Giới đầu tư “chùn tay” với đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh

Thị trường giảm tốc

Trước động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng, nguồn cung đất nền ở vùng ven TP Hồ Chí Minh liên tục sụt giảm. Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong tháng 8/2022, khu vực này có 5 dự án mới (tất cả đều là mở bán ở giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 193 nền đất.

Hầu hết các dự án đều mở bán với số lượng sản phẩm khiêm tốn, tập trung tại 3 tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Trong đó, Đồng Nai có 9 nền đất mới nhưng không bán được nền đất nào. Bình Dương có 90 nền đất mới nhưng chỉ tiêu thụ được 2 nền. Riêng thị trường Long An có chuyển biến tích cực hơn khi tiêu thụ được 62/ 94 nền đất mới được mở bán trong tháng.

Nhìn chung, tỷ lệ tiêu thụ của toàn thị trường đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh liên tục sụt giảm trong vài tháng trở lại đây do những chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản của các ngân hàng. Cụ thể, theo số liệu của DKRA, tỷ lệ tiêu thụ trong tháng 6, 7, 8 lần lượt là 54%, 48% và 34%.

Mặc dù nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ giảm nhưng mặt bằng giá bán đất nền ở các tỉnh vùng ven TP Hồ Chí Minh không có nhiều sự thay đổi. Mức giá sơ cấp ở các địa phương này đang dao động trong khoảng 16-24,4 triệu đồng/m2.

Trước đó, báo cáo thị trường bất động sản tháng 7/2022 của DKRA Việt Nam cũng cho thấy đà sụt giảm về nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ đất nền ở vùng ven TP Hồ Chí Minh. Theo đó, trong tháng 7, toàn thị trường có 6 dự án đất nền mở bán, cung cấp ra thị trường 857 nền đất mới. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới trong tháng chỉ đạt 410 nền, tỷ lệ giảm 20-60% so với tháng 4, 5/2022.

Trong bối cảnh này, giới chuyên gia dự báo, nguồn cung và sức cầu của toàn thị trường đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh sẽ khởi sắc từ tháng 9 trở đi, khi nguồn vốn tín dụng bất động sản được tháo gỡ.

Nhà đầu tư bắt đầu “chùn tay”

Từ ngày 7/9, Ngân hàng Nhà nước đã gửi thông báo đến các ngân hàng thương mại về quyết định điều chỉnh mức tăng trưởng tín dụng mới trong năm 2022. Theo đó, có khoảng 15 ngân hàng sẽ được nới room tín dụng trong thời gian tới, với các hạn mức khác nhau.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên, một số nhà đầu tư đất nền ở khu vực phía Nam không có nhiều kỳ vọng từ quyết định này. Họ cho rằng, trong năm nay vẫn chưa thể khơi thông nguồn vốn tín dụng bất động sản. Bởi lẽ, đây là một ngành kinh tế không được ưu tiên phát triển nhiều như các ngành sản xuất kinh doanh khác.

Trước một loạt rào cản không biết khi nào mới được tháo gỡ, nhiều nhà đầu tư đất nền ở khu vực phía Nam bắt đầu nản chí và chuyển sang đầu tư, kinh doanh các mặt hàng khác. Anh Nguyễn Văn Thụy, một môi giới đất nền ở tỉnh Bình Dương cho biết, các nhà đầu tư đã phần nào đoán định được những diễn biến xấu của thị trường  trong thời gian tới nên tỏ ra rất thận trọng trong việc “xuống tiền”. Không chỉ riêng phân khúc đất nền, nhà đầu tư ở các phân khúc bất động sản khác như biệt thự, nhà phố, căn hộ cũng đã chuyển về thế phòng ngự.

Chị Nguyễn Thị Hương, một nhà đầu tư đất nền lâu năm cho biết, sau một thời gian sốt nóng, thị trường đất nền vùng ven TP Hồ Chí Minh đang bị “chững lại”. Điều này làm ảnh hưởng lớn đến tâm lý của các nhà đầu tư. Họ có biểu hiện chần chừ, “chùn tay” trước mọi quyết định mua bán ở thời điểm này vì sợ bị chôn vốn.

“Đa số các nhà đầu tư đất nền đều sử dụng đòn bẩy tài chính nên rất sợ bị chôn vốn. Áp lực từ lãi suất ngân hàng ở thời điểm này có thể nuốt chửng các khoản đầu tư của nhiều người nên họ rất thận trọng”, chị Hương nói.

Trước những diễn biến trầm lặng của thị trường, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản vẫn phát triển thiên về đất nền nhiều hơn. Bởi lẽ, đây là một kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao, vốn bỏ ra không cần nhiều, chỉ cần 1-2 tỷ đồng là có thể mua được một nền đất để đầu tư.

Dù là một kênh đầu tư tiềm năng nhưng Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vẫn cảnh báo một số hệ lụy có thể xảy ra khi các nhà đầu tư “bỏ tiền” vào phân khúc này. Theo đó, đất nền là phân khúc bất động sản dễ xảy ra sốt ảo, khiến nhiều nhà đầu tư bị thua lỗ. Hơn nữa, việc một số nhà đầu tư “lướt sóng” để kiếm lời trong những cơn sốt ảo sẽ khiến thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh.

Nhận định về khu vực tiềm năng của thị trường đất nền phía Nam, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, các nhà đầu tư đang quay trở lại thị trường bất động sản quanh khu vực TP Hồ Chí Minh với bán kính khoảng 30km. Đây là những vùng kinh tế động lực của miền Nam, bao gồm nhiều khu công nghiệp, khu đô thị hóa có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển.

Từ Long An đến Bà Rịa – Vũng Tàu là trục công nghiệp, thương mại, dịch vụ có tâm điểm là TP Hồ Chí Minh. Các địa phương khác như  Bến Lức (Long An), Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), Cần Giuộc (Long An),… sẽ được hưởng lợi từ dự án Vành đai 3. Đặc biệt, với cơ sở hạ tầng phát triển, những khu vực này sẽ tập trung khoảng 30-40 triệu dân.

Trong tương lai, các nhà đầu tư đất nền và cả những phân khúc bất động sản khác sẽ tập trung về đây. Nếu nhà đầu tư có ít vốn thì tập trung ở Bến Lức (Long An), nhiều vốn hơn một chút thì đầu tư ở Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai).