Thanh khoản ảm đạm, nhiều nhà đầu tư không còn mặt mà với đất nền khu vực này

Sức cầu đất nền và căn hộ ở mức thấp

Theo báo cáo vừa công bố của DKRA Vietnam, thị trường bất động sản nhà ở tại Đà Nẵng và vùng phụ cận trong tháng 8 tiếp tục chứng kiến dự ảm đạm. Cụ thể, nguồn cung mới phân khúc đất nền phân bố chủ yếu tại Quảng Nam (chiếm 94,6% tổng nguồn cung). Trong khi đó, Đà Nẵng chỉ chiếm 5,4% còn Thừa Thiên Huế không ghi nhận dự án mở bán mới, đa phần là các dự án từ chính quyền.

Bên cạnh đó, sức cầu toàn thị trường vẫn ở mức khá thấp, chỉ đạt trên 24% trên tổng nguồn cung mở bán trong tháng, chủ yếu tập trung tại Quảng Nam. Riêng Đà Nẵng không phát sinh giao dịch.

Theo đơn vị này, mặt bằng giá sơ cấp tăng khoảng 3-17% so với giai đoạn mở bán trước đó, mỗi giai đoạn cách nhau khoảng 3-8 tháng do dự án đã hoàn thiện về cả hạ tầng và pháp lý so với giai đoạn trước. Giá bán đất nền tại Đà Nẵng hiện đang ở mức cao nhất là 30 triệu đồng/m2, thấp nhất ở 22,5 triệu đồng/m2. Tại Quảng Nam, mức giá này lần lượt là 28 triệu đồng/m2 và 11,3 triệu đồng/m2.

Thanh khoản toàn thị trường cũng ở mức thấp bởi giá bán ngày càng tăng cao, cùng với đó là việc tăng cường kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các cơ quan quản lý nhà nước, ngoài ra tình hình kinh tế thế giới cũng đang bất ổn với những rủi ro thường trực đã tác động đến nhà đầu tư, tạo tâm lý thận trọng, e dè hơn.

Chuyên gia DKRA nhận định, nguồn cung trong những tháng tiếp theo dự báo vẫn duy trì ở mức thấp, có xu hướng tập trung tại khu vực Đà Nẵng và Quảng Nam. Tỷ lệ tiêu thụ sẽ được cải thiện khi các nút thắt về dòng vốn được tháo gỡ.

Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận ở mức thấp, trong đó phần lớn là các giao dịch mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp phân khúc căn hộ hạng B, C và đã bàn giao nhà. Mặt bằng giá bán cũng duy trì xu hướng đi ngang so với mức của quý II/2022 ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Ngoài ra, thống kê của đơn vị này cho biết, hầu hết các chủ đầu tư đã chủ động lùi lịch mở bán sang tháng 9 hoặc quý IV/2022, đồng thời kéo dài thời gian truyền thông, nhận booking và chờ đợi động thái nới room từ phía ngân hàng nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng.

Trong tháng tới, nguồn cung đưa ra thị trường dự báo sẽ có thể tăng, chủ yếu là ở các dự án căn hộ hạng sang vị trí tại trung tâm, dọc bên bờ sông Hàn. Tuy nhiên, mức tăng trong ngắn hạn là không đáng kể và khó có sự đột biến.

Hai phân khúc biệt thự và nhà phố cũng ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh trong tháng 8, tập trung chủ yếu ở Thừa Thiên Huế và Quảng Nam. Còn riêng Đà Nẵng không ghi nhận dự án mở bán mới.

DKRA Vietnam nhận định, vấn đề kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ đã phần nào ảnh hưởng đến lượng tiêu thụ cũng như kế hoạch bán hàng của các dự án. Đa phần các dự án đều mở bán với số lượng khiêm tốn. Giá bán sơ cấp không ghi nhận nhiều biến động so với tháng trước và tiếp tục duy trì xu hướng đi ngang. Trong khi đó, thị trường thứ cấp kém sôi động, thanh khoản thấp.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng

Báo cáo của DKRA cho biết, nguồn cung mới của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và các vùng phụ cận trong tháng này khan hiếm, bên cạnh đó là tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khiến thị trường tiếp tục trong trạng thái trầm lắng. Trong những tháng cuối năm, dự kiến nguồn cung có thể chững lại do những khó khăn chung của thị trường, sức cầu của thị trường có thể cải thiện nhưng khó xảy ra sự đột biến.

Trong 5 tháng trở lại đây, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận thêm dự án mở bán mới. Nguồn cung mới từ năm 2019 đến nay giảm liên tiếp, trong đó nguồn cung tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Đà Nẵng, còn Thừa Thiên Huế vẫn chưa ghi nhận nguồn cung đối với loại hình này.

DKRA cho rằng, phân khúc này còn khá mới mẻ với thị trường khu vực. Thêm vào đó, việc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng và các vùng phụ cận đã qua giai đoạn phát triển nóng, cộng thêm các chính sách kiểm soát tín dụng vào bất động sản, tình trạng trầm lắng của thị trường ở những khu vực có sai phạm tại một số dự án nghỉ dưỡng trước đây càng góp phần khiến nguồn cung khu vực này khan hiếm và sức cầu thấp.

Còn với loại hình condotel, nguồn cung không đáng kể, thậm chí sụt giảm mạnh từ năm 2019 đến nay, nguồn cung chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng, Riêng khu vực Thừa Thiên Huế và Quảng Nam vẫn tiếp tục không ghi nhận nguồn cung dự án mới.

Cùng với đó, sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch hạn chế và ghi nhận dấu hiệu chững lại. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng do áp lực cho phí đầu vào, lãi suất và lạm phát tăng cao. DKRA dự báo trong những tháng cuối năm, nguồn cung lẫn sức cầu của thị trường duy trì xu hướng đi ngang, tập trung tại Đà Nẵng và Quảng Nam.

Trước những mong đợi của thị trường, từ ngày 7/9, Ngân hàng Nhà nước đã chính thức công bố điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, một số tổ chức tín dụng đã được cấp phép tăng room tín dụng. Đây được xem là tín hiệu vui đối với thị trường bất động sản. Bên cạnh việc khơi thông nguồn vốn, động thái này của Ngân hàng Nhà nước còn tác động tới yếu tố tâm lý của nhà đầu tư. Dòng tiền tốt hơn thì thị trường kỳ vọng sẽ mau "hồi sức" sau thời gian trầm lắng.