Chuyên gia bất động sản dự đoán diễn biến của đất nền hậu sốt đất

Thị trường đất nền tụt dốc “không phanh”

Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời điểm hiện tại rất khó để thị trường đất nền có thể “sốt nóng” trở lại như thời điểm trước đây. Đa phần những sản phẩm đất nền đều đang phải trải qua giai đoạn giảm giá, cắt lỗ từ 30 - 40% nhưng vẫn không có người mua. Theo báo cáo diễn biến thị trường đất nền mới nhất của Viện Kinh tế xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, trong năm 2023 nguồn cung thứ cấp đất nền giảm nhiều so với năm trước. Điều này cho thấy cả nguồn cung và cầu của đất nền đều sụt giảm mạnh giữa lúc thị trường đã có sự hồi phục ở một số phân khúc khác.

Năm 2023, tại Hà Nội nguồn cung thứ cấp đất nền dự án so với năm 2022 giảm khoảng 46,4%, tại TP. Hồ Chí Minh giảm 56,3%, Bình Dương giảm khoảng 45,3%,  Đà Nẵng giảm 44,5%, Hải Phòng giảm khoảng 58,6%. Đồng thời, trong năm 2023 số lượng giao dịch đất nền khá trầm lắng và không có nhiều đột phá. Cụ thể, tại Hà Nội lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án giảm khoảng 45,4%, TP. Hồ Chí Minh giảm 60,1%, Đà Nẵng giảm 49,4%, Bình Dương giảm 48,1%, Đà Nẵng giảm 49,4%, Hải Phòng giảm 30,3% và Đồng Nai giảm 59,4%.

Bên cạnh đó, giá giao dịch thứ cấp đất nền cũng có xu hướng giảm so với năm 2022 từ 10 - 15%. Đặc biệt, tại một số địa phương đã từng là điểm sốt nóng như Đồng Nai, Khánh Hòa, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh giá đất nền cũng tụt dốc trầm trọng, số lượng giao dịch giảm thấp.

Cũng theo báo cáo trên của Viện Kinh tế xây dựng, trong quý cuối cùng của năm 2023 việc tổ chức các đợt đấu giá đất nền dự án đã triển khai trở lại tại nhiều địa phương. Tuy nhiên thực tế cho thấy giá trúng đấu thầu không chênh lệch quá lớn so với mức giá khởi điểm, nhưng hoạt động này vẫn được đánh giá là điểm sáng tích cực cho thị trường khi sức mua đã dần có dấu hiệu cải thiện hơn so với thời điểm dịch bệnh. 

Báo cáo thị trường của một đơn vị nghiên cứu cho biết, trong năm 2023 nhu cầu tìm kiếm đối với thị trường đất nền ghi nhận sụt giảm mạnh. Cụ thể, trong năm 2023 số lượng tìm mua đất nền giảm 45% so với năm 2022, đặc biệt là những dự án đất nền gần như vắng bóng không có khách. Nếu như so với thời điểm sốt đất diễn ra gần nhất vào hồi tháng 3/2022, đất nền các tỉnh phía Nam giảm 71%.

Nguyên nhân chính được đánh giá khiến cho đất nền không thể phục hồi là do các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, niềm tin vào chủ đầu tư vị giảm sút khiến cho các nhà đầu tư cẩn thận hơn rất nhiều so với thời điểm trước đây. Trên thị trường sơ cấp ghi nhận năm 2023 mức giảm dao động từ 10 - 13% so với năm 2022, giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm 15 - 30%, trong đó nhóm khách sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý là giảm mạnh mẽ nhất.

Thị trường cần thời gian để phục hồi trở lại

Theo Viện Kinh tế xây dựng với tình hình hiện tại thì có thể dự đoán thời gian sắp tới các giao dịch đất nền vẫn chưa thể sôi động trở lại. Tính thanh khoản thấp trong năm 2023 đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của nhà đầu tư trước khi xuống tiền. Chính điều này khiến cho thị trường đất nền 2024 vẫn cần thêm thời gian thì mới có thể phục hồi trở lại. Sắp tới khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được áp dụng với quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới.

Dự báo những lô đất có diện tích lớn sẽ không còn được nhiều nhà đầu tư quan tâm, giá sẽ giảm mạnh. Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn vì không gây áp lực kinh tế, pháp lý thông thoáng. Đồng thời, giá giao dịch ở phân khúc này cũng có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra những dự báo về nguồn cung đối với phân khúc này. Nếu như những chính sách và Luật mới được áp dụng từ đầu năm 2025 chắc chắn sẽ khiến cho “cuộc chơi” ở phân khúc này thay đổi. Sự khan hiếm ở nguồn cung thứ cấp và sơ cấp có thể đẩy giá bán đất nền tăng khoảng 5 - 7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Đối với những khu vực có sự phát triển hạ tầng cơ bản thì giá sẽ đi ngang không có nhiều biến động/

Theo khảo sát cuối năm 2023 của một Trung tâm nghiên cứu thị trường, khi thực hiện khảo sát với một số lượng người cho thấy có tới 63% người có nhu cầu bất động với những loại hình như căn hộ chung cư, đất nền và nhà đất thổ cư. Có thể thấy, sự quan tâm với đất nền đang dần phục hồi nhưng để có giao dịch thì các nhà đầu tư vẫn chờ đợi sự rõ ràng về pháp lý.

Ở thời điểm hiện tại khi nhu cầu ở thực lên ngôi, đất nền bỗng bị “bỏ quên” khiến giá bị đẩy xuống thấp, nhưng khi thị trường ổn định chắc chắn giá đất nền sẽ tăng trở lại, các giao dịch cũng cần có thời gian để làm quen với tình hình mới. Tuy nhiên, trước khi đầu tư đất nền thì nhà đầu tư vẫn cần phải chú ý đến mức giá, thời điểm và chọn những khu đất nền có vị trí đẹp để có thể tăng giá trong tương lai.