Thị trường BĐS "rối như mớ tơ vò", nhà đầu tư băn khoăn không biết đầu tư vào phân khúc nào

Nhà đầu tư bất động sản băn khoăn không biết đầu tư vào đâu

Theo Nhịp sống thị trường, trước diễn biến hiện nay, phân khúc đất nền chững lại, thanh khoản kém, giá bán nhiều nơi giảm, trong khi phân khúc căn hộ chung cư nhận được sự quan tâm lớn, giá tăng vọt.

Cụ thể, dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy, trong 7 tháng đầu năm, mức độ quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc giảm 4%. Một số tỉnh thành như Đà Nẵng, Bình Dương, Bắc Ninh, Bà Rịa -Vũng Tàu,... ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản giảm nhưng lượng tin đăng bất động sản lại tăng so với 7 tháng đầu năm 2021.

Về phân khúc, trong 7 tháng đầu năm, chung cư là là loại hình bất động sản duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Cụ thể, các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp tăng lần lượt là 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, mặt bằng giá rao bán cũng tăng từ 6% đến 13% so với cùng kỳ năm 2021. Thậm chí, mức tăng này còn cao hơn so với tốc độ tăng giá của loại hình căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh (tăng từ 4-8%).

Hầu hết các loại hình bất động sản khác tại Hà Nội, từ đất nền đến đất nền dự án, nhà riêng, hay biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5% - 32% so với cùng kỳ năm trước.

Giới chuyên gia nhận định, xu hướng thị trường trong thời gian tới, bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi, còn các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, căn hộ chung cư, bất động sản khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp sẽ có nhiều tiềm năng phát triển. Mặt khác, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô bán nền, những dự án không đủ điều kiện pháp lý, dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.

Trước xu hướng như vậy, nhiều nhà đầu tư tỏ ra băn khoăn không biết nên đầu tư vào phân khúc chung cư phục vụ nhu cầu ở thực hay "bắt đáy" đất nền.

Chia sẻ về vấn đề này, TS Đinh Thế Hiển cho rằng để đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư thời điểm này không phải điều dễ dàng. Dưới góc độ chuyên gia, cần đánh giá các số liệu cũng như diễn biến thị trường cụ thể trước khi đưa ra ý kiến chính xác.

Theo ông Hiển, hiện nay nhu cầu mua chung cư và đầu tư vào đất vẫn cao, không bên nào vượt trội nên rất khó để nhận xét loại hình nào đang thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. 

Còn TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia lại cho rằng, giá bất động sản hiện nay có yếu tố ảo rất lớn, có những dự án bị đẩy giá lên cao đến mức không thể chấp nhận được. Do đó, dòng tiền đang chờ đợi giá bất động sản quay trở về thị trường thực.

Bên cạnh đó, những doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu thời gian tới sẽ không có tiền để trả nợ trái phiếu, dẫn đến việc phải xử lý tài sản, bán tháo dự án để có tiền thanh toán nợ. Do vậy, giá bất động sản có thể xuống nhiều nấc, khi đó các nhà đầu tư mới nên tiếp tục xuống tiền.

TS Lê Xuân Nghĩa dẫn chứng, có dự đoán cho rằng giá bất động sản có thể sẽ xuống 30% nữa thì mới đạt giá trị thực. Ngoài những sản phẩm giá quá ảo, đa số đều đã cao hơn 30% mức giá trị thực.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, giá đất nền vùng ven đã neo ở mức rất cao nên dễ có nguy cơ lỗ vốn nếu mua vào thời điểm này. Trong khi đó, giá chung cư thời gian qua đã tăng mạnh do áp lực từ giá nguyên vật liệu tăng và lạm phát... Chính vì thế, dù lựa chọn phân khúc nào ở thời điểm này thì cũng phải cẩn trọng, đặc biệt không nên sử dụng đòn bẩy tài chính lúc này. 

Thị trường đã qua giai đoạn thanh lọc và chuẩn bị cho lực bật mới

Đánh giá về thị trường tín dụng 6 tháng vừa qua, các chuyên gia cho biết khó khăn về vốn đã bủa vây các doanh nghiệp cũng như thị trường. Trong khi nhiều doanh nghiệp không dám sử dụng đòn bẩy tài chính thì đây lại là cơ hội cho các doanh nghiệp có tiềm lực thực sự và có năng lực phát triển dự án chuyên nghiệp.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, sau giai đoạn siết tín dụng, thị trường bất động sản đã có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Còn những chủ đầu tư phụ thuộc phần lớn vào vốn vay và không có quy trình phát triển rõ ràng, bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Cùng góc nhìn với bà Trang, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội đồng quản trị BHS Group cho biết, trong giai đoạn hiện tại, sức cầu thị trường bất động sản đang phân hóa rõ nét, đó là nhu cầu ở thực tăng cao và đầu tư phải có chọn lọc, theo đó thúc đẩy bất động sản "phòng thủ" lên ngôi. Bất động sản "phòng thủ" ở đây có nghĩa chỉ các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thật như căn hộ chung cư, bất động sản nhà ở ven đô, bất động sản khu công nghiệp và phụ trợ khu công nghiệp.

Nhận định về thị trường bất động sản thời điểm cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sau gần nửa năm thắt chặt tín dụng, thị trường bất động sản đã chịu ảnh hưởng không ít. Nhiều doanh nghiệp lao đao do thiếu vốn phát triển. Điều này khiến cho thị trường đột ngột giảm tốc. Tuy nhiên, room tín dụng của các ngân hàng hiện đã được Ngân hàng Nhà nước nới ra. Đây chính là tín hiệu tích cực cho toàn thị trường.