Có được thế chấp vay vốn ngân hàng khi còn nợ tiền sử dụng đất?

Hỏi:

Vợ chồng tôi có một thửa đất tại huyện Quốc Oai, Hà Nội. Thửa đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2020 nhưng do điều kiện kinh tế nên chúng tôi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước nên trên sổ có ghi là đất nợ tiền sử dụng đất. Hiện chúng tôi đang cần một số vốn để làm ăn nên dự tính sẽ thế chấp quyền sử dụng đất để vay ngân hàng. Xin luật sư tư vấn giúp, nếu còn nợ tiền sử dụng đất thì chúng tôi có được thế chấp để vay vốn không? Xin cảm ơn.

(Anh Nguyễn Văn Chương, Quốc Oai, Hà Nội).

Trả lời:

1. Nợ tiền sử dụng đất có được thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng không?

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đến chuyên mục, vấn đề anh quan tâm luật sư Vũ Thị Quyên – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, trường hợp gia đình bạn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất (xóa nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì không được phép thực hiện quyền thế chấp thửa đất đó để vay vốn ngân hàng.

Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (thế chấp Sổ đỏ) là một trong những quyền quan trọng và được nhiều người sử dụng. Tuy nhiên, chỉ có một số loại đất được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ khoản vay.

2. Những trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất

Bên cạnh những loại đất được dùng để thế chấp như trên thì pháp luật cũng quy định rõ những loại đất, những trường hợp không được thế chấp, cụ thể:

1. Không đủ điều kiện thế chấp

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, nếu thiếu một trong những điều kiện trên sẽ không đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.

2. Quản lý di sản là quyền sử dụng đất

Điểm b Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”.

Như vậy, người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

3. Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.”.

Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 10 Nghị định này cũng nêu rõ việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.

Nghĩa là, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để thế chấp.

4. Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cũng không được thế chấp.

5. Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Căn cứ khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

- Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay.

- Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.

- Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.

- Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Cũng theo quy định tại khoản 4 Điều này, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.

6. Đất thuê trả tiền hàng năm

So với loại đất thuê trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thì người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không có một số quyền như không được thế chấp quyền sử dụng đất, không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.