Bỏ yêu cầu vốn 20 tỷ đồng khi kinh doanh bất động sản

Bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ

Vốn pháp định được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản nhằm ngăn chặn các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính yếu không có khả năng hoàn thành dự án, công trình nhưng vẫn tham gia đầu tư. Dẫn đến thiệt hại cho người mua. Vì vậy, quy định doanh nghiệp nào đáp ứng được vốn pháp định 20 tỷ đồng thì mới có khả năng khắc phục rủi ro trong quá trình đầu tư. 

Tuy nhiên, từ ngày 1/3/2022, Nghị định mới này của Chính phủ sẽ thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Nội dung của Nghị định 02/2022/NĐ-CP có một số điểm mới, nổi bật là bỏ yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng nhằm đảm bảo phù hợp với điểm a khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, thì phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Việc điều chỉnh các quy định pháp luật để phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn này là rất cần thiết. Đặc biệt trong bối cảnh đang rất khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19, Bộ Xây dựng quyết liệt sửa đổi Nghị định 76/2015/NĐ-CP mang lại tín hiệu tích cực, phần nào giúp cho doanh nghiệp giải quyết khó khăn". 

Một số quy định mới trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ bổ sung một số nội dung quan trọng.

Doanh nghiệp phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật); thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Với các thông tin đã công khai theo quy định nêu trên, mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện nêu trên.

Việc xác định vốn chủ sở hữu trong trường hợp này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng quy định rõ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Vốn pháp định được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản nhằm ngăn chặn các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính yếu không có khả năng hoàn thành dự án, công trình nhưng vẫn tham gia đầu tư. Dẫn đến thiệt hại cho người mua. Vì vậy, quy định doanh nghiệp nào đáp ứng được vốn pháp định 20 tỷ thì mới có khả năng khắc phục rủi ro trong quá trình đầu tư.