Chuyên gia "mách nước" đầu tư: Nên bỏ tiền vào những bất động sản nào giữa lúc thị trường biến động?

Bất động sản trong các khu đô thị vẫn lọt vào tầm ngắm của người mua

Theo Nhịp sống kinh tế, nhà phố, biệt thự, villa, shophouse thương mại... trong các khu đô thị tại TP. Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận vẫn lọt vào tầm ngắm của người mua. Trong đó, loại hình biệt thự diện tích lớn, villa có view sông hay hồ giá hàng chục tỷ đồng/căn, vẫn là "khẩu vị" của giới nhà giàu.

DKRA Việt Nam cho biết, những dự án nằm trong các khu đô thị lớn với quy mô hàng trăm hecta, được quy hoạch bài bản đang thu hút được sự quan tâm của khách hàng, ngay cả trong thời điểm thị trường biến động. Số lượng bất động sản trong các khu đô thị ngày càng khan hiếm, trong khi chất lượng, tiện ích sống được chú trọng hơn vì vậy thường thu hút nhu cầu mua.

Thị trường Long An, Đồng Nai, Bình Dương hay Bình Phước thời gian gần đây đã xuất hiện các khu đô thị diện tích hàng chục cho đến hàng trăm hecta, thậm chí hàng ngàn hecta đang là điểm nhấn cho thị trường bất động sản tại đây. Trong đó, những dự án được phát triển bởi các "ông lớn" bất động sản như Novaland, Nam Long, Đại Phúc, Phú Mỹ Hưng hay Vingroup... nhận được sự quan tâm đáng kể của thị trường.

Những khu đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích, có không gian xanh, đề cao yếu tố sức khỏe đang trở thành xu hướng chung được người mua lựa chọn, nhất là sau đại dịch Covid-19. Theo đó, dù nhiều khu đô thị chào bán sản phẩm với mức giá khá cao nhưng sức mua vẫn tích cực. 

Theo các chuyên gia, những chủ đầu tư có tiềm lực thích sở hữu quỹ đất lớn, hàng trăm đến hàng nghìn hecta đã tạo ra các khu đô thị đẳng cấp, đầy đủ dịch vụ. Với quỹ đất đủ lớn, các chủ đầu tư có thể đầu tư hệ sinh thái trong dự án, đầy đủ dịch vụ, cơ sở hạ tầng, có bệnh viện, trường học... tạo nên giá trị về không gian sống, tiện ích đầy đủ cho cư dân, đây chính là điểm nhấn kéo sức mua của thị trường.

Đồng thời, đây cũng chính là lý do, dù diễn biến dịch bệnh phức tạp, các dự án khu đô thị vẫn nhận được sự chú ý của người mua bởi có được giá trị cộng thêm cho khách hàng. Đương nhiên, với tình hình ảnh hưởng chung của dịch bệnh, nguồn cầu, sức mua của các dự án khu đô thị cũng sẽ giảm theo. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng có phần nhẹ hơn cũng như giá bán gần như không giảm. Giá bán của những dự án này đa phần ăn theo giá trị của tiện ích được đầu tư bài bản trong khu đô thị thay vì chịu ảnh hưởng bởi sự lên xuống của thị trường bên ngoài.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, bất động sản trong các khu đô thị vẫn giữ được thanh khoản tốt trong bối cảnh thị trường biến động. Bởi, quỹ đất của loại hình này ngày càng khan hiếm, trong khi các chủ đầu tư chú trọng vào chất lượng sống được đầu tư vào tiện ích, không gian nên người mua chú ý. Đáng chú ý, bất động sản đô thị duy trì được mức độ tăng giá trung bình từ 20-30%/năm và chủ yếu tăng theo tiện ích nội khu của dự án.

