Tháo gỡ tình trạng "vừa thiếu, vừa ế" NOXH: Đề xuất sử dụng mặt bằng quy hoạch đất ở làm dự án để giải quyết nguồn cung

Tính đến nay, cả nước đã hoàn thành xây dựng 195.000 căn nhà ở xã hội (NOXH) và có khoảng 374.000 căn đã được chấp thuận đầu tư và khởi công, cấp phép xây dựng. Bên cạnh kết quả đạt được, công tác phát triển phân khúc nhà ở này vẫn còn một số hạn chế. Trong đó, phải kể đến nguồn cung còn hạn chế so với nhu cầu thực tế, tỷ lệ quỹ đất dành cho NOXH khu vực đô thị còn thấp; nguồn vốn từ Nhà nước còn thấp, chưa huy động được nguồn lực xã hội…

Vẫn gặp khó với quỹ đất

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100 đã tập trung vào 5 nhóm vấn đề nhằm tháo gỡ khó khăn và khuyến khích phát triển dự án NOXH. Đặc biệt, những quy định mới đã nới lỏng các điều kiện để người dân có nhu cầu thực sự tiếp cận với chính sách hỗ trợ về NOXH.

Mặc dù hệ thống chính sách hiện hành đã giải quyết được nhiều bất cập trước đây, nhưng theo ông Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), vẫn còn nhiều nguyện vọng của doanh nghiệp chưa được đáp ứng đầy đủ.

Cụ thể, ông Tuấn nêu rõ rằng dù các tỉnh đã cơ bản hoàn thành quy hoạch quỹ đất cho NOXH, nhưng một số khu vực quy hoạch lại nằm ở vị trí không thuận lợi, quá xa trung tâm, dẫn đến việc doanh nghiệp không muốn triển khai dự án và người dân không muốn ở.

Thực tế, tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” đối với các dự án NOXH. Điều này xuất phát từ việc người có nhu cầu thực sự thì không mua được, trong khi chính sách lại dễ tiếp cận với những người không có nhu cầu.

Thêm vào đó, các điều kiện để mua NOXH quá phức tạp, giá nhà vẫn cao so với thu nhập, lãi suất vay cao, và các dự án thường không thuận tiện về mặt kết nối giao thông.

Do đó, ông Tuấn đề xuất cho phép doanh nghiệp sử dụng đất quy hoạch làm đất ở để phát triển NOXH. Trong trường hợp này, cần có cơ chế cho phép doanh nghiệp tính các chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng vào giá bán, nhằm tăng nguồn cung NOXH.

Bên cạnh đó, vấn đề tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho phát triển NOXH vẫn gặp nhiều khó khăn. Ông Tuấn nêu ví dụ về dự án của Công ty Địa ốc Hoàng Quân ở Tây Ninh đã đủ điều kiện bán hàng, nhưng các cán bộ tín dụng vẫn e ngại do lo ngại các dự án NOXH dễ bị thanh tra, kiểm tra. Điều này gây trở ngại cho doanh nghiệp và người dân có nhu cầu tiếp cận vốn, vì vậy cần có biện pháp tháo gỡ để tạo điều kiện thuận lợi hơn.

Cần phát triển NOXH cho thuê

Từ những khó khăn chung của phân khúc NOXH, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng nên phát triển loại hình cho thuê. Hiện nay, điều kiện đối với trường hợp đi thuê NOXH chỉ cần là một trong 11 nhóm đối tượng hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 76 của Luật Nhà ở 2003 là đã đủ điều kiện để đi thuê loại hình nhà ở này. Ngoài ra, đối tượng thuê NOXH không phải đáp ứng điều kiện về thu nhập cũng như quy định về nhà ở.

Chia sẻ về quan điểm này, ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách Quốc hội đánh giá, việc khuyến khích tiếp cận NOXH theo hướng cho thuê là điểm mới cần phát huy bởi đối tượng thụ hưởng chính sách không bị phụ thuộc vào các quy định thu nhập hay diện tích…Đây là hướng đi không chỉ giải quyết được nhà ở cho người dân mà còn sử dụng hiệu quả nguồn lực xã hội hơn.

Theo đó, để đảm bảo chính sách sớm đi vào cuộc sống, các ý kiến cũng đề nghị cần giám sát chặt chẽ, đảm bảo các điều kiện để thi hành những điều kiện mới này. Đồng thời, cần công khai, minh bạch việc mua bán NOXH, nhất là khâu giám sát chặt chẽ để đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Đồng quan điểm, ông Trương Anh Tuấn cho rằng, để phát triển được hướng đi này cần có một chính sách lớn hơn từ phía Quốc hội và Chính phủ để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển loại hình này. Ví dụ doanh nghiệp không thể vay vốn 3 năm để làm nhà cho thuê; nếu muốn làm thì phải vay không dưới 5 năm.

Thực tế, khi phát triển NOXH cho thuê, mức tiền cho thuê không bù đắp được nguồn vốn ban đầu. Điều này đồng nghĩa với việc đầu tư tiền chẵn để thu về tiền lẻ, như vậy khó thu hút doanh nghiệp. Do đó, muốn phát triển NOXH cho thuê, cần có chính sách tài trợ vốn cho doanh nghiệp.