Đi tìm nguyên nhân giúp thị trường bất động sản không rơi vào “vết xe đổ” như 10 năm trước

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho hay, vào giai đoạn 2012, trên thị trường bất động sản toàn quốc ghi nhận một số doanh nghiệp địa ốc phải chiết khấu sản phẩm của mình tới 80%. Trong khi đó, mức giảm giá hiện nay chỉ từ 10 - 30%, nhiều nhất là 50% nhưng với những điều kiện đi kèm. 

Chu kỳ của thị trường bất động sản thông thường sẽ xảy ra với 4 giai đoạn, bao gồm: Phục hồi - sốt nóng - hạ nhiệt - đóng băng. Như vậy, sau giai đoạn “đóng băng” đầu tiên diễn ra từ năm 1997 - 1999 thì thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục bước vào “mùa đông” lần thứ hai ở giai đoạn 2011 - 2013. 

Số liệu của Tập đoàn CBRE cho thấy, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong năm 2013 chỉ ở mức 10.000 căn và 4.600 căn, như vậy lần lượt giảm 2,5 và 4,2 lần so với mức đỉnh ghi nhận trong năm 2010 - 2011. Lạm phát diễn ra từ cuối năm 2010 đến 2012, theo đó lãi suất cũng được tăng mạnh lên mức lãi suất cao nhất là 16% (tính theo lãi suất của ngân hàng Vietcombank trong 12 tháng).

Trong một chương trình gần đây với chủ đề “Ngân hàng "nới room", BĐS khởi sắc?”, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - TS. Cấn Văn Lực cho biết, đợt “đóng băng” lần thứ hai của thị trường bắt nguồn từ suy thoái kinh tế. Khi đó khủng hoảng tài chính lan ra toàn cầu, trong đó có Việt Nam, lan từ lĩnh vực tài chính, ngân hàng rồi sang bất động sản. 

“Với tình hình hiện nay thì không như vậy. Bởi thị trường bất động sản bây giờ đã và đang được điều chỉnh. Tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn 2011 - 2012 rất thấp, chỉ trong khoảng 5 - 5,5%. Còn năm nay, chúng ta tăng trưởng tới 8%. Ở thời điểm đó, lạm phát cũng tăng cao, lên đến 18% trong năm 2011. Còn năm nay lạm phát chỉ 3,2%. Sang năm 2023, kể cả có tăng thì cũng khoảng hơn 4% một chút” - Vị chuyên gia so sánh mức tăng trưởng kinh tế và lạm phát của hai giai đoạn có phần giống nhau này. 

“Bây giờ, thực lực của doanh nghiệp cũng khác xa với thời đó. Trước đây, doanh nghiệp nào cũng rệu rạo, nhưng bây giờ, lợi nhuận trước thuế của toàn bộ doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán trong 9 tháng đầu năm nay vẫn tăng mức 14 - 15%, tùy theo lĩnh vực. Một số ngành nghề khó khăn cũng ghi nhận lợi nhuận bình quân tăng 4 - 5%” - Ông Lực lập luận. 

Vị chuyên gia cũng chỉ ra, giá đất trong giai đoạn 2009 - 2010 tăng vọt, khiến cho khoảng thời gian sau đó buộc phải chiết khấu mạnh vì tình hình khó khăn. Mức chiết khấu hiện tại có thể đạt 30 - 35%, nhưng chỉ ở một số ít dự án, không phải kiểu đại trà trên thị trường. 

“Đa số người dân vẫn còn tiền, nhưng có tâm lý chờ đợi để bắt đáy, hoặc phân vân có nên đầu tư ở thời điểm này hay không” - Ông Lực cho hay. 

Nhìn lại giai đoạn bất động sản “đóng băng” lần hai, vị chuyên gia lấy vị dự vào năm 2012, có những doanh nghiệp tung chiết khấu tới 80%. Nhưng tình hình hiện tại rất khác khi các doanh nghiệp chỉ chiết khấu từ 10 - 30%.

“Thị trường hiện tại đã vững chắc hơn nhiều so với 10 năm trước. Bản chất của tình hình hiện nay không phải khủng hoảng bất động sản. Thực tế là thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh để lành mạnh và bền vững hơn” - Ông Lực nhận định và chỉ ra rằng, giá bán và giao dịch BĐS năm nay có xu hướng giảm trên toàn cầu chứ không riêng gì Việt Nam. 

Nhận định về thời điểm phục hồi

Tổng Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Tân Hương Phát - Bà Đinh Thúy Hương đồng tình với quan điểm trên, rằng nhiều người hiện nay đang chờ đợi để giá giảm sâu hơn.

“Bây giờ tiền của dân vẫn còn nhiều, nhưng mọi người đang suy nghĩ xem đã tới đáy hay chưa, đã phù hợp để xuống tiền bây giờ chưa, hay cứ đem gửi ngân hàng một thời gian rồi mua sau. Cá nhân tôi thì cho rằng, rất nhiều người đang có tâm lý gửi tiền ngân hàng lấy lãi cãi” - Bà Hương nói. 

Trước nhiều ý kiến cho rằng, kể từ quý II/2023 trở đi, nhà đầu tư sẽ ồ ạt mua bất động sản vì giá bán khi đã đã giảm hơn hiện tại, lãi suất ngân hàng cũng có thể được điều chỉnh dễ chịu hơn. Bà Hương cho biết, khi có nhiều người cùng suy nghĩ thì sẽ tạo nên xu hướng đám đông. 

“Nếu ai cũng chờ tới quý II, quý III năm sau mới mua, hiện tại đi ngân hàng gửi tiền hết thì đến thời điểm đó, gần như mọi người sẽ rút tiền rồi đi mua BĐS. Khi đó, nhu cầu bùng nổ thì liệu BĐS sẽ lên hay xuống?” - Bà Hương đặt giả thiết. Do đó, bà Hương cho rằng, nếu các nhà đầu tư đang sẵn vốn và đã tìm được sản phẩm ưng ý thì nên mua luôn. 

Về thời điểm thị trường BĐS phục hồi, ông Lực dự đoán khả năng cao sẽ rơi vào quý II, quý III/2023. “Từ nay tới quý II, quý III năm sau, các ngân hàng trung ương vẫn sẽ tăng lãi suất, ít nhất phải tới hết quý I/2023. Chúng ta sẽ có độ trễ nhất định, nên châu  u và châu Á có thể còn tăng lãi suất tới hết quý II” - Ông Đính cho hay. 

“Các dự báo đều cho rằng năm 2023, một số quốc gia sẽ rơi vào suy thoái ngắn hạn. Chậm nhất là đầu năm 2024, kinh tế toàn cầu mới quay lại quỹ đạo phục hồi. Tuy nhiên, thị trường BĐS sẽ đi trước khoảng một quý hoặc vài tháng, vì vậy sự phục hồi có khả năng xuất hiện từ quý III/2023” - Chuyên gia nhìn nhận.