Shophouse khối đế chung cư hấp dẫn nhà đầu tư, dù mặt bằng giá đã khá cao

Năm 2022, ước tính số lượng căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh vào khoảng 20.000 - 25.000 căn. Các chuyên gia cho biết, dù đã có dấu hiệu hồi phục nhưng tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ vẫn tiếp diễn. Trong đó, số lượng căn hộ shophouse thường chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, không quá 5% tổng số lượng căn hộ của dự án.

Do có nhiều ưu điểm cùng nguồn cung hạn chế nên giá căn hộ shophouse đã liên tục tăng trong thời gian vừa qua, hiện ở mức trung bình khoảng 150 triệu đồng.m2. Mặc dù có giá cao, nhưng đây vẫn là loại hình được nhà đầu tư ưa chuộng.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam đánh giá, đây là loại hình giúp chủ nhân tìm kiếm nguồn thu đa dạng. Bởi, các shophouse chiếm vị trí thuận lợi nhất cho việc kinh doanh tại các tòa nhà, phù hợp để cho thuê là cửa hàng, trung tâm ngoại ngữ, trụ sở, văn phòng các doanh nghiệp...

Vì vậy, ngay cả trong những giai đoạn cam go như các đợt bùng phát nghiêm trọng của đại dịch Covid-19 thì chủ các căn shophouse vẫn có thể thu được doanh thu nhờ chuyển đổi công năng, cho các doanh nghiệp hoạt động online thuê lại (như doanh nghiệp cung cấp dịch vụ học trực tuyến, doanh nghiệp công nghệ...) Mức lợi nhuận từ việc này có thể đạt mức 12%/năm. Ngoài ra, tùy vào nhu cầu của chủ nhân các căn shophouse mà có thể cân nhắc các lựa chọn sinh sống hoặc dùng vào mục đích kinh doanh, rất linh hoạt.

Các chuyên gia cho rằng, đây là loại hình có tiềm năng tăng giá mạnh và bền vững. Điều này đã được chứng minh khi mà giá trị căn hộ shophouse có thể tăng 15-30% mỗi năm. "Do khan hiếm nên thanh khoản của shophouse rất tốt được nhiều nhà đầu tư BĐS săn đón", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, đại diện Chợ Tốt Nhà cho hay, lượng tin đăng bán shophouse tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tín hiệu tích cực khi tăng mạnh mẽ trong tháng 3/2022 với mức tăng hơn 50% so với 1 tháng trước và tăng 20% so với thời điểm trước Tết. Nhà đầu tư vẫn quan tâm tới loại hình bất động sản này ngay trong lúc thị trường bất động sản biến động. Tuy nhiên, nguồn cung shophouse ở những vị trí tốt như quận Thủ Đức cũ hay các quận trung tâm ngày càng khan hiếm.

Căn hộ vừa túi tiền vẫn là kênh đầu tư tốt

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers tại Việt Nam cho biết, không ít nhà đầu tư đang có tâm lý lạc quan về dài hạn nhưng lại khá thận trọng trong giai đoạn hiện tại. Điều họ đang chú ý đến đó là thông tin về chính sách vĩ mô liên quan đến việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, động thái của các chủ đầu tư, thanh khoản thị trường cũng như một số thông tin kinh tế quan trọng khác.

Đồng thời, tâm lý của các nhà đầu tư cũng khác biệt ở các phân khúc. Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực tại vùng ven các thành phố lớn sẽ nhận được sự quan tâm nhiều của giới đầu tư.

Nếu xét về các yếu tố như tốc độ đô thị hóa nhanh hay dân số trẻ đông đảo với nhu cầu ở thực cao thì loại hình căn hộ này có tiềm năng tăng giá về dài hạn và cũng là kênh bảo toàn vốn tốt.

Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, trong kịch bản thị trường hồi phục, bất động sản nhà ở vẫn sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước bởi người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu. Trong bối cảnh hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, thất nghiệp hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường theo đó sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa túi tiền tại các đô thị lớn trên toàn quốc.

