Nhà đầu tư "lướt sóng" sẽ chùn bước nếu đánh thuế bất động sản

TS. Đinh Thế Hiển là một trong những chuyên gia kinh tế ủng hộ chính sách đánh thuế bất động sản từ sớm, ông cho rằng: "Chính sách này sẽ giúp tăng thu cho Nhà nước từ đó góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản". Theo TS. Hiển dù còn nhiều tranh cãi liên quan đến lộ trình hay cách đánh thuế như thế nào nhưng cũng không nên trì hoãn việc áp dụng đánh thuế bất động sản. 

Đưa ra đánh giá về tác động của chính sách, vị chuyên gia này phân tích: '"Nếu hư áp dụng đánh thuế căn nhà thứ hai, về ngắn hạn thì giá bất động sản chưa có sự ảnh hưởng nhất là đất nền vùng ven, đất nông nghiệp do thuế suất sẽ còn thấp. Nhưng sau đó, giá bất động sản sẽ phải giảm về mức hợp lý dựa trên khả năng khai thác. Không còn có chuyện một nhà đầu tư mua miếng đất hoặc căn nhà để không đợi tăng giá hưởng lợi, anh phải nộp thuế đều đặn hàng năm theo số tài sản sở hữu, họ buộc phải đưa vào khai thác để có nguồn thu nộp thuế và khi đó giá bất động sản sẽ được điều chỉnh dựa trên khả năng khai thác này". 

TS Hiển cũng nhấn mạnh, một căn nhà, một lô đất trong khu đô thị, một mảnh đất vùng ven sẽ không thế nằm đó mãi. Theo đó nhà đầu tư cũng không thể nào ung dung đợi Nhà nước làm đường để chờ tăng giá rồi bán. Hơn thế, họ phải tính toán nộp thuế và do thế họ không thể mua giá cao hơn so với khả năng khai thác hoặc chi phí cơ hội (chi phí nộp thuế chờ đất tăng giá). Bởi vì giá đất từng bước đi vào hợp lý. Ông Hiển chỉ rõ: "Khi đó chúng ta sẽ thấy có những nơi bất động sản vẫn cao giá như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Vũng Tàu,... bởi vì nơi đó luôn có kinh tế sầm uất, nguồn thu khai thác cao, ngược lại những nơi chưa có kinh tế phát triển thì giá phải về mức phù hợp và chỉ tăng khi nơi đó thực sự phát triển nhu cầu kinh tế cũng như nhu cầu thuê cao". 

Ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia tư vấn bất động sản đưa ra nhận định: "Việc đánh thuế tài sản bất động sản sẽ tác động mạnh đến thị trường trong ngắn hạn và những nhà đầu tư lướt sóng. Về tâm lý thì người mua sẽ cẩn trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ, việc này sẽ trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Còn về dài hạn thì khoản thuế đánh vào tài sản sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành". 

Vị chuyên gia này đưa ra phân tích, giả sử mỗi năm thuế tính 1%, tài sản 3 năm chịu thuế 3%, nếu tài sản mua vào là 5 tỷ đồng thì tổng thuế phải chịu là 150 triệu đồng và giá vốn đầu tư sẽ là 5,15 tỷ đồng. Đối với thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, sau thời gian 3 năm, giá trị tài sản có thể tăng trung bình từ 30 - 50% ở khu vực dân cư ổn định và 100 - 200% tại các khu vực nhiều tăng năng đột biến về hạ tầng khu vực thì mức thuế tài sản vẫn không đáng kể so với mức độ tăng giá và không bị ảnh hưởng nhiều đến những nhà đầu tư trung và dài hạn. 

Dù vậy nhưng theo ông Kiên, việc đánh thuế này cũng có thể sẽ ảnh hưởng đến những người lướt sóng ngắn hạn. Những người này chỉ cần lợi nhuận từ 5 - 10% trong 1 giao dịch 1 - 2 tháng. Ông Kiên đưa ra ví dụ: Một miếng đất 1,8 tỷ đồng, sau khi đặt cọc 200 triệu gửi sales bán chênh lại với giá 1,9 - 1,95 tỷ đồng. Giả sử không bán ra được thì phải chồng đủ 1,8 tỷ đồng ôm luôn rồi tiếp tục chờ sales ra hàng thì khi cộng các chi phí sẽ làm cho các nhà đầu tư lướt sóng chùn chân. Đây cũng là một điểm tích cực cho thị trường bất động sản bởi vì các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn chính là nhân tố đẩy giá bất động sản tăng nhanh trong một thời gian ngắn.