Giá nhà đất tăng hay giảm khi Nhà nước siết thuế bất động sản?

Mạnh tay xử lý các hành vi trốn thuế

Ngày 15/12/2021, Bộ Tài chính ra văn bản gửi tới UBND các tỉnh, thành phố và Tổng cục thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Trong văn bản này, Bộ đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo các đơn vị, cơ quan chức năng liên quan trên địa bàn hợp tác, tăng cường trao đổi, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế. Nhằm quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân và doanh nghiệp. 

Các tổ chức công chứng, cơ quan liên quan có trách nhiệm hướng dẫn người dân, chủ đầu tư, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng đúng giá trị thực của tài sản mua bán. Điều này là căn cứ để tính thuế theo quy định Pháp luật.

Đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản nhưng giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn so với thực tế là hành vi vi phạm pháp luật về thuế. Bộ Tài chính khẳng định, những hành vi này sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Cùng với đó, Bộ đề nghị các địa phương phải thường xuyên vận động người dân, doanh nghiệp kê khai trung thực đúng giá trị tài sản trên hợp đồng.

Tổng cục Thuế cũng được yêu cầu đẩy mạnh công tác tuyên truyền, cập nhật và phổ biến chính sách. Đặc biệt, nêu rõ các hành vi trốn thuế và xử lý vi phạm về hành vi này theo Bộ luật hình sự. Nhằm giúp người dân nắm bắt cũng như hiểu rõ mức độ nghiêm trọng của sự việc và tuân thủ thực hiện đúng pháp luật. Ngoài ra, phải đảm bảo về công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân và doanh nghiệp, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. 

Đầu năm 2022, Bộ Tài chính cũng có văn bản đề nghị Bộ Công an phối hợp với Sở Tư pháp, các cục thuế để hợp tác điều tra, xử lý việc trốn thuế trong các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 22/12/2021 thì giải pháp về thuế cũng nhận được nhiều sự quan tâm và chú ý.

Tại giải pháp này, Chính phủ sẽ có những chính sách ưu đãi về thuế liên quan đến phát triển xã hội như miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng. Ngoài ra còn nhiều ưu đãi khác theo pháp luật về thuế và pháp luật về nhà ở được đề cập đến.

Nhiều lo ngại khi giá nhà đất tăng

Thực tế qua nhiều năm, các giao dịch nhà đất ghi nhận tình trạng người dân thường khai giá sai trên hợp đồng. Giá bán được viết theo barem thuế có sẵn để mang đi công chứng với giá trị bất động sản thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Giá tham chiếu mà cơ quan thuế đưa ra chỉ là công cụ giúp ngăn chặn những giao dịch có mức giá thấp hơn khung. Thông thường các bên giao dịch sẽ làm hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục hợp đồng ghi giá trị thật.

Kể từ khi nhà nước có động thái rà soát thuế đã làm thị trường có những biến động không nhỏ. Giá bán nhà đất hầu hết tăng lên ở khâu kê khai giá trị tài sản. Mức giá bất động sản sẽ là cơ sở để bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua nộp thuế trước bạ.

Theo thông tin từ một số môi giới bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, các giao dịch sơ cấp lẫn thứ cấp căn hộ và nhà phố trong vài tháng gần đây có mức kê khai giá bán tăng 30% so với mặt bằng chung những năm trước. Nếu như trước đây, giá tài sản từ 2 - 3 tỷ đồng/ căn thì người bán sẽ kê khai giá trên hợp đồng dưới 1 tỷ đồng. Còn hiện tại, mức kê khai đã tăng lên, nhiều trường hợp còn tiệm cận với giá trị thực của tài sản. Điều này giúp người dân tránh bị cơ quan thuế chú ý cũng như có cơ sở chứng minh giá trị tài sản để vay ngân hàng.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia nhận xét, việc Nhà nước "siết" thuế bất động sản sẽ làm giảm bớt hành vi "lướt sóng" trên thị trường. Khi đó, giá nhà ở được bảo đảm, hạn chế bị đẩy giá. Người mua có thời gian chuẩn bị và bắt kịp tốc độ tăng giá của bất động sản. Một số ý kiến lại lo ngại, nếu phải trả chi phí thuế cao thì người bán sẽ lại càng tăng giá bất động sản. Như vậy, người mua vẫn phải chịu khoản tiền chênh lệch này. 

Theo chuyên gia Lê Quốc Kiên, việc áp thuế bất động sản có tác động mạnh đến các giao dịch nhà đất. Nhóm ít bị ảnh hưởng là các khu đô thị, khu chung cư, dự án có quy hoạch 1/500 vì người dân được biết trước giá niêm yết từ chủ đầu tư. Như vậy giá áp thuế cho nhóm này sẽ không quá chênh lệch so với giá ghi trên hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, những người mua thứ cấp (mua lại của người mua trước) sẽ chịu mức chênh lệch nhiều hơn.

Đối với đất nền nhà phố, giá trị thực thường không thể xác định hay công bố chính thức nên không có giá tham chiếu. Nhà nước đang đưa ra mức tham chiếu cho nhóm này, tuy nhiên sẽ có độ chênh lệch khá lớn. Trong đó, loại hình đất nền có sự chênh lệch nhiều hơn nhà phố vì giá trị xây dựng sẽ được tính thuế sát hơn. 

Ông Kiên nhận định, mức đội giá ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp cũng chỉ khoảng 1-1.5% và được tính trực tiếp vào giá bán. Tuy nhiên mức đội giá này vẫn thấp hơn nhiều so với mức tăng giá trung bình mỗi năm từ 20-30% kể từ năm 2016 đến nay. 

Khi Nhà nước siết chặt tình trạng kê khai giá bán và có mức tham chiếu chuẩn thì việc chủ đầu tư kê khai giá bán thứ cấp thấp hơn giá sơ cấp sẽ khó xảy ra. Trước đây, cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn khi tính thuế vì chưa có dữ liệu chuẩn về giá thị trường. Vì vậy chỉ có thể áp dụng theo khung Nhà nước quy định mà không sử dụng giá thị trường để tham chiếu.

Hiện nay, khi đã thặt chặt hơn về quản lý thuế thì cần có một khung giá hợp lý để ngành thuế áp dụng. Trước mắt, Nhà nước có thể cập nhật khung giá với mức chênh lệch giá thị trường không quá 20%. Xây dựng lộ trình tiệm cận dần với mức giá thực tế trên thị trường và phát triển các điều kiện về cập nhật dữ liệu.