Đất nền vẫn là ‘vua’ trong số các kênh đầu tư dài hạn năm 2024

Năm 2023 vừa khép lại, thị trường bất động sản vẫn diễn biến ảm đạm ở tất cả các phân khúc. Đáng chú ý, những phân khúc có tiềm năng cho việc đầu cơ như căn hộ, biệt thự hay condotel và đặc biệt là đất nền đều ghi nhận đà giảm mạnh, trên thị trường thứ cấp cao nhất lên đến 30-50%.

Mặc dù lượng giao dịch sụt giảm mạnh thời gian qua, đất nền vẫn là kênh đầu tư được quan tâm cũng như lựa chọn nhiều nhất trong năm 2024. Thực tế cho thấy, tâm lý “tấc đất tấc vàng” từ bao đời nay đã khiến nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt ngày càng gia tăng.

Mặc dù lượng giao dịch sụt giảm mạnh thời gian qua, đất nền vẫn là kênh đầu tư được quan tâm cũng như lựa chọn nhiều nhất trong năm 2024. Ảnh minh họa

Cơ hội để các ‘tay to’ săn đất nền năm 2024

Nhiều môi giới chia sẻ, đất nền vùng ven và đặc biệt là những khu vực ăn theo hạ tầng như Vành đai 4 trong thời gian tới vẫn tiếp tục ảm đạm. Các nhà đầu tư muốn thoát hàng nhanh buộc phải giảm giá thêm 10 đến 20% nữa.

Với thực trạng này, xu hướng tăng mức giảm giá để có thanh khoản gần như chắc chắn sẽ tiếp diễn trong 2 quý đầu năm 2024. Đặc biệt, mức cắt lỗ ở thời điểm hiện tại đa phần là cắt lỗ thật chứ không phải là ‘cắt cho có’ hay ‘cắt lãi’ như trước đó, cũng không phải là giảm giá ảo để ‘lùa gà’ giống như thời gian trước. Vì thế, đây là cơ hội hiếm có để những nhà đầu tư ‘tay to’ có thể săn đất nền trong năm nay.

Theo kết quả của nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường, đà cắt lỗ đất nền hiện nay đang giảm dần. Trong năm 2024, phân khúc này vẫn gặp nhiều khó khăn về khả năng thanh khoản. Đáng chú ý, loại hình đất vườn (chuyên phục vụ làm homestay, khu lưu trú từng “ăn theo” trào lưu bỏ phố về quê) có thời điểm ‘sốt giá’ có thể sẽ phải giảm thêm 10-20% nữa để ghi nhận thanh khoản tốt hơn. Trong khi đó, loại hình biệt thự và liền kề vùng ven nhiều khả năng vẫn giữ nguyên đà cắt lỗ 25 - 30% trên thị trường thứ cấp.

Mức cắt lỗ ở thời điểm hiện tại đa phần là cắt lỗ thật chứ không phải là ‘cắt cho có’ hay ‘cắt lãi’ như trước đó, cũng không phải là giảm giá ảo để ‘lùa gà’ giống như thời gian trước. Ảnh minh họa

Theo giới phân tích, việc Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 nhiều khả năng sẽ siết chặt việc phân lô bán nền. Đồng thời, điều này khiến cho mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền bị sụt giảm đáng kể. Theo đó, mặt bằng giá đất trong năm 2024 khó có thể gia tăng đột biến, đặc biệt là những thửa đất rộng.

Đất nền vẫn là ‘vua’ trong số các kênh đầu tư dài hạn

Với những diễn biến thực tế kể trên, nhiều chuyên gia đánh giá thị trường nhà đất trong năm 2024 vẫn chưa thể bật tăng trở lại. Nguyên nhân bởi, đây chính là giai đoạn bản lề trước khi những luật sửa đổi chính thức có hiệu lực kể từ năm 2025.

Dựa trên những yếu tố này, nhiều chuyên gia khuyến cáo những nhà đầu tư nếu cảm thấy ‘đuối sức’, không thể duy trì trong vòng 2-3 năm tới nên cân nhắc về việc thoát hàng sớm. Thà chấp nhận giảm một phần lợi nhuận hoặc thậm chí ‘cắt lỗ’ còn hơn là chờ đợi lâu dài, bởi càng chờ lâu thì mức thâm hụt càng cao.

