Nhiều nhà đầu tư "ôm bom bất động sản" vì cú sốc tín dụng

"Ôm bom bất động sản" vì siết tín dụng

Chia sẻ về những trường hợp "ôm bom bất động sản" sau thông tin ngân hàng siết tín dụng, ông Lê Quốc Kiên cho biết, sau giai đoạn dài thăng hoa, thị trường bất động sản đang bước vào khúc cua trầm lắng. Đặc biệt, việc tín dụng và nguồn vốn đổ vào bất động sản đã làm nhiều nhà đầu tư đuối sức.

Chẳng hạn, năm 2020, anh An từng mua bất động sản tại dự án với mức giá là 2,55 tỷ đồng, trong đó đóng theo tiến độ là 850 triệu đồng, còn lại ngân hàng sẽ hỗ trợ phần vốn 1,7 tỷ đồng. Theo kế hoạch của anh An dự tính đóng vài đợt đến khoảng 300 - 500 triệu rồi bán lướt sóng kiếm chênh lệch 200 - 300 triệu đồng. Tuy nhiên, khi đã đóng đến 850 triệu mà vẫn chưa bán ra được, anh An đành phải làm hồ sơ vay ngân hàng để đóng tiếp cho chủ đầu tư, đồng thời có thêm thời gian tìm kiếm người mua.

Thế nhưng, điều nhà đầu tư này không ngờ tới là lúc này ngân hàng thông báo hết room tín dụng, khoản vay của anh An không được chấp thuận do khi tái thẩm định kỹ hồ sơ thì nguồn thu không đảm bảo. Lúc này anh mới "tá hỏa" vì không có tiền đóng tiếp, mà bán bằng giá để thu hồi vốn cũng không được.

Với tình hình siết tín dụng như hiện nay, người mua mới cũng không chắc được ngân hàng cho vay để đóng phần tiền còn lại, mà người có sẵn tiền mặt để mua thì giá phải thật hời họ mới xuống tiền mua. Nếu không nhanh chóng bán cho người mua mới như trường hợp của anh An thì sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư này đành bấm bụng rao bắn cắt lỗ 500 triệu đồng, chấp nhận bán lại phần 850 triệu đồng mình đã đóng với 350 triệu, như vậy bất động sản 2,55 tỷ anh An mua ban đầu giờ chỉ bán lại được với giá 2,05 tỷ đồng.

Cùng tình cảnh như anh An, nhưng chị Bình phải chấp nhận cắt lỗ lên đến 850 triệu đồng. Theo chị Bình chia sẻ, giá lúc chị mua của chủ đầu tư là 3,5 tỷ và đóng theo tiến độ dự án. Ban đầu, chị dự định đóng đến 1-1,5 tỷ rồi bán chênh kiếm 300 - 500 triệu. Nhưng khi tổng số tiền chị Bình đã đóng cả bằng tiền mặt và một phần do ngân hàng giải ngân đã lên đến 1,7 tỷ mà bất động sản của chị Bình vẫn chưa bán được. Do đó, chị đã phải giảm giá bán về "điểm hòa vốn".

Đến nay, khoản tiền 1,8 tỷ đồng để đóng tiếp cho chủ đầu tư của chị Bình có nguy cơ không được giải ngân tiếp do tình hình siết tín dụng. Rao bán mãi vừa để thu hồi lại số vốn đã đóng vừa tránh vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư nhưng không được, chị Bình đành chấp nhận rap bán cắt lỗ 50%, chỉ thu về 850 triệu cho khoản 1,7 tỷ đã đóng để nhanh có người mua lại bất động sản của chị. Với động thái này, bất động sản của chị Bình xem như từ 3,5 tỷ chỉ còn 2,65 tỷ.

Một trường hợp khác cũng "đuối" không kém là anh Chung, cụ thể cuối năm 2020, anh mua căn nhà phố trong một dự án với giá chủ đầu tư là 8 tỷ. Mục đích ban đầu là mua để ở và anh và đã có sẵn số tiền 2,5 tỷ để đóng theo tiến độ dự án, phần còn lại anh sẽ hợp tác với ngân hàng liên kết của dự án. Làm việc từ đầu với cả sales và ngân hàng thì mọi việc đều ổn thỏa. Nhưng khi đã đóng được 2,4 tỷ đồng thì bên ngân hàng bất ngờ báo rằng hồ sơ của anh không được duyệt do tình hình tín dụng bị siết chặt, những bất động sản hình thành trong tương lai không nằm trong danh sách được ưu tiên hỗ trợ vay, đồng thời nguồn thu nhập của anh cũng không còn đảm bảo như trong hồ sơ ban đầu. Lúc này nếu đóng tiếp thì anh Chung không còn, nên anh đành rao bán lại căn nhà mình đã mua với giá 7,6 tỷ đồng, thu hồi lại 2 tỷ đã đóng và chấp nhận lỗ 400 triệu đồng.

