Các cơn “sốt giá đất” bị kiểm soát gắt gao, đầu tư đất nền không còn dễ kiếm lời như trước?

Nhiều địa phương “chặn đứng” cơn sốt đất

Năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam biến động không ngừng, ngay từ những tháng đầu năm, tại nhiều địa phương, bao gồm cả những địa phương có thông tin quy hoạch và những thị trường mới nổi, giá đất đã tăng mạnh. Từ các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội đến các tỉnh như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, Lâm Đồng, Nghệ An, Bình Phước… liên tục chứng kiến các cơn “sốt đất” cục bộ khiến giá đất tăng vọt, có nơi tăng giá gấp đôi, gấp rưỡi chỉ sau vài ba tháng.

Tình trạng sốt đất chỉ tạm lắng xuống khi các bộ, ngành, địa phương vào cuộc và tình hình dịch covid - 19 diễn biến phức tạp và kéo dài trên phạm vi cả nước. Theo đó, vào tháng 12/2021, Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản số 5370/BXD-QLN đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đánh giá và kiểm soát nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản, tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản.

Bước sang năm 2022, tình trạng sốt đất tái diễn tại nhiều tỉnh, thành phố, dù trước đó, nhiều địa phương đã ban hành văn bản cảnh báo, chấn chỉnh hiện tượng này... Ngay từ những tháng đầu năm, những cơn sốt đất bùng lên mạnh mẽ tại nhiều địa phương khiến giá đất tăng “chóng mặt”. Lợi dụng thông tin một số địa phương có quy hoạch, xây dựng dự án mới... nhiều môi giới, đầu cơ đã đẩy giá đất những khu vực này lên gấp 3-4 lần so với năm trước. Cùng với đó, tình trạng tung tin đồn đầu cơ, thổi giá, người dân tự ý phân lô, tác thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, giao dịch đất nền trái phép, vi phạm trật tự xây dựng… cũng xảy ra tràn lan.

Trước tình trạng này, nhiều địa phương đã có những động thái “mạnh” nhằm “chặn đứng” các cơn “số giá đất” và kiểm soát các hoạt động kinh doanh bất động sản như tạm dừng giải quyết thủ tục đất đai, tạm dừng các thủ tục liên quan đến vệc chia tách thửa đất; thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; công khai các dự án, đất nền khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng…

Điển hình tại Hà Nội, Vĩnh Phúc mới đây đã có văn bản yêu cầu tạm dừng cấp quyền sử dụng đất đối với đất phân lô, tách thửa; yêu cầu tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất.

Hay tại Bắc Giang, UBND tỉnh đã có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đồng thời, chấn chỉnh các chủ đầu tư tại nhiều dự án, khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã mở bản sản phẩn dưới dạng góp vốn.

Trước đó, nhiều địa phương phía Nam và Tây Nguyên như Bình Phước, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có động thái tương tự. Theo đó, các địa phương đều có chung yêu cầu “siết” phân lô, tách thửa; tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp; tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn, đánh giá và kiểm soát nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản; tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân và các thửa nằm ngoài khu vực dân cư hiện có; xử lý việc phân lô tách thửa, làm đường giao thông trên đất nông nghiệp, kể cả trường hợp cán bộ sai phạm…

Bên cạnh việc “siết” phân lô, tách thửa phía Ngân hàng Nhà nước cũng có những yêu cầu về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, theo đó, các Ngân hàng đã có động thái siết chặt cho vay bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực này.

Kiếm lợi nhuận từ đất nền ngày càng khó khăn

Với các giải pháp, dù là trước mắt, cơ quan quản lý cũng như các chuyên gia hi vọng rằng, tình trạng bát nháo, sốt nóng trong lĩnh vực đất đai hiện nay sẽ được khắc phục. Những người dân, người có nhu cầu thực sự về đất ở có thể tìm được một mảnh đất phù hợp với khả năng tài chính của mình thay vì cứ chạy theo mức giá “trên trời” từ các “cò đất”.

Trong khi đó, đối với giới đầu tư bất động sản, những động thái quyết liệt từ cơ quan chức năng các địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước đã khiến việc đầu tư đất nền không còn dễ dàng như trước. Đặc biệt là đầu tư lướt sóng, ngắn hạn kiếm tiềm chênh càng trở nên khó khăn trong giai đoạn này.

