Chi phí sang nhượng sạp chợ tại trung tâm TP Hồ Chí Minh tương đương với mua một căn hộ 

Sạp chợ “lấy lại phong độ” đắt nhất thế giới

Theo vietnamfinance.vn, cách đây đúng 16 năm, vào tháng 10/2006, giá sang nhượng một mét vuông sạp chợ Bến Thành tại TP Hồ Chí Minh đã khiến nhiều người “ngã ngửa” bởi mức giá lên tới 230 lượng vàng, tương đương với 173.000 USD. Thời điểm đó, các hãng thông tấn, báo chí nước ngoài đã gọi chợ Bến Thành là nơi có giá sang nhượng đắt nhất thế giới, bỏ xa những khu đất vốn đắt đỏ nhất thế giới khác như Ginza, Tokyo (Nhật Bản) với giá khoảng 130.000 USD/m2. 

Trong suốt 8 năm, mặt tiền chính của chợ Bến Thành bị rào chắn phục vụ thi công dự án metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), cùng đại dịch Covid-19 đã khiến TP Hồ Chí Minh trở thành tâm dịch lớn nhất của cả nước trong lần bùng dịch lần thứ 4 đã ảnh hưởng không nhỏ tới giá sạp chợ tại đây.

Cho đến đầu năm 2022, khi đại dịch được kiểm soát, nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ sau khi mở cửa hoàn toàn từ tháng 3, cùng với đó vào cuối tháng 8 những tấm rào chắn cuối cùng cũng đã được tháo dỡ đã trở thành lực đẩy đưa giá thuê và sang nhượng sạp tại chợ Bến Thành tăng mạnh. 

Một tiểu thương bán hàng 30 năm tại chợ Bến Thành cho biết, giá thuê sạp tại khu vực mặt tiền trục trung tâm chợ hiện có mức giá 2.000 - 3.000 USD/tháng tùy vị trí và diện tích. Mức giá này đã tăng gấp 3 lần so với mức giá ở thời điểm tháng 3/2022 chỉ khoảng 800 - 1.200 USD/tháng). 

Trong khi đó, một sạp tại chợ Bến Thành có diện tích trung bình chỉ khoảng 1,5 x 1,5m, thậm chí có những sạp bề ngang mặt tiền chỉ hơn 1m. Vì vậy, nếu so với gia thuê mặt tiền cửa hàng trên các tuyến phố trung tâm thuộc quận 1 như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Nguyễn Trãi thì giá thuê sạp chợ Bến Thành khá đắt đỏ. Tình bình quân giá thuê mỗi mét vuông sạp tại chợ Bến Thành vào khoảng 1.000 USD, cao gấp 2 - 5 lần so với giá thuê cửa hàng. 

Sạp ở chợ Bến Thành không chỉ là nơi buôn bán đơn thuần như các chợ khác, nơi đây từng có thời điểm thu hút vốn đầu tư sôi động không kém các khu vực bất động sản khác. Các nhà đầu tư tính toán, chi phí bỏ ra sang nhượng sạp tương đương mua 1 căn hộ, trong khi đó giá thuê luôn cao hơn giá thuê căn hộ. 

Đối với những chủ sạp đang kinh doanh, việc có thêm mặt tiền để buôn bán tại chợ Bến Thành là cơ hội để tăng doanh thu mạnh mẽ hơn.  

Những tiểu thương xuất thân từ chợ Bến Thành đã trở thành những đại gia của các tập đoàn hàng đầu Việt Nam, điển hình như chủ nhân của Tập đoàn Vạn Thịnh. Có những người sở hữu 1 - 2 sạp chợ tại Bến Thành, mỗi tháng doanh thu có thể mang tới doanh thu có thể lên tới hàng tỷ đồng. Vì vậy, không một nơi nào có thể sánh với giá thuê và giá sang nhượng sạp tại chợ Bến Thành. 

Sở hữu vị trí trung tâm thành phố, là chứng nhân lịch sử hình thành và phát triển của thành phố sôi động nhất cả nước, cùng với đó là số lượng hữu hạn chỉ khoảng 1.400 sạp, giá sạp cao nhất nằm ở các trục chữ thập thuộc các cửa chính đông- tây- nam- bắc của chợ. 

Trong tương lai chợ Bến Thành sẽ được xem là trung tâm kinh doanh thương mại có vị trí đẹp nhất TP Hồ Chí Minh, bởi sở hữu vị trí đắc địa, liền kề nhà ga metro, kết nối với tuyến đường Lê Lợi, nằm kề các tuyến đường thu hút khách du lịch mua sắm như Lê Thánh Tôn, Thủ Khoa Huân, Nguyễn An Ninh, Lưu Văn Lang… nên sẽ thu hút khách du lịch cả trong và ngoài nước.

