Chung cư mini và những lo ngại quanh đề xuất “luật hoá”

Thiếu nhà giá rẻ, chung cư mini nở rộ

Khoảng 10 năm nay, loại hình CCMN bùng nổ bởi đáp ứng được nhu cầu nhà ở với giá vừa phải đối với người lao động có thu nhập trung bình ở các đô thị lớn.

Từng sở hữu một CCMN khoảng 5 năm trước khi mua chung cư, anh Nguyễn Văn Tú (Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ, với giá tiền khoảng 700 – 800 triệu đồng, CCMN là lựa chọn rất phù hợp với các gia đình có mức thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng.

“Với giá tiền không quá lớn, diện tích đủ dùng, vị trí lại gần trung tâm, thuận tiện cho công việc, chung cư mini giải quyết vấn đề “an cư lạc nghiệp” cho người lao động”, anh Tú nói và cho biết, những rủi ro về mất an toàn đã được tính tới, nhưng với mức giá thấp như vậy, khó có thể đòi hỏi hơn.

Chung quan điểm, anh Lê Văn Tùng, một người mua bán ô tô cũ cũng cho rằng với giá tiền không lớn, khó có thể đòi hỏi CCMN phải ở mặt đường lớn, thuận tiện cho xe cứu hoả hoặc tuân thủ hết các điều kiện về phòng cháy chữa cháy, hành lang thoát hiểm…

“Do vậy, người mua CCMN hầu hết đều có nghĩ đến những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý lẫn an toàn, nhưng cũng chấp nhận. Khi đủ điều kiện kinh tế, người ta có thể bán CCMN và mua loại hình nhà ở khác đảm bảo hơn”, anh Tùng nói. Theo anh Tùng, thị trường mua bán CCMN cũng từng khá sôi động ngay cả trong giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản và chỉ chững lại khi vụ hoả hoạn ở Khương Hạ, Thanh Xuân xảy ra.

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), những người tìm đến CCMN để mua, đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư hoặc bố mẹ ở quê mua tạm cho con cái học đại học.

“Thực tế, những đối tượng mua loại hình nhà ở này đa phần không phải dân lao động chân tay mà hầu hết đều là lao động có trình độ, với đủ ngành nghề từ dân văn phòng, kế toán, bác sĩ, giáo viên,… Rất nhiều người trong số họ, trước khi “xuống tiền” mua CCMN đều “lờ mờ”, thậm chí là “thấy rõ” các nguy cơ từ pháp lý đến nguy cơ mất an toàn khi ở tại các CCMN này”, VARS nêu.

Như vậy, câu hỏi đặt ra là nguyên nhân vì sao, họ biết nhưng vẫn chấp nhận “nhắm mắt, đưa chân”?

Lý giải điều này, VARS cho rằng, thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. Chưa kể, nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai, không những giá cao mà pháp lý cũng có nhiều sai phạm.

“Bần cùng bất đắc dĩ”, đứng trước mong muốn cần ổn định chỗ ở, trong khi tài chính có hạn, tiền ít, nhiều người không dám “mơ” mua được những căn hộ chung cư đảm bảo chất lượng, lúc đó CCMN là lựa chọn phù hợp nhằm thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở: vị trí trung tâm – ổn định – giá rẻ.

Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính cho rằng, qua vụ hoả hoạn vừa qua, cơ quan chức năng cần chỉ đạo gấp rút tổng kiểm tra, rà soát các công trình CCMN, các nhà ở riêng lẻ cải tạo thành nhà trọ, các dãy nhà trọ cho thuê... Nếu đáp ứng về điều kiện phòng cháy chữa cháy thì cho hoạt động, nếu không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy thì phải kiên quyết đóng cửa và xử phạt. Nhằm tránh hậu quả tương tự xảy ra.

Chung cư mini: “Luật hoá” hay không?

Trao đổi với phóng viên, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho hay, Luật Nhà ở không có khái niệm CCMN, mà chỉ có nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư. Nhà ở riêng lẻ gồm biệt thự, nhà liền kề và độc lập. Chung cư mini “núp bóng” nhà ở riêng lẻ, nhưng cách thức vận hành không khác gì một chung cư, có trường hợp hợp pháp và bất hợp pháp.

“Luật Nhà ở cũng cho phép cấp sổ hồng cho từng căn hộ nếu đáp ứng các điều kiện, tuy hiện hầu như không dự án chung cư mini nào đáp ứng được các điều kiện này, nên gần như không có CCMN nào được cấp sổ hồng riêng cho từng căn. Do vậy, các chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng dưới hình thức nhà ở riêng lẻ”, ông Đỉnh nêu.

Bình luận về đề xuất “luật hoá” CCMN, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, đề xuất này không mới, từng xuất hiện ở Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và được quy định ở Luật Nhà ở 2014, cho phép chủ sở hữu các công trình này cấp sổ hồng cho từng căn hộ nhỏ.

“Nếu đề xuất “luật hoá” CCMN được thông qua thì loại hình nhà ở này sẽ ngày càng nóng sốt, người dân sẽ đổ xô mua CCMN, kéo theo làn sóng tìm mua các lô đất để hợp thửa, xây CCMN để bán. Điều này không chỉ mang đến lo ngại về an toàn mà còn gây ra quá tải hạ tầng xã hội như trường học, sân chơi, y tế… và đi ngược với chiến lược khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án đồng bộ, hiện đại, đảm bảo kết nối hạ tầng… của Chính phủ”, ông Đỉnh nêu.

Do đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh: “Tôi cho rằng việc lai giữa nhà chung cư với nhà ở riêng lẻ rất nguy hiểm. Một dự án chung cư phải tuân thủ rất nhiều quy định và thủ tục, có sự thẩm định của cơ quan cấp sở và chấp thuận của cơ quan cấp tỉnh. Do đó, không nên luật hoá CCMN bằng việc cấp sổ”.

Theo quan điểm của VARS, để đảm bảo việc vận hành, khai thác các CCMN đảm bảo an toàn, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng.

Theo đó, cần tuyệt đối tránh phê duyệt các CCMN có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Tương tự, các dự án nhà ở khác, CCMN cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh.

Ngoài ra, “năng lực, trách nhiệm” của người chủ CCMN cũng phải được quy định rõ. Không phải, cứ có đất, có tiền là có thể xây CCMN để bán hay cho thuê; việc kiểm soát xây dựng, vận hành CCMN phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên.  Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy…

VARS cũng lưu ý người dân trước khi quyết định mua CCMN cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý, có đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan công an thẩm định và cấp phép hay không... để đảm bảo quyền lợi của mình.

Đặc biệt, theo VARS, CCMN chỉ là một “phát súng”. Ngoài CCMN ra, rất có thể còn có nhiều “phát súng” khác sẵn sàng phát nổ khi gặp điều kiện thích hợp. Chính vì vậy, thay vì đi vào xử lý khi “việc đã rồi”. Ở một góc độ rộng hơn, sâu xa hơn, thì việc giải quyết vấn đề về “chốn ở” cho phần đông người dân chính là vấn đề mấu chốt.

“Theo quan niệm của người dân Việt thì “có an cư mới lạc nghiệp”. Chính vì thế, tìm được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính, để ổn định cuộc sống là điều mà bất cứ người dân nào cũng mong muốn. Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân” chính là chìa khóa, là mấu chốt để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề”, VARS nêu.