Chủ tịch HoREA: Thị trường bất động sản đã khó khăn từ ngày 1/7/2015 đến nay

70% khó khăn chính của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý

Từ quý 3/2022, thị trường bất động sản ghi nhận sự trầm lắng kéo dài cho đến tận thời điểm hiện tại trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm mạnh, dòng tiền thiếu hụt. Liên quan đến vấn đề này, mới đây ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định trong buổi Tọa đàm “Dự báo kinh tế - Vượt “cơn gió ngược” 2023” diễn ra vào chiều 27/12, rằng nhiều người nói rằng thị trường bất động sản “tăng nóng” trong 2 năm 2020 và 2021, thế nhưng thực tế cho thấy, thị trường này đã gặp khó kể từ ngày 1/7/2015 cho đến nay. 

Nguyên nhân bởi, thị trường kể từ thời điểm đó đã bắt đầu vướng mắc phải những vấn đề về pháp lý. Chính vì thế, có rất nhiều dự án không được công nhận chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bỏ tiền mua cả trăm ha đất nhưng lại không được công nhận là chủ đầu tư, bởi dự án này không phải là 100% đất ở. 

Ông Châu cho biết: “Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay đó là sự vướng mắc những quy định về pháp luật; tức là chiếm 70% khó khăn chính là vướng mắc về pháp lý. Còn một khó khăn nữa đó là, trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/2015 đến nay, chúng ta vẫn chưa bố trí được nguồn tiền hỗ trợ của ngân sách Nhà nước để cấp bù lãi suất dành cho đối tượng mua nhà ở xã hội”.

Vì thế, theo ông Châu, để thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững thì cần phải hướng đến nhu cầu thực. Nhu cầu thực ở đây không chỉ là phân khúc nhà ở vừa với túi tiền của khách hàng mà còn có cả nhà ở cao cấp nhưng phải cân đối. Thời điểm hiện tại, thị trường đang ở trong trạng thái mất cân đối cung - cấu. Hiện nay, TP.HCM đang có đến 80% là nhà ở cao cấp, 20% còn lại là nhà ở trung cấp, không có dự án nào vừa với túi tiền.  

Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường địa ốc thời điểm hiện tại rất khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng. Trong khi đó, thị trường trái phiếu đột ngột bị siết chặt sau giai đoạn phát triển nóng. Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch HoREA đặt vấn đề: “Nếu room tín dụng mở sớm hơn vào cuối quý 3 hoặc đầu quý 4 năm nay thì sẽ có tác dụng tốt hơn nhiều. Tuy nhiên vào đầu tháng 12 này, Ngân hàng Nhà nước mới mở room với một lượng tiền khổng lồ khoảng 240.000 tỷ đồng được đưa vào nền kinh tế chỉ trong vòng 3 tuần thì phải làm thế nào?”

Để có thể giải quyết những khó khăn của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, theo ông Châu Chính phủ đã chỉ đạo tập trung tối đa nguồn vốn đầu tư công nhằm phát triển hệ thống hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông. Điều này sẽ có những tác động tích cực đến thị trường địa ốc. 

Đồng thời Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18 để giải quyết những vấn đề vướng mắc về pháp lý; trong đó yêu cầu hạn chót là hết năm 2023 phải sửa xong Luật Đất Đai, một số luận có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để có thể đảm bảo được tính thống nhất và đồng bộ. Cuối năm tới, ba luật này sẽ được thông qua và đến đầu năm 2024 sẽ chính thức có hiệu lực. 

Doanh nghiệp và người mua nhà vẫn gặp khó khăn về vay vốn ngân hàng 

Trước đó, cũng liên quan đến vấn đề tín dụng, Chủ tịch HoREA cho biết, doanh nghiệp và người mua nhà hiện nay vẫn khó vay vốn ngân hàng bất chấp việc room tín dụng đã được Ngân hàng Nhà nước nới thêm 1,5 đến 2%. Nguyên nhân chủ yếu là do Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại không hạ chuẩn tín dụng. Vì thế, các ngân hàng thương mại sẽ không tiến hành cho vay đối với một số trường hợp nhất định.  

Thứ nhất, doanh nghiệp xin vay khoản tín dụng mới dù có tài sản bảo đảm nhưng vẫn không được ngân hàng thương mại chấp thuận. Nguyên nhân bởi, doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn (dù chỉ thuộc nhóm 2 hay nhóm 3) chưa thanh toán nên sẽ không đạt chuẩn tín dụng. Theo ông Châu, doanh nghiệp nếu có được khoản vay mới sẽ dễ dàng hơn trong việc triển khai các hoạt động đầu tư kinh doanh, từ đó tạo được dòng tiền và thanh khoản sẽ có thể hoàn trả những khoản vay mới cũng như thanh toán các khoản vay đáo hạn. Điều này có lợi cho cả đôi bên, giúp doanh nghiệp và tổ chức tín dụng có thể dìu dắt nhau qua cơn bĩ cực.  

Thứ hai, doanh nghiệp xin vay tín dụng mới, đồng thời đề nghị được thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp trong bối cảnh doanh nghiệp đã hết tài sản bảo đảm nhưng vẫn không được ngân hàng thương mại chấp thuận. Trong trường hợp này, nguyên nhân là do ngân hàng không chấp thuận tài sản bảo đảm là trái phiếu, thế nên doanh nghiệp không đạt chuẩn tín dụng.

Chủ tịch HoREA nhận định, nếu như có được khoản vay mới, được phép thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp, đây sẽ là một nguồn vốn vay vô cùng quý giá, giúp cho các doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, từ đó tạo ra dòng tiền cùng với thanh khoản, lúc đó doanh nghiệp hoàn toàn có thể trả những khoản vay mới và cả khoản vay cũ. Điều này sẽ “tiện cả đôi đường” khi hai bên cùng có lợi. 

Thứ ba, hầu như thị trường thời điểm hiện tại không có căn hộ nhà ở xã hội trong khi nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lại đang thực hiện chính sách giảm giá bán nhà cũng như chiết khấu sâu trên dưới 50%; điều này khiến giá bán căn hộ ở một số dự án có mức giá hợp lý khoảng 2 tỷ đồng/căn thế nhưng người mua nhà ở thương mại lại chưa thể vay được tín dụng với lãi suất hợp lý.

Liên quan đến vấn đề này, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét việc đưa ra một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 nhằm hỗ trợ về tín dụng cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Đồng thời, HoREA cũng đề nghị cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới với tài sản bảo đảm trong trường hợp doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn (thuộc nhóm 2 và nhóm 3) chưa thanh toán với điều kiện doanh nghiệp cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.

Ngoài ra, HoREA còn  đề nghị các tổ chức tín dụng cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm là trái phiếu doanh nghiệp với trị giá tối đa bằng 70% giá trị trái phiếu doanh nghiệp, điều kiện là doanh nghiệp phải cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31/2022/NĐ-CP, cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,8 hoặc 2 tỷ đồng/căn sẽ được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng (hoặc với lãi suất hợp lý do NHNN quy định) tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng, nhưng không vượt quá ngày 31/12/2023.

Ông Châu tin tưởng rằng, với những hành động quyết liệt nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thị trường bất động sản có thể phát triển minh bạch, lành mạnh và an toàn bền vững, đồng thời hướng về nhu cầu thực.