Được biết, hiện giá sạp vị trí trục đang có mức giá “truyền tai” giữa các nhà đầu tư trong khoảng 15 - 25 tỷ đồng, mức giá này tương đương với một căn hộ chung cư cao cấp. Mặc dù đạt mức giá “không tưởng” song chưa ghi nhận hợp đồng sang nhượng sạp nào, họ đang “án binh” chờ khu vực mặt bằng xung quanh khu Bến Thành khôi phục để theo dõi diễn biến giá. Mặt khác, một số sạp chợ ở phía bên trong, góc khuất mức giá chỉ 3 - 5 tỷ đồng thì có ít người hỏi tới. 

Khai thông mặt bằng, giá thuê tăng vọt 

Không chỉ ghi nhận giá cho thuê, sang nhượng tại chợ Bến Thành tăng vọt sau khi rào chắn phục vụ thi công tuyến metro được gỡ bỏ hoàn toàn, mà giá thuê tại những khu vực xung quanh cũng có xu hướng tăng. Điển hình như trục đường Lê Lợi thuộc khu vực trung tâm quận 1. Tuyến đường này chỉ dài chưa đầy 1 km, bắt đầu từ đoạn giao với phố đi bộ Nguyễn Huệ đến chợ Bến Thành. 

Giá cho thuê bình quân của một căn có diện tích 80 m2 trở lên, diện tích mặt tiền hơn 4m, cao 2 -3 tầng hiện đang ở mức 200 - 300 triệu đồng/tháng (đã bao gồm thuế). Đối với những căn có mặt tiền lớn hơn, từ trên 10 m thì mức giá cho thuê là 500 - 600 triệu đồng/tháng. Một môi giới mặt bằng tại khu vực trung tâm quận 1 cho biết, giá mặt bằng cho thuê hiện tại ở trục đường Lê Lợi đã tăng 2 - 3 lần so với năm 2021.

Người này cho biết, mức giá này vẫn chưa đạt đỉnh bởi khu vực này mới chỉ được trả lại mặt bằng từ đầu tháng 9, nên các cửa hàng cần 2 tháng để định hình và hoàn tất trang trí, khi đó giá cho thuê có thể đạt mức cao hơn hoặc không, tùy theo thực trạng kinh doanh. 

Với dự báo giá cho thuê sẽ tiếp tục đẩy lên cao thì các chủ mặt trên tuyến đường “đắt đỏ” này đều mong muốn ký kết hợp đồng lâu dài với các thương hiệu lớn hoặc chuỗi cửa hàng. Theo dữ liệu của PropertyGuru, mức độ quan tâm đối với mặt bằng cho thuê tại đây tăng 91%. Chợ Tốt Nhà cũng ghi nhận diễn biến tương tự với giá thuê cao nhất hiện ở mức 600 triệu đồng/tháng.

So với các tuyến đường lớn ở khu vực trung tâm, hiện mức giá mặt bằng kinh doanh trên tuyến đường Nguyễn Huệ đang ở mức cao nhất TP Hồ Chí Minh, đạt mức 800 triệu đồng/căn/tháng. Trong khi đó, giá cho thuê tại các tuyến đường sầm uất khác ở trung tâm thành phố trong khoảng 200 - 400 triệu đồng/căn/tháng. 

Những khu vực này chỉ hợp với các nhóm ngành nghề có biên lợi nhuận rất cao, hoặc những doanh nghiệp muốn tăng độ nhận diện thương hiệu mà chịu chi ra một khoản tiền “khủng” cho mặt bằng. 

Mặc dù giá cho thuê mặt bằng tại các khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh đã phục hồi nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn còn thấp. Theo khảo sát, đến cuối tháng 9/2022, biển cho thuê mặt bằng vẫn xuất hiện nhiều tại khu vực đường Lê Lợi, trên các sàn giao dịch bất động sản cũng ghi nhận thông tin cho thuê rất nhiều. 

Chủ nhân của những mặt bằng đắt giá tại tuyến đường trung tâm như Lê Lợi đều là những đại gia đang sinh sống ở nơi khác, do đó họ kiên quyết cùng nhau giữ giá cao để lựa chọn người thuê phù hợp sau 8 năm phải đóng cửa mặt bằng do thực hiện tuyến metro số 1 của thành phố. 

Nhiều môi giới cho thuê bất động sản đưa ra mức dự báo, khi tuyến metro số 1, thông tin quy hoạch đường Lê Lợi thành tuyến phố đi bộ thứ 3 của thành phố, thông xe toàn bộ tuyến đường vào cuối năm nay thì thị trường sẽ có những hợp đồng thuê mới. Còn thời điểm hiện tại khách thuê và người cho thuê vẫn đang thăm dò, quan sát tình hình, chưa có động thái quyết liệt để quyết định có nên ký hợp đồng thuê hay không. 

Một số khu vực gần đó cũng được hưởng lợi ăn theo Bến Thành và Lê Lợi như Thủ Khoa Huân, Lê Thánh Tôn, Nguyễn An Ninh, Lưu Văn Lang, Nam Kỳ Khởi Nghĩa… cũng đang sầm uất trở lại. Theo ghi nhận, các cửa hàng chuyên doanh sản phẩm lưu niệm, hàng may mặc, ăn uống… đã mở cửa đông khách trở lại. Giá thuê mặt bằng cũng tăng thêm 30- 50% so với qúy I/2022.