  

Hồi tháng 1/2021, Sở Nội vụ TP Hồ Chí Minh đã có kế hoạch xây dựng Đề án chuyển một số huyện thành quận hoặc thành phố, giai đoạn 2021 - 2030 bởi các địa phương này có tốc độ đô thị hóa nhanh, nhiều khu đô thị, hạ tầng, tuyến cao tốc đã và đang hình thành. Tại 5 huyện này có trình độ dân trí, lối sống đô thị không khác nhiều với các quận nội thành. 

Đề án này sau khi được công bố, 5 huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh đã tổ chức các hội nghị, hội thảo lấy ý kiến các chuyên gia, nhà đầu tư về định hướng phát triển. Theo đó, các huyện như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè đặt mục tiêu liên quận trước năm 2025; còn Cần Giờ, Củ Chi dự kiến lên quận trước năm 2030. Sau đó, cả 5 huyện này đề công bố mong muốn nâng cấp lên thành phố thay vì quận. 

Lý do khiến UBND TP Hồ Chí Minh yêu cầu 5 huyện này không xin lên quận hay thành phố vì có thể gây sốt đất, đầu cơ và thẩm quyền nâng cấp đơn vị hành chính là của Quốc hội. 

Trong thực tế, khi mới có thông tin các huyện ngoại thành lên quận, thành phố hồi đầu năm 2021 đã khiến thị trường bất động sản các huyện ven đô TP Hồ Chí Minh biến động mạnh. Tháng 3/2021 giá đất tại các huyện ven đô đã tăng ở biên độ phổ biến 3 - 20% so với hồi cuối năm 2020, mặc dù thời điểm đó dịch bệnh Covid-19 có diễn biến phức tạp. Thời điểm đó, giá đất tại 5 huyện đã có lúc đạt đỉnh từ 45 - 92 triệu đồng/m2 và đà tăng này tiếp tục kéo dài cho tới quý I/2022. Từ quý II trở đi, xu hướng giảm giá bán đất bắt đầu xuất hiện. Đến cuối năm, động thái giảm giá đất tại 5 huyện ngoại thành giảm mạnh, nhưng theo các môi giới thì nhà đầu tư hiện chỉ đang cắt lời chứ chứ ghi nhận lỗ do đã tăng giá cao trước đó.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group các thông tin nâng cấp 5 huyện ngoại thành lên quận, thành phố luôn phản ánh vào giá (giá kỳ vọng) trước khi mức giá đó được thị trường chấp nhận (giá thị trường). Do đó khi các thông tin quy hoạch này yếu đi hoặc không còn chắc chắn thì sẽ có tác động kéo giá kỳ vọng xuống, cũng như giảm giá bán trên thị trường. 

Ông phân tích, phần lớn các nhà đầu tư ôm đất tại 5 huyện vùng ven từ 2,5 - 3 năm trở lên đều có lãi lớn do đó hiện nhóm này giảm giá bán chỉ là cắt lãi, chia sẻ một phần lợi nhuận cho người mua sau. Những người mua trong giai đoạn đầu năm 2021 đến đầu năm 2022 sẽ gặp rủi ro thua lỗ vì giảm giá do đã đặt cược quá nhiều vào mức giá kỳ vọng vốn đã neo rất cao. Khoản rủi ro mà các nhà đầu tư này phải chịu chính là chênh lệch giữa giá kỳ vọng và giá thị trường ngày càng lớn. Trong điều kiện thị trường diễn biến bình thường thường thì mức chênh lệch này thường dao động trong khoảng trung bình 5 - 15% và cao 20 - 30% mức giá. 

Ví dụ, căn nhà trong khu dân cư hiện hữu và có thể dùng để ở và cho thuê với mức giá 10 tỷ, trong giai đoạn thị trường ổn định, mức giá giảm xuống còn 8 - 8,5 tỷ đồng sẽ có thanh khoản ngay. Còn trong giai đoạn thị trường bất động sản bong bóng, có nhiều biến động thì không thể đo lường được sự chênh lệch giữa giá thật và giá ảo, mức giảm tài sản rất khó đoán. Tâm lý thị trường xấu còn dẫn đến hậu quả dù giảm giá nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng. 

Hiện nay, nhóm nhà đầu tư bất động sản có lãi vẫn chiếm tỷ lệ lợi nhuận cao, còn lỗ chỉ chiếm thiểu số và thường rơi vào nhóm nhà đầu tư có ít kinh nghiệm và phải dùng đòn bẩy quá đà. 

Bên cạnh việc ngừng kế hoạch phát triển 5 huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh lên quận, thành phố còn có những nguyên nhân khác dẫn đến thị trường sụt giảm. Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam chỉ ra 2 nguyên nhân.

Một là ngân hàng kiểm soát tín dụng bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đã tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó bao gồm cả kênh phát hành trái phiếu. Do đó, doanh nghiệp bất động sản khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn từ 2 kênh này khiến nguồn cung sụt giảm, các nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng khiến sức cầu của thị trường sụt giảm. 

Hai là lãi suất tăng mạnh. Trong đó, lãi suất cho vay mua bất động sản tính đến ngày 26/12 ở mức 11 - 15%/năm. Mức lãi suất này khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư trong giai đoạn thanh khoản thị trường đang xuống thấp như hiện nay. 

Như vậy, bên bán dù đã giảm giá, giảm lợi nhuận trong khi bên mua lại thận trọng trước khi “xuống tiền” đã khiến dù giá đất giảm nhưng thanh khoản rất thấp.