Nên hay không nên áp dụng quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư?

Thời hạn sở hữu nhà ở xác định theo thời hạn công trình xây dựng

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho rằng, trong nội dung dự thảo lần hai Luật Nhà ở sửa đổi, đang lấy ý kiến người dân từ thời điểm 6/9 đến nay.

Với các lo ngại về tính hợp lý đối với đề xuất nêu trên, ông Khởi cho biết, cơ quan quản lý đã đề xuất là không vi hiến, mà phù hợp với Luật Dân sự hiện hành. Tuy nhiên, theo quy định của Hiến pháp, đối với quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế ngoài trường hợp có các quy định để đảm bảo vấn đề an toàn tính mạng đối với người dân.

“Bên cạnh đó, với Luật Dân sự có quy định, quyền sở hữu được chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ hoặc xuống cấp nghiêm trọng) hay bị tiêu huỷ”, ông Khởi nói.

Ông này cho biết, Bộ Tư pháp đã có quan điểm đồng tình liên quan đến  vấn đề Hiến pháp. Trong phạm vi vi hiến thì sẽ không trình đề xuất này lên trên.

Ông Khởi phân tích, sẽ không đóng khung với thời hạn sở hữu nhà chung cư từ 50 năm hay 70 năm, bởi trong dự thảo Luật không đưa ra thời hạn về sở hữu căn hộ chung cư là bao nhiêu năm? Theo đó, đối với thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ xác định theo thời hạn công trình, được thể hiện trong hồ sơ thiết kế thẩm định trong quá trình thực hiện dự án, được xác định kể từ thời điểm nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào vận hành. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư với khách hàng không thể hiện vấn đề thời gian sở hữu căn hộ chung cư.

Theo ông Khởi nêu khi đến hết thời hạn sở hữu, công trình nhà ở còn đủ điều kiện sử dụng, thì chủ sở hữu có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, gia hạn thời gian sở hữu đối với các căn hộ tại công trình đó, giả sử, nhà được mua giá và có thời hạn sở hữu là 70 năm, tuy nhiên, cũng có một số công trình được sử dụng lên đến 80 năm hoặc 90 năm chẳng hạn.

Ngoài ra, ông này cũng khẳng định, đối với những nhận định việc đóng khung thời hạn sở hữu căn hộ chung cư khoảng từ 50 năm đến 70 năm là hoàn toàn thiếu chính xác.

Dự án Luật Nhà ở sửa đổi lặp lại vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn

Liên quan đến vấn đề nay, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản - Nguyễn Văn Đỉnh lại có quan điểm, nếu với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, hiện Nhà nước đang khuyến khích đẩy mạnh hoạt động phát triển loại hình nhà ở xã hội, nhà ở chung cư, nhà cho người lao động thuê, đại đa số loại hình này đều là nhà chung cư, vì nhà chung cư giúp tăng tối đa hiệu quả sử dụng đất nhất.

Theo ông này, đối với dự án Luật Nhà ở sửa đổi như hiện nay lại đặt ra vấn đề sở hữu có thời hạn đối với loại hình nhà ở chung cư. Đối với người dân Việt Nam họ luôn xem nhà ở không chỉ để ở mà còn là một tài sản có giá trị lớn để thừa kế thế hệ kế cận của gia đình họ. Vì vậy, nhu cầu sở hữu nhà ở lâu dài của người dân Việt Nam là rất cần thiết.

Ông này cho rằng, với 2 mục tiêu, khuyến khích phát triển loại hình nhà chung cư, đồng thời nhà chung cư được sở hữu có thời hạn là tự mâu thuẫn lẫn nhau. Vấn đề này, các Nhà xây dựng luật phải chọn 1 mục tiêu chính, khi Nhà nước mong muốn nhất khi xây được một dựng chính sách để quyết định vấn đề trong hoạch định chính sách phải thật rõ ràng.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tại thời điểm này chưa nên quy định sở hữu nhà ở chung cư với thời hạn nhất định nhằm tránh gây ra biến động đối với thị trường bất động sản.

Theo ông Châu, hiện nay đang có sự nhầm lẫn đối với cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà ở chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “thời hạn sử dụng” công trình xây dựng.

Ông này khẳng định, đối với nhà ở, công trình xây dựng sẽ có “tuổi thọ” nên “thời hạn sử dụng” theo quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Theo đó, quy định đối với nhà ở chung cư hết niên hạn sử dụng thì sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp địa phương tổ chức kiểm định lại chất lượng công trình nhằm xử lý theo quy định tại Điều 99, Luật Nhà ở 2014, vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, các diện tích xây dựng khác cũng như quyền sử dụng đất đối với những chủ sở hữu nhà ở chung cư theo quy định của pháp luật.

Ông này quả quyết, không thể vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “thời hạn sử dụng” mà lại đi đề xuất “quy định đối với thời hạn sở hữu nhà ở chung cư”, đề xuất ấy là không phù hợp với tình hình hiện tại”

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng, với quy định về “thời hạn sở hữu nhà ở chung cư” là rất thiếu phù hợp với nhũng trường hợp nhà ở chung cư được xây dựng trên đất ở được cấp quyền sử dụng đất lâu dài, với diện tích đất xây dựng khu chung cư đúng với quy định của pháp luật của đất đai. Từ đó, có thể thấy một số bất cập hiện hữu, nó mẫu thuẫn với Luật Đất đai 2013 cũng như với Luật Nhà ở 2014, hay với Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP…

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA còn khẳng định, cần phải tham khảo kinh nghiệm chính sách phát triển đối với loại hình “nhà ở xã hội” của những dự án nhà ở thuộc cơ quan phát triển nhà ở như Singapore,  quy định “thời hạn sở hữu căn hộ theo quy định của nước này là 99 năm” việc này cho thấy, quy định thời hạn sở hữu căn hộ trong 99 của Singapore giúp cho Chính phủ nước này dễ dàng thực hiện các chính sách dụng đất để chỉnh trang tái thiết, phát triển đô thị đồng bộ, chỉ áp dụng cho loại nhà mà nhà nước họ đầu tư.

Liên quan đến dự án Luật Nhà ở sửa đổi, ông Châu đề nghị, không nên bổ sung những “quy định đối với thời hạn sở hữu nhà ở chung cư” vào dự thảo Luật Nhà ở nêu trên.