Giải pháp để doanh nghiệp bất động sản sớm phục hồi trở lại

Đối mặt với các khó khăn

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý III năm 2022, lượng giao dịch thị trường bất động sản có xu hướng giảm nhiệt, nguồn cung không mấy được cải thiện. Cụ thể, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành chỉ có hơn 4.120 căn, giảm trên 65% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng dự án hiện đang triển khai xây dựng là trên 324.510 căn. Hoạt động thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, quý III năm nay có khoảng trên 51.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, giảm 26% so với năm trước. Trong đó, thị trường BĐS TP.HCM chỉ có hơn 2.143 giao dịch thành công, đây là một con số rất thấp so với những năm trước đây. Đất nền là một trong những loại hình ghi nhận tỷ lệ giao dịch giảm tới 46% so với quý trước đó.

Trong khi đó, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý III năm 2022 tỉ lệ hấp thụ nhà đất chỉ đạt trên 33%, lượng giao dịch giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2021. Dòng vốn bất động sản gặp khó, lãi suất tăng đã khiến nhà đầu tư do dự trong những quyết định đầu tư. Giá bán hiện đang có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã buộc phải áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu cao, hỗ trợ lãi suất vay vốn, ân hạn nợ gốc, cam kết cho vay.

Cũng theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân dẫn đến việc này là do lượng dự án mới sụt giảm so với những năm trước, trong khi rất nhiều dự án đã được chấp thuận lại gặp vướng mắc trong những thủ tục đầu tư, pháp lý. Vậy nên, việc giá nhà đất được ở mức giá cao ở cuối quý II năm 2022 đã gây ảnh hưởng đến tính thanh khoản cùng lượng giao dịch của thị trường bất động sản trong quý 3.

Trước các khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương nhận định, thị trường bất động sản đang đối mặt với các khó khăn chính bao gồm: nguồn cung bị hạn chế, nhiều thiên lệch ở những sản phẩm mới triển khai trên thị trường khi chủ yếu là bất động sản có giá trị cao. Tiếp đến là khó khăn về tài chính bao gồm việc các hệ thống ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất huy động tăng quá cao. Ngoài ra, trong việc phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý cũng diễn ra trong thời gian dài gây nên nhiều khó khăn lên nguồn cung thị trường, nó ảnh hưởng đến phương án tài chính của rất nhiều chủ đầu tư, nên giá thành tăng. Cuối cùng là vấn đề quỹ đất phát triển dự án hiện nay khá hạn chế, đã làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các doanh nghiệp.

Vị chuyên gia này cho rằng, để giải quyết  được các vấn đề "cởi trói" pháp lý đối với dự án bất động sản là một trong những yếu tố then chốt, cần đẩy nhanh lúc này nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản sớm hồi phục. Bên cạnh đó, việc chính phủ thắt chặt tín dụng cùng với lãi suất ngân hàng tăng cao làm ảnh hưởng đến dòng vốn đổ vào bất động sản, nên sức mua của thị trường ngày càng suy giảm. Tuy nhiên, yếu tố then chốt hiện tại vẫn là tình trạng siết pháp lý trong dài hạn. Vậy nên vấn đề tài chính cũng chỉ là một yếu tố góp phần để tình trạng khó khăn nặng thêm, chìa khóa giải bài toán vẫn là nguồn cung. Theo đó, để thị trường phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải được hỗ trợ khơi thông vấn đề về pháp lý trong việc phát triển dự án cho những doanh nghiệp địa ốc và khuyến khích gia tăng nguồn cung ở nhiều phân khúc vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Cần chủ động tái cấu trúc

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, đang mong được chính quyền "giải cứu" thông qua những cơ chế chính sách, pháp luật nhằm khơi thông nguồn cung cho thị trường, tạo điều kiện giúp thị trường địa ốc điều chỉnh, tự điều tiết lại, đi đôi với các giải pháp kích cầu như hỗ trợ người mua nhà ở, người mua nhà lần đầu được hưởng lãi suất hợp lý.

Ông Châu cho rằng, bên cạnh cứu cánh từ chính sách, bản thân doanh nghiệp cũng phải thấy được trách nhiệm của mình để chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu hoạt động đầu tư, phát triển sản phẩm liên quan đến nhu cầu thực của người dân và điều chỉnh mức giá nhà tương đối để đưa thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn phục hồi và tăng trưởng theo hướng bền vững hơn. Ngoài ra, nhằm để khơi thông dòng vốn, thị trường tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cần phải xem xét nâng trần room tín dụng thêm khoảng 1% nữa để có thêm tầm 100.000 tỷ đồng được bơm vào nền kinh tế.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận,nguồn thu về không đủ để chi trả các khoản nợ do doanh nghiệp đã vay vốn quá nhiều, trong khi đó, nhà đầu tư tin tưởng thị trường cùng năng lực vay vốn đều đang ôm nhà đất quá nhiều.

Vị chuyên gia này cho hay, ở góc độ giải pháp tổng thể, Chính phủ cần có các giải pháp dài hạn nhằm tái cấu trúc lại hệ thống tài chính để duy trì phát triển kinh tế bền vững, trong đó có thị trường bất động sản.

Theo ông này, việc đổ thêm tiền vào bất động sản trong giai đoạn này nhằm tạo thanh khoản không phải là một giải pháp phù hợp. Cách giải cứu bất động sản bền vững lúc này là xây dựng mức giá bán hợp lý hơn, phát triển các sản phẩm dễ tiếp cận người mua thực nhằm kích thích thanh khoản và giúp cho thị trường này “tan băng”. Bên cạnh đó, bản thân doanh nghiệp cũng cần phải tự xây dựng lại chiến lược quản lý dòng tiền, sử dụng dòng vốn đầu tư tương xứng với nguồn vốn huy động được.

Dự đoán về tình hình thị trường bất động sản năm 2023, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong giai đoạn tới chịu ảnh hưởng chung từ diễn biến kinh tế toàn cầu. Các vấn đề lạm phát, biến động ngoại tệ hay thiếu hụt năng lượng cũng như những bất ổn chính trị tại nhiều quốc gia cũng làm ảnh hướng đến sự tăng trưởng kinh tế trong nước.

Ông Khương cũng cho rằng, trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến thận trọng hơn. Về hoạt động thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn luôn duy trì mức thanh khoản khá ổn định, tuy nhiên nguồn cung lại rất hạn chế, thiếu vắng các sản phẩm vừa túi tiền, phù hợp với người tiêu dùng đã làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường.

“Những phân khúc như bất động công nghiệp, văn phòng cho thuê sẽ hoạt động tốt và những doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng thêm”, ông Khương nhấn mạnh.