Thị trường bất động sản TP. HCM vẫn nhiều dự báo khó khăn trong năm 2023

Bất động sản công nghiệp vẫn sống tốt

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, Việt Nam ghi nhận thặng dư thương mại tích cực, chỉ số CPI, lạm phát đều trong tầm kiểm soát so với thế giới. 

Một số nền tảng cơ bản và quá trình đô thị hóa tại Việt Nam đạt tỷ lệ 36% dân số ở đô thị, điều này cho thấy tiềm năng to lớn của thị trường bất động sản trong những năm tới.

"Chúng ta đang ở một giai đoạn với những chỉ số nhân khẩu học đáng lạc quan. Đây là động lực giúp thúc đẩy chi tiêu nội địa, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu, nhu cầu nhà ở, chi tiêu bán lẻ và tăng trưởng. Xu hướng này vẫn sẽ diễn ra trong 2 thập kỷ tới, dân số cùng lực lượng lao động tiếp tục phát triển trong khoảng thời gian tới" - Chuyên gia dự báo.

Giám đốc điều hành Savills Việt Nam - Ông Neil MacGregor cho rằng, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc diễn ra rất mạnh mẽ. Chẳng hạn, Foxconn đang gặp phải những khó khăn tại Trung Quốc trong thời gian qua, đối tác sản xuất linh kiện cho Apple này đã cam kết sẽ đầu tư mạnh hơn vào Việt Nam. Hay như Samsung khẳng định sẽ tăng cường đầu tư, nâng tổng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD. 

Ông Phan Công Chánh cho rằng, các biến động của chuỗi sản xuất thế giới có thể tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng sụt giảm. Tuy nhiên, vấn đề này sớm được khắc phục và sản xuất hoạt động tích cực hơn vào nửa cuối năm sau. Điều này phần nào giúp phân khúc BĐS công nghiệp Việt Nam được quan tâm nhiều hơn.

Tại TP. HCM, giá thuê đã chạm mức khoảng 300 USD/m2/chu kỳ thuê và đạt tỷ lệ lấp đầy gần tuyệt đối. Tại Long An, Bình Dương có mức giá thuê đạt gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê, nguồn cung có sẵn không nhiều và thường nằm xa trung tâm.

Tuy nhiên, điểm đặc biệt hiện nay là xu hướng tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư vào các sản phẩm chuyển biệt như nhà xưởng - nhà kho xây sẵn, logistics, data centers…

Với phân khúc văn phòng, nguồn cung tại TP. HCM hiện nay chỉ đạt 2,5 triệu m2, thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn các thị trường lân cận như Bangkok, Jakarta và Manila… với 6 triệu m2. Như vậy nên dư địa tăng trưởng văn phòng sẽ rất lớn.

Trước bối cảnh khan hiếm nguồn cung, khách thuê văn phòng diện tích lớn sẽ khó tìm kiếm sản phẩm chất lượng hơn. Nhìn dưới góc độ chủ nhà, họ đang đứng ở một trong những thị trường văn phòng có sự hoạt động tốt nhất trên thế giới hiện nay, khi đạt tỷ lệ lấp đầy là 93% toàn thị trường, riêng văn phòng hạng A là 97%. 

Tại phân khúc khách sạn, trong năm 2022 là giai đoạn phục hồi của cả Hà Nội và TP. HCM nhờ nhóm doanh nhân, chuyên gia thông qua hoạt động MICE. Nhưng xét về công suất thuê ở hai thành phố lớn vẫn có nhiều phòng khách sạn 5 sao giá rẻ và cần một chút thời gian nữa để phục hồi.

Nguồn vốn nước ngoài đổ bộ Việt Nam

Ngày 7/12, sự kiện “2023: A Market Outlook” do BritCham" được tổ chức tại TP. HCM. Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam chia sẻ, đây là thời điểm khó khăn cho tất cả các chủ đầu tư nội địa khi niềm tin của người mua nhà ngày càng sụt giảm. Các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ. Trong khi nguồn vốn vay khan hiếm vì bị siết tín dụng, kéo theo thanh khoản sụt giảm. Đồng thời, chi phí xây dựng đắt đỏ đã khiến doanh nghiệp không còn môi trường kinh doanh lý tưởng. 

Ông Neil MacGregor nhận định: "Niềm tin của nhà đầu tư, người mua nhà đang giảm dần. Các vướng mắc về khung pháp lý khiến các chủ đầu tư khó khăn phát triển dự án. Nguồn vốn khan hiếm, việc siết tín dụng và chi phí xây dựng tăng đều khiến thị trường bất động sản phát triển không ổn định, lành mạnh".

Cho tới khi nào các vấn đề về khung pháp lý được tháo gỡ, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến một số hệ quả như quá trình xây dựng gián đoạn vì thiếu vốn tiếp tục dự án, kéo theo là doanh số bán hàng sụt giảm. 

Vấn đề này sẽ còn diễn ra cho tới khi các chủ đầu tư có thể cung cấp những sản phẩm mới cho thị trường, nhất là có thêm các sản phẩm hạng B và C.

"Nhưng khi nhìn về phía trước, chúng tôi thấy được rất nhiều sự quan tâm từ những nhà đầu tư quốc tế, bất chấp cả các khó khăn trong nền kinh tế toàn cầu. Savills liên tục nhận được sự quan tâm của nhóm nhà đầu tư quốc tế trên mọi phân khúc của thị trường, cùng xu hướng này sẽ được duy trì. Điều này đã phản ánh trong kết quả thu hút FDI vào năm 2022" - Chuyên gia cho biết.

Ngành bất động sản trong năm 2022 vẫn là một phần quan trọng của thị trường M&A. Rất nhiều trong số đó thuộc về các nhà đầu tư Việt Nam, và cũng có các giao dịch quan trọng diễn ra giữa các bên nước ngoài.

Do đó, trong bối cảnh tín dụng đang bị thắt chặt và khát vốn sẵn có trong nước, chuyên gia Savills hy vọng rằng sẽ thấy được sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế cũng như nguồn vốn FDI. 

Đối với bất động sản nhà ở, TP. HCM vẫn hạn chế nguồn cung mới. Đồng thời, hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối được đầu tư phát triển tích cực tại khu vực ngoại thành sẽ là động lực lớn cho những thị trường lân cận có giá bán bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của người dân. 

Đây là cơ hội có một không hai của những người mua có nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư đang có sẵn tiền mặt muốn tham gia thị trường trong giai đoạn tới đây.