Chủ tịch HoREA: Không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Hai phương án được đề xuất

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng lại tiếp tục đề xuất 02 phương án về “thời hạn sở hữu nhà chung cư”. 

Một là, bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Với nhà chung cư còn đủ điều kiện được tiếp tục sử dụng theo kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nhưng hết thời hạn sở hữu thì chủ sở hữu có thể đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời gian sở hữu. Trường hợp không được xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhận bồi thường về đất và bố trí tái định cư. Với trường hợp được phê duyệt tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ và xây dựng lại.

Hai là, giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài). 

Bộ Xây dựng “đề xuất dự thảo quy định theo phương án 1.

Tham gia góp ý vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, nếu áp dụng phương án 1 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) “quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng” thì có thể làm tăng thêm “gánh nặng công việc” cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện. Do vậy, nên giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 02 loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.

Ông Châu dẫn chứng, hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

Nếu phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì trong cả nước sẽ có vài trăm ngàn căn hộ nhà chung cư được xây dựng trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực sẽ tiếp tục được công nhận “quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”, trong đó có nhiều toà nhà chung cư được xây dựng trong khoảng 20 năm gần đây thuộc công trình xây dựng cấp I có “tuổi thọ thiết kế” hơn 100 năm hoặc là công trình xây dựng cấp II có “tuổi thọ thiết kế” từ 50-100 năm.

“Bên cạnh đó, nếu phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì người mua căn hộ nhà chung cư sẽ chỉ được “sở hữu nhà ở có thời hạn” với số lượng căn hộ ngày càng tăng theo thời gian”, ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, nếu phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì trên thực tế sẽ vẫn tồn tại song song 02 loại căn hộ nhà chung cư được “sở hữu không xác định thời hạn” hoặc “sở hữu có thời hạn” trong khoảng 100 năm tiếp theo và có thể làm tăng thêm “gánh nặng công việc” cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện do phải đồng thời vừa quản lý “đối tượng mới” là nhà chung cư sở hữu có thời hạn, vừa phải quản lý “đối tượng cũ” là nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn.

Do vậy, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 02 loại nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc nhà chung cư “sở hữu có thời hạn” để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.

Ông Châu cũng đánh giá, phướng án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã “sáng tác” khái niệm “gia hạn thời hạn sở hữu” không tương thích với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về “quyền sở hữu” và “căn cứ xác lập quyền sở hữu” đối với tài sản.

“Hiệp hội nhận thấy, nội dung khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "trường hợp với nhà chung cư còn đủ điều kiện được tiếp tục sử dụng theo kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nhưng hết thời hạn sở hữu thì chủ sở hữu có thể đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời gian sở hữu  không tương thích với Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về “quyền sở hữu” (Điều 158); về “căn cứ xác lập quyền sở hữu”, trong đó có “trường hợp khác do luật quy định” (Điều 221) và quy định quyền sở hữu chấm dứt trong trường hợp “tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy” hoặc “trường hợp khác do luật quy định” (Điều 237), bởi lẽ Bộ Luật Dân sự 2015 không có quy định về “gia hạn thời hạn sở hữu”, ông Châu cho biết.

Hơn nữa, khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định “cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận” sau khi nhận được đơn hoặc văn bản của “chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu”, nên sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ pháp luật. 

Cũng theo ông Châu, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng” có thể đã có sự “nhầm lẫn” giữa “quyền sở hữu nhà chung cư” với “thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư”. Trong lúc, việc xử lý nhà chung cư “hết thời hạn sử dụng” phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP rất có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.

Bởi bất cứ công trình xây dựng nào, trong đó có nhà chung cư cũng đều có “thời hạn sử dụng (tuổi thọ)” phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình. Nhưng không nên “căn cứ vào thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình” để giới hạn “quyền sở hữu nhà chung cư” vì đây là hai phạm trù khác nhau.

