Thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh "khát vốn", điều gì sẽ xảy ra?

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Theo Nhịp sống kinh tế, các chuyên gia cho biết, thị trường địa ốc đang gặp phải một số thách thức như việc siết tín dụng, kiểm soát trái phiếu và tình trạng nhà đầu tư e dè xuống vốn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra những điểm nghẽn của thị trường địa ốc khi chịu tác động của dịch bệnh. Theo đó, nếu tiếp tục việc kiểm soát dòng vốn quá chặt có thể làm lỡ cơ hội, không tạo điều kiện để thị trường hồi phục.

Ông Đính cho rằng, nếu kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn vào bất động sản, các doanh nghiệp có thể sẽ phải dừng hoạt động đầu tư, kéo theo ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.

Theo phân tích của vị Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, đến bù giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư,... Giai đoạn hoàn thiện là 50% số vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn đối với các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10-15%, sau đó mới là vay tín dụng, phát hành trái phiếu... và chỉ được phép huy động sau khi đã xong hạ tầng, nền móng. Có thể thấy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.

"Có thể nói, doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng. Đây là một trong những nhân tố thúc đẩy sự tăng trưởng thị trường bất động sản, do vậy, những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực này", ông Đính cho biết thêm.

Chỉ ra một phần nguyên nhân khiến thị trường địa ốc đang chững lại, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng do  thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh kéo dài sang đến năm 2022.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng batdongsan.com.vn, một khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại đó là nguồn vốn. Theo đó, dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi mà cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát chặt. Tuy nhiên, không chỉ hai kênh dẫn vốn chính này, mà cả kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn.

Có thể thấy, thị trường địa ốc đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, thách thức mà trong đó đáng lo ngại là nguy cơ "khát vốn" khi mà các kênh dẫn dòng tiền đang bị chững lại. Một kịch bản của thị trường "khát vốn" có thể dẫn tới sự đóng băng của những doanh nghiệp thiết yếu. Thậm chí, với cả những nhà đầu tư cá nhân, khi thị trường thiếu vốn, thanh khoản giảm thì buộc họ phải bán cắt lỗ. Tình trạng này sẽ diễn ra trên diện rộng nếu thị trường xuất hiện hiệu ứng domino cắt lỗ.

Muốn giải quyết vấn đề này, các chuyên gia nhấn mạnh, việc khơi thông dòng vốn cho thị trường là rất quan trọng. 

Theo ông Đính, việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhằm khơi thông dòng vốn, đảm bảo sự phát triển của thị trường theo hướng minh bạch, ổn định.

"Còn đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tôi cho rằng nên tiếp tục duy trì và cần có những quy định mới; kiểm soát và đẩy tính minh bạch nhằm làm lành mạnh, trong sạch thị trường. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng cần thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận dòng vốn.

Ngoài ra, để bổ sung thêm dòng vốn vào bất động sản thì đã đến lúc các cơ quan chức năng cần có những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở…", ông Đính nói thêm. 

Thị trường bất động sản chững lại, nhà đầu tư nên làm gì?

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm không mấy lạc quan. Thậm chí, bức tranh có thể diễn biến theo chiều hướng xấu như xuất hiện bán tháo BĐS, ở các nhà đầu tư áp lực ngân hàng, hoặc không vay được vốn để đầu tư tiếp.

Chia sẻ trong Group An Cư mới đây, ông Nguyễn Đức Minh, một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường BĐS cho hay, giai đoạn này nhà đầu tư nên xem và đánh giá lại danh mục đã đầu tư. Trong đó, cần đánh giá lại mức độ tiềm năng của mỗi sản phẩm. Sản phẩm còn động lực tăng trưởng hay không? Nếu tăng trưởng thì trong bao lâu, 1-2 năm, hay 3-5 năm. Sản phẩm nào không còn tăng trưởng nữa thì phải thanh khoản bớt đi.

Thêm vào đó, nhà đầu tư phải xác định rõ, sản phẩm nào sẽ đánh ngắn hạn 1 năm, sản phẩm nào đầu tư cho trung hạn 1-3 năm và sản phẩm nào đầu tư trên 3 năm. Để đảm bảo luôn có dòng tiền cũng như tránh những rủi ro thì việc cơ cấu và phân bổ nguồn vốn là cực kỳ quan trọng.

Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu thị trường và săn bất động sản giá rẻ. Nhà đầu tư này cho rằng, khi hầu hết mọi người đang hoang mang, lo sợ diễn biến thị trường thì nhiều người lại tìm hiểu và mua vào. Bất động sản mang tính giai đoạn và chu kỳ. Thời điểm hiện tại bất động sản đang bước vào chu kỳ mới của giai đoạn suy thoái (giá ngang-giảm), nếu nhà đầu tư vào giai đoạn có thể bắt được giá đáy của chu kỳ tiếp theo. Những bất động sản mà nhà đầu tư ngộp, cần tiền để trả Ngân hàng hoặc làm việc khác thì họ sẵn sàng giảm giá để thu tiền về. Hơn nữa, thị trường một mình một chợ sẽ có nhiều thời gian phân tích, đánh giá, lựa chọn, đàm phán giá và đưa ra một quyết định đúng đắn nhất.

Còn theo một số chuyên gia, thời điểm này, các nhà đầu tư mới nên quan sát diễn biến thị trường, không nên nóng vội xuống tiền ở giai đoạn này. Việc cẩn trọng trước quyết định xuống tiền lúc này là rất cần thiết.