"Dù giá bất động sản trên thị trường có sụt giảm như giai đoạn 2009-2010, có những khu vực bị rớt giá từ 20-30% trong giai đoạn khó khăn, thì phân khúc căn hộ để ở vẫn là tâm điểm nóng nhất, sở hữu sự săn đón của nhiều nhà đầu tư với xu hướng giá bất động sản liên tục tăng theo thời gian", TS Khương nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, trong tương lai, căn hộ tầm trung vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn. Theo đó, những dự án đáp ứng nhu cầu của người mua nhà ở thực, vị trí đẹp và tiện ích được đầu tư bài bản luôn là sự lựa chọn an toàn cho nhà đầu tư.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu Savills Tp.HCM cho biết, theo định hướng của các cơ quan chức năng TP. Hồ Chí Minh, đến năm 2030, thị trường sẽ chủ yếu tập trung nhiều vào loại hình chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở và thúc đẩy thị trường. Với quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, việc cải thiện cơ sở hạ tầng giữa các quận ngoài trung tâm và khu vực lân cận đang tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các dự án nhà ở mức giá vừa tầm. Có thể thấy, nhiều nguồn cung mới đang được hình thành tại các quận Nhà Bè, Bình Chánh, Tân Bình và Bình Tân, hay các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương... đây là những khu vực vẫn còn tiềm năng để phát triển nhà ở cũng như sở hữu điều kiện thuận lợi để phát triển căn hộ với mức giá vừa tầm.

Cũng theo bà Trang, hiện nay, đối với các bạn trẻ độc thân hoặc mới lập gia đình, điều mà họ tìm kiếm trong một căn hộ đó là diện tích vừa phải, không cần quá lớn, để khi năng lực tài chính tăng, họ có thể nâng cấp từ 1 phòng ngủ lên 2 phòng ngủ hoặc hơn. Theo đó, tùy vào mức thu nhập mà chúng ta định hướng mua loại sản phẩm như thế nào.

Đất nền, cạnh các khu công nghiệp được nhà đầu tư tìm kiếm, đón đầu

Loại hình đất nền tại các khu vực vùng ven, cạnh khu công nghiệp, khu vực có dự án cơ sở hạ tầng quan trọng đang triển khai... tiếp tục được chú ý nhiều. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng không dễ dàng bị ảnh hưởng bởi các thông tin không chính thống như trước đây và hiện tượng sốt đất cũng khó xảy ra hơn.

Các chuyên gia cho rằng, điều khiến nhiều nhà đầu tư mạnh tay rót tiền vào bất động sản vùng ven khu công nghiệp là bởi tiềm năng từ khai thác cho thuê (nhà xưởng, nhà trọ), kinh doanh buôn bán...

Đất nền "ăn" theo các khu công nghiệp đang trở thành xu hướng đầu tư mới. Việc các ông lớn đổ tiền vào bất động sản công nghiệp đã kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về an cư, kinh doanh gần khu công nghiệp tăng trưởng mạnh. Do đó, làn sóng đầu tư bất động sản vùng ven và bất động sản ven khu công nghiệp sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Nhà đầu tư sẽ thắng lớn nếu chọn được sản phẩm tốt.

Để đầu tư hiệu quả, tránh rủi ro, các chuyên gia khuyên nhà đầu tư khi tham gia vào phân khúc này cần lưu ý đến vấn đề pháp lý, quy hoạch.

Theo các chuyên gia, mặc dù trên thị trường hiện có một số thông tin khiến các nhà đầu tư băn khoăn, thận trọng nhưng chứng kiến đà phục hồi kinh tế khá năng động cùng với tiềm năng phát triển mạnh mẽ của Việt Nam, một số nhà đầu tư có thể đang mang tâm lý "FOMO" - sợ cơ hội bị bỏ lỡ. Có thể họ tin rằng một chu kỳ tăng trưởng mới đang mở ra và cần tìm cách tận dụng, đón đầu.