Thị trường BĐS trầm lắng, nhà đầu tư có tâm lý chờ giá giảm sâu

Thanh khoản thị trường bất động sản kém

Theo Nhịp sống kinh tế, thị trường bất động sản mấy tháng trở lại đây rơi vào trầm lắng cục bộ. Trái ngược cảnh xếp hàng dài để xem, mua bán bất động sản thời sốt đất. Thực trạng của thị trường hiện nay khiến nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà đã bắt đầu cắt lỗ. Tuy nhiên, muốn sang tay chủ mới trong thời gian này là việc khó thành công.

Anh Nguyễn Văn Hà, môi giới bất động sản tại Bắc Giang chia sẻ, trong khoảng 1 tháng nay, văn phòng của anh đã nhận được hơn 20 người gọi tới nhờ rao bán hộ đất nền. Tất cả những mảnh đất này đều có điểm chung là được mua trong thời điểm sốt đất nên giá khá cao.

Anh Hà cho biết, hiện tại đa phần mọi người đều chấp nhận muốn bán nhanh sẽ phải chịu lỗ, từ 10 - 15% thậm chí hơn, tùy vị trí và tiềm năng của mảnh đất đó. Đồng thời họ sẵn sàng chi tiền hoa hồng cao hơn bình thường để có thể giải phóng nhanh được.

Tuy nhiên, anh Hà cho hay, số lượng người nhờ bán thì nhiều, nhưng người hỏi mua lại rất ít, chủ yếu là thăm dò thị trường xem có giảm giá nữa không. 

Theo đó, để bán được hàng, anh Hà đã cho đăng tin liên tục trên các hội nhóm bất động sản, chạy quảng cáo hay gọi điện chào mời những khách hàng thân thiết... nhưng đều nhận lại câu trả lời chưa muốn đầu tư thời điểm này.

Tương tự, anh Vĩ Thanh Tùng, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cũng cho biết, thị trường bất động sản trong những tháng gần đây xuất hiện tình trạng người bán nhiều hơn người mua, không chỉ diễn ra riêng ở khu vực vùng ven Hà Nội mà cả những tỉnh có hiện tượng sốt đất đã diễn ra phổ biến.

Theo anh Tùng, trước thực trạng ngân hàng siết tín dụng từ đầu năm 2022, những nhà đầu tư F0 non kinh nghiệm, sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư sẽ bắt buộc phải đẩy hàng vì không có khả năng cầm cự, cùng với tâm lý lo sợ thị trường bất động sản chững lại và có thể đóng băng thời gian tới. Còn về phía người mua, họ có tâm lý dè dặt, cẩn trọng chờ diễn biến của thị trường. Đa số các lời chào bán đều nhận lại được câu trả lời là chờ thị trường giảm giá sâu hơn mới xuống tiền.

Anh Tùng phân tích thêm, giá mua vào bất động sản thời gian gần đây đã cao, nhà đầu tư dù cắt lỗ nhưng vẫn không có giao dịch bởi người mua vẫn cảm thấy băn khoăn về mức giá. Nhiều người cho rằng, giá cao hơn so với hạ tầng cũng như tốc độ phát triển ở nhiều khu vực. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đang bất định như hiện nay thì nhà đầu tư lại càng cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu giảm tốc từ năm 2021 khi thanh khoản không có nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Những dấu hiệu này cho thấy thị trường đã đến đỉnh điểm của việc tăng trưởng "nóng". Do đó, thách thức mà thị trường phải đối mặt trong những tháng cuối năm 2022 đó là dấu hiệu giao dịch sụt giảm, thanh khoản chậm. Giai đoạn này sẽ xuất hiện nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường do áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ.

Giá bất động sản sẽ giảm ở những nơi bị thổi giá

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung bất động sản nhà ở tại Việt Nam trong nhiều năm qua rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư vào đất nền, còn đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Vì vậy, nếu lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, lượng nhà đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng lên.

Tuy nhiên, đại diện Savills Việt Nam cảnh báo, trước bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" như đã từng xảy ra trong quá khứ.

Ông Khương cũng phân tích, khi diễn ra lạm phát, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường lại không có khả năng mua, thanh khoản không có. Đồng thời, do nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản thanh khoản thấp trở thành gánh nặng cho họ và gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam đánh giá, thời gian qua, nhiều địa phương xảy ra sốt đất, khi thị trường khan hiếm hàng hóa, nhiều cò đất đã tìm cách lách để có nguồn hàng "lậu", hàng giả... Điển hình như san lấp đất rừng, gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu. Việc đầu cơ này làm cho thị trường trở nên méo mó, giá bán bị đẩy lên cao nhưng giao dịch không có, thanh khoản kém.

Còn với nguồn cung nhà ở, do không có nhiều, nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà ở cũng như đầu tư lớn sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, sốt đất. Trong khi đó, giá bất động sản sẽ giảm chủ yếu ở nhóm được "thổi giá" trong giai đoạn gần đây, còn những bất động sản có nhu cầu thực rất khó giảm giá. 

Các chuyên gia khuyến cáo, thời điểm này, phương án đầu tư an toàn sẽ "lên ngôi". Lựa chọn này cần các sản phẩm có tính thanh khoản tốt, pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay như để ở hoặc khai thác kinh doanh.  Bởi nguồn cung giảm tại các đô thị lớn cộng thêm tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền nên phân khúc này vẫn có sự chuyển động nhưng với biên độ giá và lượng giao dịch không lớn.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, những tháng cuối năm, phân khúc đất động sản "dễ thở" là căn hộ đã bàn giao, có sổ. Phân khúc này vẫn giao dịch tốt và có giá hấp dẫn hơn so với các căn hộ sơ cấp. Tiếp đến là những sản phẩm nhà phố trong trung tâm những thành phố lớn và thứ ba là  đất nền các tỉnh, thành gần TP. Hồ Chí Minh.