Giá đất nền vùng ven Thủ đô Hà Nội bây giờ ra sao?

Thị trường rơi vào trầm lắng

Kể từ thời điểm đầu năm 2021, giá đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước bỗng lên cơn "sốt" cao, những thị trường đất nền khu vực vùng ven TP. Hà Nội như, tại huyện Mê Linh, Đông Anh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thạch Thất và Sóc Sơn, TP. Sơn Tây, khu vực Hòa Lạc, hay Quốc Oai... cũng không phải là ngoại lệ.

Tại thời điểm này, giá đất nền tại các khu vực vùng ven nói trên, đặc biệt những nơi có thông tin quy hoạc quy hoạch lên quận, hay tại các khu vực tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua được đẩy lên cao, khoảng từ trên 30 triệu/m2 đến 50triệu/m2, mức tăng bình quân khoảng tầm 20% đến 30%, nhiều nơi tăng lên đến 50%.

Theo khảo sát của chúng tôi, ở các khu vực nhà đất tăng giá nóng trong thời gian qua, nay rơi vào trầm lắng, không có nhiều giao dịch, tại dự án 93 lô đất Cổ Đông (TP. Sơn Tây), 108 lô đất tại xã Tiến Xuân (Thạch Thất) giờ đìu hiu không một bóng người qua lại. Mọi thứ trở nên hoang hóa, cỏ vẫn xanh um, trong khi nhiều dự án được quy hoạch bài bản ở Đông Anh, Hòa Lạc lâu nay cũng vắng bóng người đến xem đất, hay tham khảo giá như trước.

Không chỉ có phân khúc đất nền, nhiều khu đất đấu giá ở các khu vực này nêu trên đã được “thổi giá” tăng chót vót. Điển hình như tại huyện Mê Linh, thời gian này thị trường lại trầm lắng hơn so với các khu vực khác, mặc dù, có thời điểm giá đất nơi đây đã được đẩy lên quá cao.

Đơn cử như tại phiên đấu giá những lô đất tại điểm X1, Thanh Lâm (Mê Linh) hồi tháng 6 năm nay, có mức giá trúng cao nhất lên tới trên 85,4 triệu /m2, tiếp đó là mức giá  trên 75,4 triệu đồng/m2.

Vào thời nói trên, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) chính thức mở bán bằng hình thức “trả giá cạnh tranh” trên 200 căn nhà liền kề, biệt thự xây thô, tại dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2. Theo giới truyền thông đưa tin, chỉ trong 1 ngày doanh nghiệp này hầu như đã bán được 198 căn nhà với mức giá phổ biến khoảng từ 50 triệu/m2 đến tầm 60 triệu đồng/m2.

Được biết tại các đợt “trả giá cạnh tranh” cũng như đấu giá đất tại dự án này ở huyện Mê Linh đều có mức giá khá cao. Theo đó, mức giá này còn cao hơn gấp 2 lần so với mặt bằng giá trong khu vực này trong thời gian trước đó. Ngoài ra, việc ăn theo hiệu ứng sau phiên đấu giá, giá nhà đất khu vực huyện Mê Linh đã thiết lập mặt bằng giá mới, tăng lên khoảng từ 10%  đến tầm 20%.

Theo đó, những điểm chung của các đợt sốt đất này đã “sớm nở chóng tàn”, hoạt động này chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn, sau đó lắng xuống. Ngay lập tức, quyền địa phương đã kịp thời có các chỉ đạo, thông báo công khai và đồng thời cảnh báo tới những nhà đầu tư tham gia thị trường cùng nhân dân về các quy hoạch, những kế hoạch được thực hiện, công tác triển khai các dự án đô thị trên địa bàn. Đặc biệt, là những yếu tố “siết” chặt hoạt động phân lô, tách thửa, hay kiểm soát tín dụng đối với bất động sản...

Đánh giá về hoạt động của thị trường bất động sản Mê Linh, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, với mức giá từ 50 triệu/m2 đến tầm 60 triệu đồng/m2 là chưa phản ánh đúng bản chất của nó. Bởi, đây là khu vực có hạ tầng rất sơ sài, yếu.

Ông Đính cho biết thêm: “Những "cuộc chơi" này thực sự là rất ảo trên thị trường nhà đất khu vực này, nếu như có thật đi chăng nữa, thì chắc rằng các nhà đầu tư tham gia thị trường này vấn đề về cách nhìn, cách đánh giá trị trường tiềm năng của mình”.

Ông này cảnh báo, hiện giá bất động sản "ảo" đang tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư cũng như cho thị trường nói chung của bất động sản.

Cùng quan điểm nêu trên, một vị lãnh đạo của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích, với chuyện thổi giá đất thông qua đấu giá, là để kéo giá trong khu vực lên của giới đâu cơ, không phải là vấn đề mới, tuy nhiên, nó vẫn giây ra nhiều hệ lụy cho thị trường.

Vị này đặt vấn đề, thông qua câu chuyện đấu giá đất, một số cá nhân trả giá cao chót vọt, là để kích thích giá khu vực đã diễn ra rất phổ biến tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, một thực tế cho thấy, đã có một số nhà đầu tư “bỏ của chạy lấy người” khi tham gia đấu giá đất, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư giá xong rồi bỏ cọc.