Hiệp hội nhận thấy, Nhà nước chỉ nên quy định “giao đất có thời hạn” cho nhà đầu tư để thực hiện dự án “nhà chung cư sở hữu có thời hạn” trong trường hợp khu đất thuộc Nhà nước quản lý (đất công), tương tự như cách làm của Singapore. 

Nhưng, đối với trường hợp nhà đầu tư đã “có quyền sử dụng đất”, hoặc do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà chung cư thì nên công nhận “nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn” như quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung Điều 99 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất hợp tình hợp lý, phù hợp với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và khoản 4 Điều 126 Luật Xây dựng 2014 và tâm tư nguyện vọng của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Không nên vì khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nhiều năm qua mà lại đề xuất quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” để Nhà nước “dễ” thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, mà lại quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” không đáp ứng đúng tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, bởi lẽ nhà ở, căn hộ nhà chung cư là tài sản có giá trị rất lớn mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế sau này.

Hiệp hội nhận thấy, không phải do quy định “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” đã gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp, đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường, đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư “tốt hơn nơi ở cũ” cho các chủ sở hữu nhà chung cư.

Mãi đến Nghị định số 69/2021/NĐ-CP “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” mới quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn và trên thực tế thì các địa phương chỉ mới áp dụng kể từ ngày 01/09/2021 (mới được 1 năm) nên cần tiếp tục thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Trong Nghị định số 69/2021/NĐ-CP chỉ có chính sách cho “miễn tiền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” là chưa được quy định trong Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 nên cần bổ sung chính sách này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất (Ghi chú: Nghị định số 101/2015/NĐ-CP trước đó cũng đã quy định “miễn tiền sử dụng đất” tương tự).
Khoản 1 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định” dẫn đến “nghịch lý” là “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư” lại lệ thuộc vào “kết luận kiểm định” của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng, bao gồm cả trong trường hợp “đất xây dựng khu chung cư” được sử dụng ổn định lâu dài, nên Phương án 1 (PA1) Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật.

Ông Châu cũng phân tích, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở, theo đó thì nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở thì được công nhận “sở hữu không xác định thời hạn”; nhà chung cư thì chỉ được công nhận “sở hữu có thời hạn”. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị, nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về “phòng, chống “lợi ích nhóm”, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật”.

Nếu phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở, có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng, nên chưa phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước về “phòng, chống “lợi ích nhóm”, tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật” theo chỉ đạo tại Quyết định số 556-QĐ/ĐĐQH15 ngày 03/03/2022 của Đảng đoàn Quốc hội XV nhằm thực hiện Kế hoạch số 13-KH/BCĐTW ngày 26/01/2022 của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng, tiêu cực.

Nếu phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua thì có thể tác động tiêu cực đến yêu cầu tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 quy định “Đối với đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. 

Cùng với đó, ông Châu đánh giá, phương án 1 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa làm rõ chế độ sử dụng đất đối với “đất xây dựng khu chung cư” là “đất sử dụng ổn định lâu dài” hay là “đất sử dụng có thời hạn” theo “thời hạn sở hữu nhà chung cư”:

Điểm b khoản 3 Điều 30 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định:“b) Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai”, theo đó thì “chủ sở hữu được bồi thường về đất” cho phép suy đoán có thể có trường hợp chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư là “đất sử dụng ổn định lâu dài”, bởi lẽ nếu là “đất sử dụng có thời hạn” cùng thời hạn với “thời hạn sở hữu nhà chung cư” thì sẽ không có quy định “chủ sở hữu được bồi thường về đất”. 
  Do vậy, cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật có liên quan của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. 

Nên giữ nguyên quy định hiện hành?

Từ thực tế trên, Hiệp hội đề nghị chọn Phương án 2 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đó là: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài). 

Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị giữ nguyên các quy định về “quyền sở hữu nhà ở”, “sở hữu nhà ở có thời hạn” đã được quy định tại Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014.
 Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 sau đây: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài” vào khoản 3 Điều 144 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.