Có được mở cửa sổ ra khoảng không lối đi chung không?

Hỏi:

Tôi có 1 căn nhà trong ngõ, nay muốn mở cửa sổ ra ngõ đi chung của các hộ ở phía sau nhà. Ngõ rộng khoảng 2m, nhà nằm vuông góc với ngõ nên việc mở cửa sổ ở tầng 2 không nhìn trực diện sang cửa sổ của nhà nào trong ngõ. Xin luật sư cho biết, tôi có được mở cửa sổ ra lối đi chung không?

Xin cảm ơn.

(Chị Nguyễn Thục Hạnh, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, về vấn đề này luật sư Nguyễn Huy An – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn như sau:

1. Lối đi chung là gì?

Lối hay ngõ đi chung là phần diện tích đất chung được nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng để đi ra đường công cộng. Theo quy định của pháp luật tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, quy định này chỉ đặt ra đối với hộ gia đình, cá nhân sở hữu bất động sản bị vây bọc, buộc phải yêu cầu được sử dụng một phần bất động sản liền kề để đảm bảo sinh hoạt cũng như cuộc sống của họ; trường hợp bất động sản của hộ gia đình, cá nhân không bị vây bọc bởi các bất động sản của nhà khác, có lối đi ra đường công cộng không được sử dụng một phần bất động sản liền kề để làm lối đi. Trừ trường hợp giữa các bên có sự thỏa thuận khác.

2. Có được mở cửa sổ ra lối đi chung không?

Tại Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Theo Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng, trong đó cấm xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Tại Mục 2.8.12, Phần II QCVN:01/2008/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định, công trình không được vi phạm ranh giới, cụ thể:

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Về trường hợp của chị, có 1 căn nhà trong ngõ, nay chị muốn mở cửa sổ ra ngõ đi chung của các hộ ở phía sau nhà. Ngõ rộng khoảng 2m, nhà chị nằm vuông góc với ngõ đó nên việc mở cửa sổ ở tầng 2 không nhìn trực diện sang cửa sổ của nhà nào trong ngõ cả.

Hiện nay pháp luật về xây dựng không thấy có quy định cấm trổ cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện, kể cả nhìn sang khu đất nhà bên cạnh, ngõ đi chung thuộc quyền sử dụng của một số hộ, cá nhân khác. Tổ chức, cá nhân có quyền làm những việc mà pháp luật không cấm.

Bởi vậy chị có thể mở cửa sổ trên bức tường trong ranh giới đất của mình quay ra lối đi của các hộ khác phía sau nhà chị, nhưng phải đảm bảo điều kiện cánh cửa sổ khi mở không được vượt quá ranh giới đất (cánh mở vào phía trong lòng nhà, hoặc cánh cửa lùa, cánh cửa chớp lật).