Theo báo cáo “Tâm lý người tiêu dùng và những xu hướng mới” mà Batdongsan.com.vn vừa mới công bố, trong số 1.000 người khảo sát có đến 65% số người cho biết bản thân sẽ tiếp tục mua bất động sản trong vòng 1 năm tới. Trong số 65% người dự định mua bất động sản tiếp theo, có đến 42% người được khảo sát đang sở hữu 2 bất động sản và 38% đang sở hữu 1 bất động sản; ngoài ra còn có 8% đang sở hữu trên 3 bất động sản. Đáng chú ý, 60% trong số đó mua bất động sản với mục đích đầu tư; 48% mua là do cần thêm không gian sống và 22% mua để tăng thêm diện tích sở hữu.

Với những diễn biến thực tế kể trên, nhiều chuyên gia đánh giá thị trường nhà đất trong năm 2024 vẫn chưa thể bật tăng trở lại. Ảnh minh họa

Đối với đất nền, phân khúc có giá dưới 2 tỷ đồng/nền vẫn đang thu hút lượng quan tâm lớn nhất khi chiếm đến 42%; phân khúc có khoảng giá 2-4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; phân khúc có khoảng giá 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với 10%. Trong khi đó, 2 khoảng giá còn lại là 6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng ghi nhận mức độ quan tâm lần lượt là 9% và 15%.

Đáng chú ý, những người mua nhận định về giá bất động sản hiện tại vẫn đang ở mức khá cao với 46%, 26% cho rằng giá bất động sản hiện đang rất cao và 23% cho rằng giá bất động sản hiện nay không cao cũng không thấp. Cuối cùng, chỉ có 5% cho rằng giá bất động sản hiện nay đang ở mức khá thấp.

Dễ dàng thấy được, đất nền so với thời kỳ đỉnh cao đã giảm xuống đáng kể. Tuy nhiên, các nhà đầu tư gạo cội cho biết, đất nền chỉ giảm nhiệt so với chính nó, bởi đây vẫn là phân khúc thu hút nhất với những ‘tay to’ có nhu cầu cần trú ngụ dòng tiền dài hạn khi so với hầu hết những loại hình khác. Về cơ bản, đầu tư đất nền vẫn hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao. So với những loại hình còn lại, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều. Thông thường, các nhà đầu tư đất nền có thể nhanh chóng chốt lời chỉ sau 2-3 năm.

Vì thế, nhiều nhà đầu tư bao gồm cả cá nhân và ‘cá mập’ vẫn đang tranh thủ gom đất ở những khu vực có biên độ tăng giá cao. Có một điểm khác biệt của các nhà đầu tư đất nền hiện tại so với thời điểm thị trường vẫn đang nóng sốt đó là nhiều người sở hữu nguồn tài chính mạnh, xác định đầu tư lâu dài tham gia thay vì những người ‘lướt sóng’ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn khẳng định: “Do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” của cha ông nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong năm 2024”.

Các nhà đầu tư gạo cội cho biết, đất nền chỉ giảm nhiệt so với chính nó, bởi đây vẫn là phân khúc thu hút nhất với những ‘tay to’ có nhu cầu cần trú ngụ dòng tiền dài hạn. Ảnh minh họa

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đánh giá về phân khúc bất động sản tiềm năng đầu tư dài hạn và cho biết, đất nền vẫn giữ vững ngôi vị số 1. Đặc biệt, những nhà đầu tư sẵn tiền mặt, hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu kỹ càng trước khi ‘xuống tiền’, tránh rơi vào ‘bẫy giảm giá’. Thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cá nhân nên tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm chạp. Nhà đầu tư nếu muốn đổ tiền vào những khu có quy hoạch cần tính toán kỹ càng, lựa chọn những vị trí có thanh khoản nhanh và triển vọng thực thi cao.

Đồng thời, các nhà đầu tư cũng nên lựa chọn những vùng có quãng giá còn tăng dài để ‘xuống tiền’ và sở hữu pháp lý an toàn. Ví dụ, nếu mua đất quanh khu công nghiệp, các nhà đầu tư nên tránh những vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2 bởi sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong vòng 1 đến 2 năm. Ngược lại, nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn.

Nhiều khả năng, đất nền trên thị trường thứ cấp trong năm 2024 vẫn duy trì mức giảm bình quân từ 15 đến 20%. Các nhà đầu tư có thể căn cứ vào mốc này và đàm phán giảm thêm 5-15% tùy theo tình hình thực tế.