Chuyên gia nhận định bất ngờ về thị trường BĐS 6 tháng cuối năm: Liệu có điểm sáng?

Thị trường bất động sản đang phát triển ổn định

Theo Nhịp sống kinh tế, so với cùng kỳ năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm diễn ra tương đối trầm lắng, mặc dù vẫn xuất hiện những cơn "sốt" đất, nhưng chỉ xảy ra ở quy mô nhỏ, không đáng kể. 

Nhận định về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương cho rằng: So với cùng kỳ, thị trường bất động sản đang phát triển ổn định hơn, nhưng các phân khúc, thị trường đang có sự phân mảnh, phát triển không đều.

Phân tích rõ hơn với từng phân khúc, PGS.TS Trần Kim Chung cho hay: “Có thể thấy rằng, trong 6 tháng qua, đất khu vực mới lên đô thị vẫn đang là “tâm điểm” của giới đầu tư. Giá đất vẫn trong xu hướng tăng, tuy nhiên không còn “sốt” nóng như năm ngoái. Trong khi đó, tại các thị trường bất động sản mới lại lại có xu hướng ngược lại, thị trường trầm lắng, ít giao dịch”. 

Đối với phân khúc nhà ở, ông Chung cho biết, phân khúc căn hộ vẫn khan hiếm nguồn cung, giá tăng, nhưng không nhiều, nhất là với phân khúc căn hộ cao cấp. Điều tương tự cũng xảy ra với dòng nhà ở cao cấp, nhà phố, giao dịch không nhiều, giá trị lớn nên giá không tăng.

Với bất động sản công nghiệp, vị chuyên gia cho rằng, đây vẫn là điểm sáng của thị trường. Tuy nhiên, các khu công nghiệp tại một số địa phương gặp khó khăn trong việc tiếp tục mở rộng do yêu cầu phải có tỷ lệ lấp đầy tối thiểu ở các khu công nghiệp cũ.

Với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lại có những diễn biến trái chiều. Với dòng sản phẩm biệt thự biển, các căn hộ condotel đang ở giai đoạn thoái trào, bất chấp  du lịch đã được phục hồi. Trong khi đó, mảng khách sạn, nhà hàng trong các thành phố đang có nhu cầu rao bán "cắt lỗ" do sức ép thu hồi vốn.

PGS.TS Trần Kim Chung cho biết, ngay cả trong thị trường tài sản tài chính bất động sản cũng đang hết sức khó khăn. Cụ thể, thị trường trái phiếu bất động sản đang dùng dằng không rõ xu thế. Một mặt, nhu cầu thị trường vẫn có nhưng do tác động tâm lý cũng như chính sách rà soát các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, nên thị trường phát triển khá chậm, nên nhà đầu tư đang dừng ở bước nghe ngóng.

Tương tự, mảng thị trường cổ phiếu bất động sản cũng đang chững lại do giá trị cổ phiếu đang đi xuống. "Có thể thấy, sáu tháng đầu năm 2022, nhóm bất động sản giá trị cao đang có những hoạt động sôi động trong khi các phân khúc khác diễn biến khá trầm lắng, và vẫn bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19. Điểm sáng đáng kể là thị trường đất công nghiệp và dịch vụ logistic", ông Chung nói. 

3 kịch bản của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm

Sau những diễn biến của thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022, PGS.TS Trần Kim Chung đưa ra 3 kịch bản trong 6 tháng cuối năm 2022. Trước tiên, với phương án ổn định. Trong trường hợp tình hình kinh tế thế giới diễn biến như hiện nay, không có sự kiện đặc biệt nào xuất hiện. Kinh tế trong nước ổn định, thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng ổn định.

Kịch bản thứ hai, trong trường hợp nguồn vốn tăng đột biến, các ngân hàng xem xét mở rộng tín dụng, đầu tư công 6 tháng cuối năm được giải ngân theo đúng kế hoạch, các điểm nghẽn về pháp luật được tháo gỡ, thị trường khi đó sẽ bùng nổ, tăng trưởng rất mạnh. Tuy nhiên, ông Chung cho rằng kịch bản này rất khó xảy ra, nhưng khi các yếu tố này được tạo dựng, thị trường bất động sản sẽ bứt phá rất nhanh.

Cuối cùng, kịch bản thứ ba, thị trường bất động sản sẽ suy giảm nếu tình hình thế giới vẫn có chiều hướng tiêu cực, hoặc kinh tế vĩ mô không có chuyển biến tích cực. Vị chuyên gia nhấn mạnh: Các chính sách như lạm phát tăng, đầu tư công giải ngân không đúng tiến độ, ngân hàng nhà nước tiếp tục siết tín dụng, thị trường trái phiếu lắng đọng cũng sẽ khiến thị trường bất động sản suy thoái. 

Trong bối cảnh nền kinh tế đang dần hồi phục sau đại dịch, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng, với những động thái tích cực về thể chế, mặc dù vẫn còn rất nhiều những diễn biến không chắc chắn nhưng có khả năng thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt trong 6 tháng cuối năm 2022. Chỉ khi những bất ngờ nằm ngoài dự đoán xuất hiện hoặc yếu tố tích cực cũng nằm ngoài dự đoán, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 mới xuất hiện tình huống khác.

Cũng về vấn đề này, chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, trong 6 tháng tới, nếu tình trạng siết tín dụng vẫn tiếp diễn, số lượng nhà đầu tư xả hàng sẽ tăng lên, đồng thời mức giảm giá cũng nhiều hơn, càng về cuối năm càng dễ xảy ra tình trạng cắt lỗ. Việc thị trường chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ sẽ biến chuyển rất nhanh, đẩy bất động sản vào cuộc khủng hoảng mới.

Còn theo ông Nguyễn Hoàng, cựu nghiên cứu phòng R&D DKRA, với tình hình bất động sản hiện nay thì dự báo từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn còn nhiều thách thức.  Thực tế thì việc giảm giá (cắt lỗ) của thị trường thứ cấp đối với phân khúc chung cư  đã có từ năm ngoái nhưng chưa thành làn sóng gọi là tháo chạy.

Ông Hoàng cho rằng, bản chất thị trường và người mua đầu tư hiện nay cũng khác với giai đoạn 2010 – 2012, cùng với đó là bối cảnh kinh tế cũng khác cả về lượng và chất. Tuy nhiên nếu cứ như hiện tại thì xu hướng giảm giá - cắt lỗ của thị trường thứ cấp sẽ nhiều hơn và có thể lặp lại giai đoạn 2010 – 2012 khi áp lực tài chính tăng, nhất là người đầu tư dùng đòn bẩy.