Đất nền vẫn có “lối đi riêng”

Đã có điều chỉnh về giá

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, đất nền đã trải qua nhịp giảm giá từ 30-50% nhưng vẫn “ế”. Mức giảm này chỉ là giảm so với thời kì “sốt”, còn chưa thực sự sát với giá trị thực. 

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra, quý cuối năm 2023 lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ và chung cư có xu hướng giảm mạnh nhưng đất nền lại tăng lên đáng kể. Phân khúc này vẫn trong giai đoạn ảm đạm, giá bán giảm mạnh ở nhiều nơi, thanh khoản kém. Bên cạnh đó, Luật được thông qua siết chặt hơn hoạt động phân lô, tách thửa sẽ khiến nhu cầu và cả giá đất nền giảm trong ngắn hạn. 

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho biết, đã có một thời gian giao dịch đất nền tăng chóng mặt nhưng giao dịch này không thực chất, không bền vững, đất nền thường được mua để đầu tư, tích trữ tài sản, để dành,…

Tuy nhiên, việc gom đất nền không khuyến khích sự phát triển lành mạnh của thị trường. Lý do là bởi có nơi nhà đầu tư đều găm giữ đất để chờ lên giá, bán kiếm lời, trong khi chính quyền địa phương thì không yêu cầu các chủ đất xây nhà trên đất đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này đã hình thành nên nhiều khu đô thị hoang. “Thực trạng này không khuyến khích phát triển mà chỉ khuyến khích đầu cơ, mua bán lòng vòng và làm hỏng quy hoạch khu vực dự án”, ông Đính cho biết.

Sau một thời gian giao dịch sầm uất, nhiều nhà đầu tư săn lùng, ưa chuộng nhưng thời gian trở lại đây, đất nền rơi vào cảnh trầm lắng kéo dài, nhiều khu vực đã có sự điều chỉnh giá đáng kể. 

Báo cáo mới đây của DKRA về thị trường đất nền TP. HCM và vùng phụ cận cho thấy, năm 2023, sức cầu của thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ bằng 16% năm 2022. Các hoạt động giao dịch phát sinh có diện tích phổ biến 70-90m2 với giá 12,9-14,9 triệu đồng/m2. 

Theo DKRA, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn và niềm tin sụt giảm là những rào cản khiến đất nền bớt hấp dẫn với nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chỉ riêng tại TP.HCm, và vùng phụ cận, nguồn cung đất nền cũng đã giảm tới 73% so với năm 2022. Con số này thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Bình Duonwg là thị trường cung cấp chủ lực cũng chỉ đạt 47%. 

Sự ảm đạm bao trùm, mặt bằng giá sơ cấp đất nền cũng giảm 10-13% so với năm 2022. Không chỉ giảm giá bán, các chủ đầu tư cũng áp dụng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,… để kích cầu thị trường nhưng dường như không mấy hiệu quả. 

Với thị trường thứ cấp, giá bán đất nền cũng giảm 13-17%, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng vốn vay, dự án quy mô lớn nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý,…

Những điều chỉnh trên cho thấy các nhà đầu tư đang giảm dần mức độ kỳ vọng lợi nhuận do thanh khoản thị trường yếu.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đất nền sẽ khó có cuộc “đại hạ giá” tiếp theo trong năm 2024 bởi giá trị và tâm lý sở hữu đất đai của người dân vẫn cao.

Vẫn là phân khúc giàu sức hút

Khảo sát mới đây nhất của Batdongsan.com cho thấy, khảo sát 1000 người có tới 65% số người cho biết sẽ mua bất động sản trong 1 năm tới. Trong đó, dù có lượng giao dịch giảm mạnh thời gian qua nhưng có tới 33% người quan tâm tới đất nền; tiếp đến là nhà riêng, nhà liền kề với 26%; chung cư là 24%; nhà phố 9%, biệt thự 6%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc thông qua Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ có tác động mạnh mẽ đến thị trường đất nền trong năm 2024 và cả thời gian tới.

Ông Tuấn thông tin, việc siết quy định phân lô, tách thửa về ngắn hạn sẽ khiến nhu cầu đất nền giảm mạnh do sự lo ngại rủi ro về mặt pháp lý từ người mua. Mặt bằng giá đất nền sẽ được điều chỉnh giảm đặc biệt là những lô đất diện tích lớn. Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, trong dài hạn, phân khúc này vẫn có sức hút lớn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế hay thu nhập của người dân. Cùng với đó là tâm lý tích sản, “tấc đất tấc vàng” của các nhà đầu tư. 

Trong ngắn hạn, có thể thấy đất nền sẽ giảm sức nóng của mình so với thời điểm thị trường nóng. Tuy vậy, theo các chuyên gia, đất nền chỉ giảm nhiệt so với chính nó, còn với các loại hình bất động sản khác thì đây vẫn là phân khúc nhiều sức hút, nhất là với nhà đầu tư có nguồn tài chính dư dả và có nhu cầu trú ngụ dòng tiền dài hạn.

Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết, phải từ cuối năm 2024 mơi xuất hiện sự đảo chiều về sức cầu. Đầu tư vào đất nền là đầu tư trung – dài hạn trong 2-5 năm là ít nhất. 
Bên cạnh đó, ông Quang cũng thông tin, đầu năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sửa đổi có nhiều điều khoản chặt chẽ hơn, bảo vệ lợi ích của người dân hơn, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy cũng thuộc về Nhà nước,…Những thay đổi tích cực này theo ông Quang sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng công bằng và ổn định. Việc tiếp cận đất đai cũng sẽ được điều chỉnh công bằng, minh bạch, bình đẳng hơn.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn dịch vụ DKRA Group cũng cho rằng, từ năm 2025, thị trường này sẽ có những biến động sau khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đi vào thực thi.

“Về ngắn hạn, nguồn cung phân khúc đất nền sẽ hạn chế khi các dự án mới khó được duyệt hơn. Nhưng quan hệ cung – cầu sẽ giúp sản phẩm này tăng giá chứ khó giảm. Đặc biệt, đất tách thửa và có sổ hồng chắc chắn sẽ tăng giá”, ông Thắng kỳ vọng.

Chung quan điểm, Phó tổng giám đốc Batdongsan - ông Nguyễn Quốc Anh, nhìn nhận, đất nền luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Tuy vậy, nói về khả năng phục hồi, so với các loại hình khác, đất nền sẽ có thời điểm phục hồi chậm hơn do nhiều yếu tố.

Nói về thời điểm đảo chiều của phân khúc đất nền, ông Quốc Anh cho rằng, xét về tăng trưởng kinh tế 2024 có khả năng hồi phục, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến phải sang năm 2025 mới có sự bùng nổ, Luật Đất đai dù đã được thông qua nhưng cũng phải mất một thời gian mới có thể thẩm thấu. Bên cạnh đó tâm lý e ngại còn bao trùm với các loại hình đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. “Do đó phải đến cuối năm 2024, đầu năm 2025 thị trường đất nền mới có thể đảo chiều”, ông Quốc Anh cho biết đồng thời nhấn mạnh, nếu đầu tư phân khúc này, cần nghĩ đến bài toán dài hơi trong khoảng 5 năm để có góc nhìn và kỳ vọng phù hợp.