Vị này cho rằng, đây là dấu hiệu của việc tăng giá ảo khi các hoạt động giao dịch không có, nhưng giá rao bán vẫn tăng, khi tham gia đầu tư nhà đất tại một số khu vục vùng ven nên cân nhắc kỹ, bởi nếu không tìm hiểu kỹ vẫn có thất bại và "chôn" vùi nguồn vốn trong thời gian dài.

Ngậm trái đắng vì ôm đất chờ tách thửa

Trên thị trường bất động sản hiện tại đang diên ra xu hướng đổi vai, tức là người mua "cầm trịch" mọi hoạt động giao dịch. Những người sử dụng đất muốn bán thì phải chấp nhận theo các yêu cầu của người mua sản phẩm.

Anh Phan Hồng Minh, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho hay, trong thời gian đầu tư tại thị trường Hà Nội, anh này đã bắt buộc phải bán cắt lỗ một lô đất rộng tầm 350m2, tại Ba Vình (TP. Hà Nội). Anh Minh cho biết, tại thời điểm mua vào đầu năm nay với giá 5 tỷ đồng, anh đã phải đi vay 2 tỷ  để đủ số tiền mua mảnh đất này.

Thời điểm đó trên thị trường bất động sản khu vực vùng ven như Ba Vì đang “nóng sốt”, nhiều nhà đầu tư đã đổ về đây tìm kiếm cơ hội đầu tư với những mãnh đất rộng, sau đó mới tách thửa ra để bán các lô nhỏ để bán, do không có đủ số tiền 5 tỷ đồng nên anh đã đi vay thêm 2 tỷ để đầu tư, hi vọng một thời gia sẽ tách nhỏ thửa đất 350m2 này rồi bán lại kiếm lời.

Thế nhưng, mọi tính toán của anh Minh không theo ý mong muốn của mình, sau đó không lâu, TP.Hà Nội đã có văn bản chỉ đạo cấm chia tách thửa. Như vậy, thương vụ đầu tư này của anh Phan Hồng Minh đã đi vào ngõ cụt cho đến nay.

Anh Minh cho biết: "Với ý định mua xong rồi tách thửa bán luôn, xoay vòng vốn trong mấy tháng, nhưng việc ngừng tách thửa khiến mảnh đất này trở thành nơi giữ vốn. Hiện tại thị trường nhà đất khu vực ven đô đang chững lại, dù nhiều lần rao bán nhưng không thành, nhiều người trả giá mảnh đất của tôi thấp hơn 1 tỷ đồng so với thời điểm mua vào. Nhưng thời điểm này cũng không còn cách nào khác là đành phải cắt lỗ mảnh đất nhằm giải phóng áp lực tài chính rồi tính tiếp sau này".   

Trong khi đó, anh Nguyễn Văn Bằng (ở Mỹ Đình – Hà Nôi) cho biết, thời gian gần đây, anh cùng với một nhóm đầu tư vẫn tiếp tục đi gom đất nền tại các khu vực vùng ven Hà Nội.

 “Mua tại thời điểm hiện nay là rất liều, khi thị trường chưa nhiều dấu hiệu sáng trở lại. Thế nhưng, không mua vào lúc này là khá hợp lý với nhà đầu tư, vì đây là thời điểm giá thâp hơn nhiều so với các thời điểm khác nên chúng tôi đã quyết định mua vào”, anh Bằng nêu quan điểm.

Theo anh này, thời điểm thị trường bất động sản sôi động như trước, rất khó để tìm mua những mảnh đất có vị trí đắc địa và giá cũng cao ngất ngưỡng, có hội sinh lời không cao nhưng rủi ro mất vốn là hiện hữu. Vì vây, tại thời điểm thị trường bất động sản đang chững như hiện tại, lại là thời điểm thích hợp  nhất để tìm được các quỹ đất đẹp, cũng là tài sản lưu giữ về lâu về dài cho mai sau.

Nhà đầu tư này quả quyết: “Đây là lúc nếu mua vào sẽ có rất nhiều lợi thế, từ việc đàm phán về giá cả, hay lựa chọn những vị trí đất đẹp... Nhưng, đây là thời điểm chỉ phù hợp với nhà đầu có tiềm lực tài chính dư dôi”.

Theo Phó tổng giám đốc Nam Land – Nguyễn Đức Quân, đây là thời điểm mà các nhà đầu tư có cơ hội “bắt đáy” thị trường, khi thị trường này đang trong quá trình thanh lọc gắt gao nhất. Bên cạnh đó, thị trường nhà đất cũng đang trong vòng xoáy của việc kiểm soát tín dụng. Các nhà đầu tư đang hướng về dòng vốn trung, dài hạn tại các thị trường giàu tiềm năng, qua đó có khả năng khai thác, sinh lời cao, các dự án đưuọc bảo chứng về chất lượng, những chủ đầu tư uy tín, hay đơn vị quản lý vân hành chuyên nghiệp đến từ nước ngoài.

“Thời điểm này, cũn chỉ dành cho chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt, mới có thể chiếm được niềm tin của giới đầu tư. Việc kiểm soát tín dụng, sẽ ảnh hướng đến tâm lý nhà đầu tư , qua đó, đầu tư kiểu “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn hoạt động đầu tư dùng các đòn bẩy, đây được xem là sự thanh lọc của thị trường bất động sản hiện nay”, ông Quân khẳng định .