Giá bất động sản/thu nhập của Việt Nam vượt qua Singapore

Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com Nguyễn Quốc An cho hay: “Chúng tôi đã có cuộc khảo sát với các nhà môi giới, có 75% người môi giới nhận định giá nhà trên thị trường sơ cấp đang khá cao và quá cao”. 

Thị trường bất động sản Việt Nam đã suy yếu từ quý II/2022, mức độ quan tâm cùng lượng giao dịch trong xu hướng giảm, ông Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận. Một trong các lý do khiến giao dịch mua bán bất động sản khó thành công là giá bán neo cao so với nhiều người có mong muốn mua nhà ở thực. 

So sánh với hệ số giá bất động sản/thu nhập bình quân đầu người của các quốc gia trong khu vực với Việt Nam, lấy cột mốc là năm 2018, đại diện Batdongsan.com cho biết từ năm 2018, Việt Nam chứng kiến hệ số giá bất động sản/thu nhập liên tục tăng cao. 

“Thậm chí cho tới năm 2021, hệ số này của Việt Nam đã vượt cả thị trường Singapore. Hệ số này tại các quốc gia khác như Malaysia, Indonesia, Thái Lan thậm chí còn đi xuống” - Ông Quốc Anh nói. 

Đơn vị này cũng cho biết, tỷ lệ giá bất động sản/thu nhập đầu người tính theo chỉ số giá/m2 từ PropertyGuru chia cho Thu nhập đầu người của các quốc gia dựa trên số liệu từ Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Tổng cục Thống kê (GSO).

“Hệ số giá bất động sản/thu nhập người dân Việt Nam có xu hướng tăng cao” - Ông Quốc Anh nhìn nhận. Để phân tích rõ hơn câu chuyện giá bất động sản so với thu nhập, Batdongsan.com đã tiến hành khảo sát với 442 môi giới với câu hỏi “Giá nhà trên thị trường sơ cấp được đánh giá như thế nào?” Kết quả là có tới 755 môi giới nhận định giá nhà sơ cấp đang khá cao và quá cao. 

Theo đó, giá nhà quá cao là lý do khiến tỷ lệ hài lòng với thị trường của người mua chỉ đạt 57%, thấp hơn so với Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam - CSS của Batdongsan.com vào kỳ trước. Có hơn 80% cho rằng giá bất động sản ở mức cao, dẫn tới chỉ số khả năng mua nhà hiện đang giảm mạnh so với cùng kỳ. 

Vào tháng 4/2022, trong một văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, HoREA cho biết tình trạng giá nhà đất liên tục tăng trong 5 năm nay. Điều này thể hiện qua chỉ số giá nhà ở tại Việt Nam đã cao gấp 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Đơn vị này cho rằng, tại những nước công nghiệp phát triển, chỉ số giá nhà cũng chỉ cao hơn 6 - 7 lần thu nhập người dân. 

Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam, trong năm nay, bất chấp những khó khăn trên thị trường, 70% hộ gia đình thu nhập từ 40 - 70 triệu đồng/tháng vẫn mua thêm ít nhất 1 BĐS. Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, có khoảng một nửa người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua BĐS trong vòng một năm tới. 

Tỷ lệ này ở nhóm đã sở hữu từ một BĐS trở lên còn cao hơn. Có thể thấy, càng sở hữu nhiều BĐS thì càng có xu hướng mua thêm BĐS. Cuộc khảo sát cũng cho thấy, 79% người đang sở hữu 2 BĐS muốn mua thêm BĐS trong tương lai gần, tỷ lệ ở những người đã có 3 BĐS lên tới 87%. 

Dựa trên số liệu này, thấy được nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư trên thị trường đã và sẽ vẫn đạt mức cao. Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía Nam - Ông Đinh Minh Tuấn cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực hiện đang chờ đợi, cũng có người muốn có nhà ở ngay nên đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội để mua. 

Ông Tuấn cho rằng, nhu cầu thực chính là “điểm sáng” để tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đang tái cơ cấu nợ, thay đổi chính sách bán hàng và tập trung phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. 

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho biết, để dòng vốn được khơi thông sẽ cần tới lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bán BĐS phải được giảm tiếp. 

Theo dự báo của vị chuyên gia, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc BĐS vẫn có thể chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất lớn trong thời gian qua buộc phải bán tài sản, đây là lúc mà thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, khơi thông dòng vốn tắc nghẽn và cứu được thị trường. 

Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, đa số những sản phẩm tồn kho trên thị trường hiện nay đều thuộc phân khúc cao cấp. Tính thanh khoản của các sản phẩm này không cao vì giá bán không phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người mua. 

Do đó, vị chuyên gia nhận định, thay vì bán những căn hộ có giá 6 - 7 tỷ đồng/căn, thì có thể phát triển thêm những sản phẩm có giá 2 - 3 tỷ đồng/căn, như vậy chắc chắn tính thanh khoản sẽ tăng mạnh. 

“Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở của người dân hiện nay còn rất cao và người dân cũng có sẵn nguồn lực để mua nhà. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư có tiền mặt cũng đang chờ đợi một sản phẩm tốt, có giá bán phù hợp để xuống tiền…” - Ông Đính nhận định.  

Vị chuyên gia đưa ra ví dụ từ gói 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở vào năm 2016, trước bối cảnh nền kinh tế gặp khó khăn, tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng chỉ đạt mức hơn 5%. Khi đó, Chính phủ cũng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước thông qua gói hỗ trợ, kích cầu thị trường BĐS ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm khơi thông “cục máu đông” của nền kinh tế.