Các nước đánh thuế bất động sản như thế nào?

Gần đây, Singapore quyết định tăng mức thuế đối với bất động sản trong bối cảnh họ đang nỗ lực kìm hãm cơn sốt nhà đất. Trong khi Trung Quốc với dự định mở rộng áp dụng thí điểm thuế bất động sản trên nhiều thành phố hơn nhưng sau đó phải tạm hoãn để hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục khi đang suy sụp do cuộc khủng hoảng vỡ nợ. Còn ở Đức, mức thuế cho lĩnh vực này nhắm vào người mua nhà với mục đích đầu cơ (mua đi bán lại trong vòng 10 năm).

Singapore: Tăng thuế đối với những bất động sản đầu tư và có giá trị cao

Tại Singapore giá nhà ở tư nhân (khái niệm phân biệt với nhà ở xã hội) trong năm 2021 tăng 10,6% nhờ lãi suất giảm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ. Để hạ nhiệt thị trường bất động sản, cuối năm 2021, Bộ Tài chính, Bộ Phát triển quốc gia và Cơ quan quản lý tiền tệ Singapore (MAS) thông báo kể từ ngày 16/12, người nước ngoài mua bất động sản tại Singapore phải đóng thuế trước bạ tăng thêm 10%, tức phải đóng 30%. 

Công dân, thường trú nhân Singapore và những người đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội khi mua căn nhà đầu tiên sẽ không bị tăng thuế trước bạ. Tuy nhiên nếu họ mua thêm căn nhà thứ 2 và thứ 3 tại Singapore thì phải chịu thêm 5% mức thuế này.

Một số công ty sẽ chịu mức thuế trước bạ tăng từ 25% lên 35%, bao gồm các công ty phát triển bất động sản mua các dự án chung cư ở Singapore. Theo thông báo, có một quy định mới là chỉ cho phép người dân Singapore vay tối đa 85% giá bán của nhà ở xã hội (trước đó là 90%). Tỷ lệ thu nhập hàng tháng của người dân nước này được sử dụng để trả nợ vay mua nhà sẽ giảm từ 60% xuống 55%. 

Vào hồi tháng 2, tại dự thảo ngân sách năm tài chính 2022 trước Quốc hội Singapore, Bộ trưởng Lawrence Wong trình bày thông tin, Singapore sẽ tăng thuế đối với bất động sản đầu tư và bất động sản có giá trị cao kể từ năm 2023. Theo đó, với bất động sản nhà ở mà chủ sở hữu đã sử dụng lâu năm, mức thuế đối với phần giá trị hàng năm (annual value – AV) vượt quá 30.000 đô la Singapore của bất động sản đó sẽ tăng lên mức từ 6- 32%, hiện tại đang ở mức 4-16%.

Định nghĩa AV của một bất động sản nhà ở là tổng tiền cho thuê hàng năm ước tính mà chủ nhà có thể thu được nếu họ cho thuê bất động sản đó sau khi trừ đi chi phí mua sắm nội thất và bảo dưỡng, chứ không dựa trên thu nhập thực tế nhận được. Đơn vị chịu trách nhiệm tính toán AV là cơ quan thuế nội địa Singapore.

Với bất động sản nhà ở không được chủ sở hữu sử dụng, sinh sống, bao gồm các bất động sản đầu tư, thuế đánh vào giá trị hàng năm của nó sẽ tăng lên mức 12-36% mỗi năm, từ mức 10-20% hiện nay.

Bộ trưởng Lawrence Wong đưa ra ví dụ, một căn nhà liền kề trị giá 150.000 đô la nhưng không có chủ sở hữu sinh sống thì phải chịu mức thuế mới là 43.000 đô la Singapore mỗi năm so với mức thuế hiện tại chỉ 24.000 đô la. Có thể hiểu là những ngôi nhà có giá trị càng cao thì chủ sở hữu càng phải đóng thuế nhiều hơn.

Trung Quốc: Thí điểm áp thuế bất động sản trên nhiều địa phương

Trước khi thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng nợ nần từ năm 2021, giá nhà ở đây có mức tăng liên tục và vượt quá khả năng chi trả của tầng lớp trung bình và có thu nhập thấp. Tính tới năm 2021, giá nhà tại vùng đô thị Trung Quốc bình quân tăng hơn 2.000%, kể từ thập niên 1990 khi Trung Quốc tư nhân hóa thị trường nhà đất. Điều này đã làm gia tăng thêm khoảng cách giàu nghèo trên đất nước đông dân nhất thế giới này và đe dọa đến mục tiêu “thịnh vượng chung” của Chủ tịch Tập Cận Bình.

Lâu nay, Trung Quốc đã làm đủ cách thức để kiểm soát thị trường nhà ở, trong đó có cả thí điểm đánh thuế bất động sản dân cư. Năm 2011, chính quyền thành phố Thượng Hải và Trùng Khánh đã bắt đầu thử nghiệm hạn chế về thuế bất động sản, chủ yếu đánh vào BĐS đầu tư và có giá trị cao. Trung Quốc đang rất thận trọng vì lo ngại việc thuế bất động sản sẽ ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường, làm mất ổn định thị trường tài chính và toàn nền kinh tế quốc gia.

