Chung cư mini và khoảng trống pháp lý

Chung cư “mini” là loại hình bất động sản phát triển rất mạnh trong những năm qua, bởi diện tích nhỏ, giá cả phù hợp, vị trí thuận tiện…, có thể đáp ứng nhu cầu cho nhiều người thu nhập trung bình. Tuy nhiên, loại hình bất động sản này vẫn có những “khoảng trống” về pháp lý, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Sau vụ hoả hoạn nghiêm trọng tại chung cư mini ở Thanh Xuân vừa qua, nhiều ý kiến đề nghị cần đặc biệt chú ý loại hình này.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng Luật sư Chính pháp về vấn đề này.

Về mặt luật pháp, “chung cư mini” được hiểu thế nào, thưa ông?

Luật sư Đặng Văn Cường: Luật Nhà ở 2014 chưa quy định khái niệm cụ thể về chung cư mini, nhưng một số văn bản dưới luật như Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội đã sử dụng khái niệm chung cư mini và căn hộ chung cư mini, mô tả đặc điểm của chung cư mini và quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ chung cư mini…

Cụ thể, Điều 22, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND nêu rõ: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên. Mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp; đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị.

Đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, theo quy định pháp luật thì để được gọi là nhà chung cư thì tòa nhà đó phải đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn về diện tích, kích thước diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung, hành lang, lối thoát hiểm, cầu thang bộ, cầu thang máy, hệ thống điện, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống thiết bị phòng cháy chữa cháy… và các điều kiện tiêu chuẩn kĩ thuật khác.

Cơ quan chức năng xác định ngôi nhà trong vụ cháy xảy ra tại Thanh Xuân, Hà Nội thuộc loại "nhà ở riêng lẻ" của hộ gia đình, cá nhân chứ không phải là chung cư mini.

Như vậy, chung cư mini vẫn chỉ là cách gọi nôm na của người dân và pháp luật vẫn có khoảng trống về vấn đề này?

Luật sư Đặng Văn Cường: Chung cư mini chỉ là cách gọi của người dân đối với các tòa nhà có nhiều căn hộ cỡ nhỏ. Nhưng thực tế, không phải toà nhà nào như vậy cũng được cấp phép đầu tư xây dựng là nhà chung cư (mini) mà hầu hết giấy phép xây dựng là loại "nhà ở riêng lẻ".

Do có sự thay đổi của pháp luật nên các chung cư có ít tầng, ít phòng, do hộ gia đình cá nhân xây dựng cũng có thể được công nhận, cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ nếu như đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật (theo Điều 22, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND và Điều 70 Luật nhà ở).

Từ quy định này của Luật Nhà ở và văn bản dưới luật nên khái niệm chung cư mini ra đời. Cũng từ đó, nhiều tòa nhà được xây dựng theo kiểu chung cư nhưng không đáp ứng điều kiện tiêu chuẩn nên không đủ điều kiện để bán từng căn hộ... đã xuất hiện và tồn tại đến nay.

Có thể thấy, từ năm 2015 đến nay, rất nhiều người đã xây dựng các tòa nhà ở riêng lẻ thiết kế như các nhà chung cư với những phần diện tích chung và diện tích riêng khép kín. Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ này đều không đảm bảo điều kiện tiêu chuẩn về nhà chung cư, trong đó có điều kiện về diện tích tối thiểu, tiêu chuẩn về đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy nên thường không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ theo Điều 22, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND.

Như vậy, có thể thấy rằng theo Luật Nhà ở từ năm 2014 thì những nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình cá nhân xây dựng mà đáp ứng đầy đủ điều kiện tiêu chuẩn của nhà chung cư thì cũng có thể được nhà nước cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ để chủ sở hữu nhà ở có quyền bán từng căn hộ. Tuy nhiên, tòa nhà đó phải đảm bảo các tiêu chuẩn điều kiện theo quy định của pháp luật, đảm bảo thiết kế an toàn về phòng cháy chữa cháy. Những tòa nhà như thế này gọi là chung cư mini theo cách gọi của người dân.

Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, tức mở đường “luật hóa” chung cư mini, không khác nhiều với chung cư thông thường. Ông đánh giá như thế nào về quy định này?

Luật sư Đặng Văn Cường: Thực tiễn cho thấy, rất hiếm trường hợp nào nhà ở riêng lẻ xây thiết kế thành chung cư mini đủ điều kiện tiêu chuẩn để nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ.

Thông thường, các công trình xây dựng này đều không đảm bảo tiêu chuẩn kĩ thuật, đặc biệt là điều kiện về phòng cháy chữa cháy. Trên thực tế thì có rất nhiều tòa nhà như vậy đang tồn tại, có nhiều người ở và nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy là rất cao.

Chủ đầu tư công trình này thường lựa chọn hình thức là "bán" cho các hộ dân bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc văn bản thỏa thuận tài sản chung... Có một số trường hợp thì các đồng sở hữu được cùng nhau đứng tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với toàn bộ tòa nhà đó theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư với những người dân mua từng căn hộ.

Dù văn bản hình thức nào chăng nữa nhưng công trình này không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với từng căn hộ thì vẫn không được công nhận là tòa nhà chung cư.

Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với từng căn hộ khép kín trong dự thảo Luật Nhà ở mới đây là tiếp tục tư tưởng của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản dưới luật như Quyết định 24/2014/QĐ-UBND. 

Tuy nhiên, theo tôi cần phải quy định chặt chẽ về điều kiện tiêu chuẩn để công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ của chung cư mini, đặc biệt là điều kiện đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy, về an ninh trật tự. Theo đó, tránh trường hợp hợp thức hóa các căn hộ chung cư mini đang hiện hữu, không đủ đảm bảo điều kiện tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, gây nguy cơ mất an toàn cho người sử dụng.

Bởi vậy, ngoài việc xử lý đối với trường hợp vi phạm này thì cơ quan chức năng cũng cần tổng kiểm tra rà soát để phát hiện kịp thời các trường hợp có nguy cơ cháy nổ cao để thực hiện các giải pháp phòng chống cháy nổ, đảm bảo an toàn cho người dân.

Đối với chủ đầu tư công trình, nếu xây dựng tòa nhà chung cư mini không đủ điều kiện tiêu chuẩn để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ nhưng vẫn bán theo kiểu viết tay, hợp đồng không hợp lệ rồi phó thác trách nhiệm cho người mua dẫn đến hỏa hoạn xảy ra thì vẫn phải truy trách nhiệm chủ đầu tư trong trường hợp này.

Xin cảm ơn ông!