Đề xuất thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài: Chuyên gia pháp lý nói gì?

Doanh nghiệp có thêm kênh huy động vốn

Những năm qua, bất động sản tại Việt Nam luôn được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá có tiềm năng phát triển cực lớn. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm qua, kể từ thời điểm “vỡ bong bóng” bất động sản năm 2011-2013 đã có sự phát triển vượt bậc, trở thành một trong những trụ cột của việc phát triển kinh tế.

Theo thống kê, trong năm 2022, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 28 tỉ USDư. Trong đó, ngành bất động sản đứng thứ 2 khi thu hút được hơn 4,45 tỉ USD, tăng 1,8 tỉ USD so với cùng kỳ năm 2021. Nên nhớ rằng, năm 2022 được xem là thời điểm rất khó khăn của nền kinh tế thế giới nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Một thống kê tại tỉnh Bình Dương trong 2 tháng đầu năm 2023 cho thấy, bất động sản Việt Nam đang được cá nhà đầu tư “cá mập” quốc tế quan tâm như thế nào. Cụ thể, 2 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký kinh doanh bất động sản ở Bình Dương là 324 triệu USD, cho 2 dự án mới, chiếm 90% tổng FDI của tỉnh trong giai đoạn này.

Việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài luôn được Việt Nam coi trọng để phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, vấn đề tạo thêm kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp bất động sản cũng rất cần thiết trong thời điểm hiện nay để giúp thị trường địa ốc phục hồi sau thời gian khó khăn chồng chất. Mới đây, hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức tại TP.HCM, nhiều ý kiến cho rằng nên đưa quy định cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoàivào Dự thảo.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, nếu đề xuất này được thông sẽ giúp thu hút được vốn đầu tư nước ngoài, các doanh nghiệp Việt Nam có thêm lựa chọn trong các kênh huy động vốn để phát triển dự án. Thậm chí, khi thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài, doanh nghiệp Việt sẽ huy động được nguồn vốn cao hơn so với thị trường trong nước. Vốn đang là điều rất cần thiết cho các doanh nghiệp địa ốc hiện nay.

Cũng theo Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, thực tế cho thấy, các doanh nghiệp nước ngoài cũng đang rất quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, vị này cũng lưu ý rằng, mặc dù thế chấp nhưng phải đảm bảo quyền sử dụng đất trong toàn bộ quy trình không được thuộc về tổ chức nước ngoài. Nó sẽ được xử lý bán lại hoặc chuyển nhượng bởi chính tổ chức tín dụng nhận thế chấp, sau đó mới lấy số tiền thu được đưa lại cho bên cho vay nước ngoài. Bên cho vay nước ngoài sẽ chỉ có ảnh hưởng đối với tổ chức tín dụng, chứ không phải với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Giới hạn các khu vực không được thế chấp

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 vẫn cho phép các tổ chức tín dụng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp quyền sử dụng đất.

Cụ thể, điểm G khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 có qy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật...

“Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật... Bên cạnh đó, tại Điều 144 Luật nhà ở cũng quy định  về Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở có quy định, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”, Luật sư Diệp Năng Bình dẫn chứng.

Theo vị này, các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vậy thì trường hợp Chi nhánh Ngân hàng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam thì được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước. Trong trường hợp bên thế chấp không trả nợ được, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài có quyền thanh lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Việc nhận tài sản để thu hồi nợ được thực hiện theo trình tự, thủ tục của pháp luật đất đai và quy định khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

“Tôi cho rằng việc nhiều người nói rằng Luật Đất đai năm 2013 không cho phép Ngân hàng nước ngoài nhận thế chấp quyền sử dụng đất là cách hiểu chưa đúng. Thực tế vẫn cho thấy nhiều người dân vẫn thế chấp sổ đỏ tại các ngân hàng nước ngoài có chi nhánh tại Việt Nam để vay tiền. Vấn đề chúng ta bàn đến ở đây là có nên cho thế chấp quyền sử dụng đất đối với các tổ chức tài chính nước ngoài hay không”, Luật sư Diệp Năng Bình khẳng định.

Tuy nhiên, Thạc sỹ kinh tế Trịnh Minh Hoàng thì cho rằng, cần nghiên cứu kỹ lưỡng đề xuất cho phép các doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất đối với cá tổ chức tài chính nước ngoài. Bởi rõ ràng, khi đề xuất này được đưa vào Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ nhận được ý kiến đồng tình của nhiều doanh nghiệp. Bởi họ có thêm một kênh huy động vốn rất lớn. “Lâu nay, doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào vốn tự có, vốn vay tín dụng và phát hành trái phiếu. Khi việc phát hành trái phiếu và vốn tín dụng bị siết, nhiều doanh nghiệp đứng trên bờ phá sản vì không có tiền hoạt động. Vì thế, nếu cho phép họ thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tín dụng nước ngoài sẽ có thêm một phương án”, ông Hoàng nói.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở chỗ, đến khi các doanh nghiệp không trả được nợ thì quyền sử dụng đất đó sẽ được xử lý thế nào. Sẽ vào tay tổ chức tài chính nước ngoài? Đây là điều hết sức nhạy cảm nếu như khu đất đó nằm ở các vị trí gần khu quốc phòng, an ninh. Vì vậy, nếu đề xuất trên được nghiên cứu, chúng ta cần phải giới hạn các khu vực tuyệt đối không được thế chấp cho các tổ chức nước ngoài.