Cụ thể, tại Thượng Hải, chỉ một số căn nhà mua sau năm 2011 mới bị áp thuế, còn tại Trùng Khánh, chỉ có bất động sản cao cấp, biệt thự mới bị áp thuế. Như vậy, người dân mua bất động sản thứ 2 có diện tích hơn 60m2 sẽ chịu mức thuế từ 0,4 - 0,6% giá trị hợp lý của BĐS mỗi năm, tính trên diện tích vượt 60m2. Trùng Khánh đánh thuế bất động sản lũy tiến bắt đầu từ 0,5%, cao nhất lên tới 1,2%. Đối tượng bị áp dụng là các chủ sở hữu, biệt thự, căn hộ mới có giá cao gấp đôi mức giá trung bình của những ngôi nhà mới trong đô thị.

Tuy nhiên, khó có thể dẫn chứng hiệu quả kìm hãm giá nhà của việc đánh thuế này. Kể từ năm 2011 đến nay, giá nhà trung bình tại Thượng Hải tăng khoảng 155%, đạt 54.428 nhân dân tệ/mét vuông vào năm 2021. Giá nhà trung bình tại Trùng Khánh tăng khoảng 108%, đạt mức 14.501 nhân dân tệ/mét vuông.

Vào tháng 10/2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội Trung Quốc đã ủy quyền cho Quốc Vụ viện Trung Quốc bắt đầu chương trình mở rộng thí điểm đánh thuế bất động sản kéo dài 5 năm tới 10 thành phố lớn, trong đó có cả Thâm Quyến, Hải Khẩu và Hàng Châu. 

Theo Reuters, ban đầu có đến 30 thành phố được lựa chọn. Tuy nhiên tới tháng 3/2022, Bộ Tài chính Trung Quốc thông báo các điều kiện của những địa phương đó chưa phù hợp để mở rộng chương trình này. Các nhà phân tích cho rằng, chính quyền Trung Quốc không triển khai như kế hoạch ban đầu vì họ lo ngại sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS vốn vẫn đang trong cuộc khủng hoảng vỡ nợ. Bất động sản và các lĩnh vực liên quan đang góp khoảng 30% GDP của nền kinh tế Trung Quốc hàng năm.

Thị trường căn hộ tại Trung Quốc hiện đã dần hạ nhiệt vì những động thái hạn chế chặt hơn với những khoản vay bất động sản. Mức giá trung bình của sản phẩm nhà ở căn hộ tại 70 thành phố lớn giảm qua từng tháng trong vòng nửa năm cho đến tháng 2/2022. Thuế bất động sản có thể làm giảm hơn nữa nhu cầu, làm chậm tốc độ khởi công dự án nhà ở và tạo áp lực cho nền kinh tế.

Theo Julian Evans-Pritchard - Chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Công ty tư vấn Capital Economics, trong trường hợp Trung Quốc triển khai thuế bất động sản với mức 0,7% là phù hợp dù thực tế, nước này có thể áp dụng cách tiếp cận theo từng cấp độ trên những mức thuế khác nhau phụ thuộc vào từng thành phố. "Tại Mỹ, một số địa phương giàu có đánh thuế lên bất động sản tới 2 - 3% mỗi năm trong khi mức thuế trung bình trên toàn quốc chỉ khoảng 1,1%. Do đó, mức thuế 0,7% là điều khả thi tại một đô thị của Trung Quốc".

Đức: Đánh thuế đầu cơ với trường hợp mua đi bán lại trong vòng 10 năm

Nếu người dân mua nhà tại Đức, sau đó bán đi trong vòng 10 năm kể từ khi mua thì họ sẽ bị đánh thuế bất động sản, hay còn gọi là thuế đầu cơ (speculation tax). Nhưng phải biết là đây không phải một loại thuế độc lập mà chỉ là một hạng mục của thuế thu nhập. Vậy nên số tiền đầu cơ phải đóng đồng thời dựa trên cả giá bán của căn nhà và cả trên khung giá thuế, thu nhập khác của người bán.

Mức thuế đầu cơ được quy định từ 14 - 15% tùy vào khung thuế và mức lương bình quân hàng năm của người bán nhà. Ngay cả trong trường hợp người nhận thừa kế, thì chu kỳ thuế đầu cơ 10 năm lập tức được áp dụng, tính từ thời điểm người chia thừa kế mua căn nhà.

Nếu bán nhà ngoài thời hạn 10 năm thì họ sẽ không phải chịu mức thuế này. Ngoài ra, nếu người dân mua nhà và sinh sống liên tục tại đó trong 3 năm thì có thể bán nhà mà không bị đánh thuế đầu cơ. Trường hợp sở hữu nhiều bất động sản và bán trên 3 bất động sản trong vòng 5 năm thì họ vừa phải đóng thuế đầu cơ, vừa phải đóng thuế thương mại (trade tax) là 3,5% số lợi nhuận thu được từ việc bán nhà.