Những trường hợp nào không được vay thế chấp Sổ đỏ?

Hỏi:

Tôi đang có một mảnh đất diện tích gần 2000m2, tôi đang tính mang đi thế chấp ngân hàng để vay vốn làm ăn. Tuy nhiên, hàng xóm của tôi nói rằng, thửa đất của tôi nằm trong diện không được thế chấp. Tôi muốn luật sư tư vấn giúp tôi, những trường hợp nào thì không được thế chấp sổ đỏ? Tôi xin cảm ơn.

(Anh Nguyễn Tuấn Minh, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề anh quan tâm luật sư Vũ Thị Quyên – Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin giải đáp như sau:

Thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những quyền quan trọng cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều trường hợp pháp luật quy định không được thế chấp sổ đỏ. Cụ thể như sau:

1. Không đáp ứng điều kiện chung để vay thế chấp

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu thiếu một trong 04 điều kiện trên thì người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.

2. Thế chấp Sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của đồng sở hữu

Trong nhiều trường hợp, một mảnh đất có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất, khi đó Sổ đỏ cấp cho người sử dụng đất được gọi là Sổ đỏ đồng sở hữu.

Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Như vậy, khi thế chấp Sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.

Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự đồng ý cho thế chấp Sổ đỏ của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

3. Quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được thế chấp

3.1 Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

Theo Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.”.

Như vậy, quy định trên đã nêu rất rõ, trường hợp chưa được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản thì người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó.

3.2 Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.

Tại Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

“1. Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;

2. Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;

3. Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;

4. Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.”.

Mặt khác, khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021 cũng nêu rõ, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để vay thế chấp.

4. Thuộc loại đất không được phép thế chấp

4.1 Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, dù đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cũng không được phép thế chấp.

4.2 Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Theo khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:

- Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay.

- Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.

Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.

- Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.

Đồng thời, khoản 4 Điều 156 Luật này cũng nêu rõ, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích, trong đó không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

4.3 Đất thuê trả tiền hàng năm

Tại khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013 có quy định về quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.”

Như vậy, đối với quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hàng năm, nhà nước chỉ cho phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuê chứ không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê này.

5. Người chưa đủ 18 tuổi; mất năng lực, hạn chế năng lực hành vi dân sự

Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành, người chưa đủ 18 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (theo quy định của pháp luật gọi là năng lực pháp luật) nhưng không được tự mình thực hiện hoặc tự ý thực hiện việc thế chấp mà phải thông qua người đại diện.

Trong đó, người đại diện theo pháp luật gồm:

Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.

Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.

Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện đối với con chưa thành niên hoặc người giám hộ đối với người được giám hộ.

Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Trên đây là 5 trường hợp không được thế chấp sổ đỏ, anh vui lòng đối chiếu trường hợp của anh với các quy định nêu trên, nếu sổ đỏ gia đình anh không thuộc 5 trường hợp trên thì vẫn thế chấp bình thường.