Còn trường hợp của anh Dương lại vướng vào một dự án phân lô ở Lâm Đồng. Cụ thể, đầu năm 2021, trong một dịp lên Đà Lạt chơi, tiện đường anh Dương có ghé vào tham quan một dự án. Thấy hay hay, đẹp đẹp, anh Dương mua một lô với giá 750 triệu đồng. Để thuyết phục anh xuống tiền, người bán hàng còn "hứa" nếu anh không thích có thể bán lại cho anh lời 100 - 200 triệu đồng trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, sau vài tháng bán hết hàng, đội ngũ sales đã rút hết không còn một ai tại địa bàn. Mục đích lướt sóng không thành, anh Dương muốn bán để thu hồi bằng vốn thì hơn cả năm nay vẫn chưa bán được. Chưa kể, đây còn là số tiền anh vay ngân hàng để dự phòng xây một căn nhà khác, giờ chôn vốn ở đây khiến kế hoạch xây nhà của anh Dương bị ảnh hưởng.

Ông Lê Quốc Kiên cho rằng, cả 4 trường hợp trên đều có đặc điểm chung là mua bất động sản với tính toán sử dụng đòn bẩy ngân hàng. Trong đó, 3 trường hợp đầu là thê thảm nhất vì kế hoạch hỗ trợ vốn của ngân hàng bị thay đổi đột ngột, trong khi vẫn phải đóng tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ dự án. Ngoại trừ trường hợp của anh Chung muốn mua để ở, cả 3 trường hợp còn lại đều có mục đích lướt sóng ngắn hạn nhưng lại vô tình "thành cư dân".

Ngoài ra, một điểm nữa là dù các nhà đầu tư đều đã chấp nhận giảm giá lỗ vốn nhưng thanh khoản vẫn rất chậm. Lý do bởi người có sẵn tiền mặt thì ngần ngại chưa dám mua vì sợ không vay được ngân hàng, còn người có sẵn tiền mặt thì vẫn chờ đợi hy vọng giá giảm thấp hơn nữa. Chưa kể, cả 2 nhóm người này đều đang theo dõi sát những động thái của chủ đầu tư, họ muốn xem tình hình siết tín dụng có làm ảnh hưởng đến nguồn vốn của chủ đầu tư cũng như khả năng về đích của dự án hay không.

6 lưu ý với nhà đầu tư bất động sản thời điểm này

Trước diễn biến hiện tại, ông Kiên chỉ ra 6 lưu ý với người mua bất động sản ở thời điểm hiện tại, cụ thể:

Thứ nhất, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể đóng ngân hàng hàng tháng mà không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Đồng thời, tăng khoản dự phòng trong trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột ngột trong tình hình kinh tế nhiều khó khăn.

Chẳng hạn, bình thường có 1,5 tỷ tiền mặt, nhu nhập hàng tháng 50 triệu đồng là có thể mua bất động sản khoảng 3 tỷ bằng 50% vốn tiền mặt (1,5 tỷ) và 50% vốn vay (1,5 tỷ). Tuy nhiên, với tình hình hiện nay nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70:30, hoặc vẫn có thể giữ tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 50:50 (1,05 tỷ : 1,05 tỷ) nhưng nên giữ lại 450 triệu cho quỹ dự phòng.

Thứ hai, nên giữ mối quan hệ tốt và làm việc thật kỹ với ngân hàng. Ngay trước khi quyết định mua nếu có nhu cầu cần vay vốn, người mua cần cung cấp đầy đủ hồ sơ để ngân hàng thẩm định, đánh giá kỹ hồ sơ, không nên chỉ nghe lời hứa miệng của Sales.

Thứ ba, ưu tiên các bất động sản có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt cũng như có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh (làm nhà xưởng, cho thuê, sản xuất kinh doanh...). Tuy nhiên, bất động sản này cần có vị trí tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao, không xa quá 3km với những tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ - siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí...

Thứ tư, từ nay đến cuối năm là thời điểm tốt để sở hữu bất động sản rẻ khoảng 10% - 20% so với thị trường khi mua lại từ nhà đầu tư thứ cấp 'thở oxy" khi sử dụng đòn bẩy quá sức.

Thứ năm, nếu muốn mua sản phẩm dự án thì nên ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, đã từng thực hiện nhiều dự án thành công, ít tai tiếng về pháp lý, nguồn vốn và tiến độ.

Thứ sáu, người mua nên hạn chế các sản phẩm đầu cơ "Mua để không" và chờ tăng giá. Ông Lê Quốc Kiên cho rằng, các bất động sản "rủi ro cao - thanh khoản thấp - nhưng lời nhiều" này thường không dành cho số đông và những người mong muốn lướt sóng ngắn hạn mà chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, đầu tư với nguồn tiền nhàn rỗi, không chịu áp lực đòn bẩy ngân hàng, trích 10 - 20% tài sản như một khoản đầu tư mạo hiểm và có thể đầu tư dài hạn để đó từ 5-10 năm.