Các chuyên gia bất động sản đánh giá, đầu tư đất nền năm 2022 sẽ không dễ dàng lãi lớn như các năm trước. Bởi lẽ, các đợt sốt giá đất được kiểm soát gắt gao ngay từ đầu, tránh tình trạng sang tay ăn chênh tới hàng tỷ đồng trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, việc nhiều địa phương vào cuộc “siết” phân lô bán nền hay siết chặt việc khai thuế chuyển nhượng bất động sản, tín dụng bất động sản… sẽ tác động không nhỏ đến thị trường đất nền trong thời gian tới.

Cùng với các chính sách quản lý, “siết chặt” của Nhà nước về bất động sản, trong vối cảnh nguy cơ lạm phát tăng cao, các nhà đầu tư cũng cho rằng, đầu tư đất nền đang ngày càng trở nên khó khăn. Anh Lê Huy – một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, có những thời điểm, chỉ cần “lướt sóng” đất nền tại vùng ven cũng có thể dễ dàng kiếm vài trăm triệu đồng mỗi giao dịch với thời gian trong khoảng vài ngày, một tuần hoặc vài tuần.

Tuy nhiên, thời gian gần đây đã không ít lần anh nếm “trái đắng” trên chính sân chơi mà anh tưởng như đã quá quen thuộc. “Năm 2021 tôi mua một mảnh đất gần 1.000m2 tại Sơn Tây với giá 15 triệu đồng/m2, sau đó tôi rao bán từ cuối năm 2021 đến nay vẫn chưa bán được. Thậm chí, có tin đồn khu này giá đã lên 20 triệu đồng/m2 nhưng thật ra khi khách hỏi cũng không chốt được giao dịch” anh Huy nói.

Theo các chuyên gia, đất nền vẫn là kênh đầu tư chiếm ưu thế và vẫn tiếp tục được lựa chọn hàng đầu. Tuy nhiên, nhiều cảnh báo cũng được đưa ra thời điểm này, khi các cơn sốt đất nền cục bộ đang gây ra những hệ luỵ nhất định. Trong đó, mặt bằng giá tăng cao khiến những nhà đầu tư vào sau dễ gặp rủi ro về thanh khoản, biên lợi nhuận.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, hiện tượng thanh khoản kém đã xuất hiện trong khi giá bất động sản tăng không ngừng. Các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý khảo sát mặt bằng giá ở những khu vực chuẩn bị đầu tư, bởi giá bất động sản một số khu vực ở miền Bắc đã tăng 3 - 5 lần trong thời gian qua và vẫn luôn giữ ở mức cao, khó có thanh khoản.

Ngoài ra, tình hình lạm phát biến động trượt giá khiến giá bất động sản tiếp tục tăng cao, tác động tiêu cực đến thanh khoản trên thị trường, nơi vốn không có hàng rẻ, vì mọi thứ đều bị đẩy giá lên đến đỉnh điểm.

Nói về nhóm đầu tư “lướt sóng”, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, “lướt sóng” chính là các nhà đầu cơ địa ốc, nhóm này đang chiếm 15% tổng giao dịch trên thị trường hiện nay với khả năng làm lũng đoạn giá bất động sản khá lớn. Những nhà đầu cơ này vốn là các “tay chơi” hoạt động ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tay phải họ tích trữ tài sản, đồng thời tay trái sẽ tác động đến việckích giá, đẩy giá để tối ưu hóa lợi nhuận. Nhóm này thường xuất hiện trong các đợt sốt giá nhà đất, đóng vai trò chi phối về giá, kích thích giao dịch diễn ra một cách có chủ đích.

Tuy nhiên, với những động thái kiểm soát chặt các cơn sốt đất hiện nay đã ảnh hưởng phần nào đến việc kích giao dịch của những nhà đầu tư này. Vì vậy, phân khúc đất nền dù vẫn được quan tâm nhưng không còn diễn ra cảnh mua bán, lướt sóng ồ ạt, giá nào cũng mua như giai đoạn trước.

“Với bối cảnh thị trường hiện tại chỉ có các “tay chơi” chuyên nghiệp và các nhà đầu cơ hưởng lợi, có thể chốt lời được lãi kép khi bất động sản tăng giá thời lạm phát. Ngược lại nhóm nhà đầu tư F0 và những người mua nhu cầu thật chịu không ít rủi ro", chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định.

Đối với người mua có nhu cầu thực, giá bất động sản tăng khiến họ phải đắn đo khi ra quyết định mua nhà do phải cân nhắc biến số tài chính. Còn với những nhà đầu tư F0, cơ hội để chốt lời hoặc thoát hàng không cao khi thanh khoản thị trường đang có xu hướng giảm do lạm phát tăng. Những khó khăn này sẽ ảnh hưởng đến biên độ lợi nhuận khi đầu tư đất nền nói riêng, bất động sản nói chung ở thời điểm này.