Bỏ túi kinh nghiệm đầu tư đất nền an toàn và đảm bảo khả năng sinh lời cao

Đất nền không phải là loại hình đầu tư bất động sản mới lạ nhưng lại chưa bao giờ lỗi thời và luôn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, nhất là với nhà đầu tư có nguồn vốn tốt. Tuy nhiên, vẫn cần có kinh nghiệm đầu tư đất nền mới có thể mang lại lợi nhuận lớn, giảm thiểu tối đa rủi ro.

Đất nền là gì? Đất nền thương mại là gì?

Đất nền là những lô đất nguyên vẹn, chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như đào bới, san lấp hay xây dựng... Tức đất nền là những mảnh đất giữ nguyên hiện trạng ban đầu, theo đó, đất đã xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư thường rót tiền vào các dự án đất nền thương mại. Được biết, đất nền thương mại là các lô đất thuộc nhóm phi nông nghiệp, được dùng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, các công trình phục vụ cho quá trình kinh doanh thương mại... Những mảnh đất này được ví như "gà đẻ trứng vàng", có thể giúp nhà đầu tư chốt lời nhanh chóng.

Đất nền thương mại thường tọa lạc tại các khu vực giao thông thuận tiện, bên cạnh đó, khoản vốn rót vào đầu tư thấp nhưng tốc độ tăng giá lại rất nhanh. Chính vì thế mà đất nền thương mại giúp mang lại nguồn lợi hấp dẫn và thu hút nhiều nhà đầu tư.

Không chỉ riêng đất nền thương mại mà thực tế các loại đất nền nói chung hiện nay đang là phân khúc hái ra tiền. Đặc biệt tại các khu vực như vùng ven TP. Hồ Chí Minh, các huyện sắp lên quận ở TP. Hà Nội và các khu vực có thể phát triển thị trường nghỉ dưỡng mới. Có thể nói, kiếm lời bằng đất nền là không khó, nhưng yêu cầu nhà đầu tư phải biết tận dụng thời cơ cũng như nắm bắt được thị trường.

Các loại đất nền phổ biến

Đất nền có rất nhiều loại, tùy vào mục đích sử dụng mà người ta phân chia đất nền thành 3 loại phổ biến nhất, đó là đất nền dự án, đất nền liền kề và đất nền thổ cư.

Đất nền dự án

Đất nền dự án là những lô đất thuộc một dự án đang được quy hoạch. Những lô đất này vẫn giữ nguyên được hiện trạng và chưa chịu tác động nào từ con người. Đất nền dự án thường được sử dụng trong các dự án xây dựng có quy mô lớn cùng nhiều tiện ích bao quanh. Đó có thể là dự án nhà ở, công ty, nhà xưởng hay văn phòng...

Đất nền liền kề

Đất nền liền kề là những mảnh đất nằm trong cùng một khu vực thi công dự án. Chúng thường có diện tích tương đương nhau và nằm gần nhau với một kết cấu nhất định. 

Đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư là đất được khai thác để ở. Đây là loại đất thuộc nhóm phi nông nghiệp, xuất hiện ở nhiều nơi, từ nông thôn đến thành thị. Đất nền thổ cư thường được sử dụng để xây nhà, nhà vườn hoặc các công trình phúc lợi xã hội.

Những loại đất nền tuyệt đối không đầu tư tránh "tiền mất tật mang"

Để không đầu tư nhầm chỗ, nhà đầu tư cần phân biệt được những loại đất nền tuyệt đối nên tránh dưới đây:

Đất nền chưa phân lô

Đất nền chưa phân lô thường mang đến cho người mua rất nhiều rủi ro. Đối với những khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh thì loại đất này rất khó bán, chưa kể đến việc thường hay bị chôn vốn không kiếm được lời. Còn khách hàng mua với nhu cầu ở thực, sẽ không sở hữu được sổ đỏ. Vì vậy, rủi ro khi mua đất nền chưa phân lô là tương đối lớn. 

Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nên chọn đất nền đã có sổ đỏ, có như vậy khi không may xảy ra tranh chấp hay bị thu hồi thì người mua sẽ được đền bù.

Đất nền dự án ma

Dự án ma là thuật ngữ không phải quá xa lạ trong giới đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này dùng để chỉ những dự án hoàn toàn ảo, không có thật và đặc biệt không tồn tại về mặt pháp lý. Trên thực tế, đây chính là một chiêu trò dụ dỗ khách hàng bỏ tiền mua dự án do chính nhà đầu tư hay "cò "đất vẽ lên nhằm chiếm đoạt tiền cọc.

Những dự án này thường không có giấy phép hay bất kỳ một loại giấy tờ nào liên quan đến mặt pháp lý. Vậy nên người mua cần tìm hiểu thật kỹ trước khi xuống tiền, thậm chí chủ động tìm đến vị trí khu đất đó để thăm dò.

Đất nền được thanh lý với giá rẻ

Nhiều sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc các cá nhân đã lợi dụng lòng tin của khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý giá rẻ để thu hút khách mua. Tuy nhiên, có một thực tế là các loại đất này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, chưa kể đến việc có thể bị dính tranh chấp, khiến bạn mất trắng nếu không thận trọng.

Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng

Rất nhiều trường hợp nhà đầu tư phải ngậm ngùi cay đắng khi mua phải những lô đất loại này. Điều quan trọng hơn, nếu chủ đầu tư phá sản hay ngân hàng phát mãi đất nền thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ ra về tay không, không có lời mà cũng chẳng có cả vốn.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền an toàn, lợi nhuận cao

Dưới đây là một vài kinh nghiệm đầu tư đất nền mà các nhà đầu tư có thể tham khảo.

Tìm hiểu về chủ đầu tư cũng như quy mô dự án

Trước khi xuống tiền vào mảnh đất nào đó, điều đầu tiên bạn cần tìm hiểu về chủ đầu tư có quy mô lớn hay không, các lĩnh vực hoạt động của họ là gì. Họ đã từng tham gia những dự án nào và khả năng thanh khoản ra sao? Qua đó bạn có thể thấy khả năng đầu tư vào đó có mang lại lợi nhuận và dễ dàng bán ra hay không. 

Bên cạnh đó, bạn cũng cần xác minh dự án lớn hay nhỏ, tổng diện tích bao nhiêu, diện tích từng lô có phù hợp với giá được đưa ra hay không.

Kiểm tra quy hoạch và tính pháp lý của khu đất

Để đầu tư đất nền một cách an toàn, nhà đầu tư cần chú ý đến tính pháp lý của lô đất. Nên chọn những miếng đất có pháp lý rõ ràng, không "dính" quy hoạch của Nhà nước hoặc đang trong quá trình tranh chấp.

Trước khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư cần kiểm tra dự án đó có được cấp giấy phép đầy đủ hay không, giấy tờ có pháp lý rõ ràng sẽ đảm bảo nguồn vốn đầu tư ban đầu không bị thâm hụt. Để kiểm tra những thông tin này, bạn có thể tìm đến các công ty, doanh nghiệp môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoặc dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản. Ngoài ra, bạn cũng có thể nhờ ngân hàng thẩm định vay vốn, đây cũng là cách để kiểm tra chính xác nhất.

Việc sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất minh bạch, hợp pháp sẽ giúp nhà đầu tư thuận tiện hơn trong việc mua bán, chuyển nhượng, tránh rủi ro và có thể xoay vòng vốn thực hiện các dự án khác.

Lựa chọn vị trí giao thông thuận tiện

Vị trí giao thuận tiện là một điều kiện quan trọng quyết định dự án đó có thành công hay không. Những lô đất nền ở vị trí cao ráo, có hệ thống giao thông thuận lợi, nằm gần các trục đường chính, tiếp giáp với bệnh viện, trường học, các công trình tiện ích khác,... thường là sự lựa chọn ưu tiên hàng đầu với các nhà đầu tư. 

Các khu đất nằm ở vị trí đắc địa sẽ có tiềm năng sinh lời rất cao. Đó là điều khá dễ hiểu, bởi đặt vị trí bản thân là người đi mua đất, chắc chắn bạn cũng sẽ lựa chọn những lô đất ở vị trí trung tâm thành phố, nơi dân cư đông đúc, có điều kiện thuận lợi để kinh doanh buôn bán.

Ưu tiên đất nền trong khu dân cư

Với những người đang có dự định đầu tư đất nền thì nên tham khảo các dự án đất nền nằm trong khu dân cư. Bởi đây là loại đất nền có tính an toàn cao cho các nhà đầu tư. Khi lựa chọn đất nền trong khu dân cư là bạn đã tiết kiệm được thời gian lựa chọn đất có vị trí địa lý thuận lợi. Nguyên nhân bởi các chủ đầu tư dự án đã phải dành thời gian để nghiên cứu chi tiết về vị trí địa lý cũng như tính thanh khoản của dự án trước khi quyết định rót số tiền lớn vào đầu tư.

Mặt khác, đất nền nằm trong khu dân cư còn có một ưu điểm nữa là xung quanh đã có một lượng dân cư nhất định, do đó, khả năng thanh khoản sẽ cao hơn. Những nhà đầu tư đất nền lâu năm chắc hẳn sẽ thấy những lô đất nền nằm trong khu dân cư thưa thớt thường có giá khá rẻ, khó bán, nhất là khi chưa có thông tin cụ thể về quy hoạch hay các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng.

Đầu tư đất nền theo hội nhóm

Đầu tư đất nền theo hội nhóm sẽ mang lại rất nhiều lợi ích cho nhà đầu tư như giảm lượng vốn, bớt rủi ro gặp phải hay tránh rơi vào "bẫy" cơn sốt ảo do giới đầu cơ tạo nên...

Để mang lại hiệu quả đầu tư đất nền tốt nhất, nhà đầu tư nên tìm kiếm những đối tác đáng tin cậy, có kinh nghiệm trong lĩnh vực để tạo thành một nhóm đầu tư. Mỗi người sẽ có những ưu điểm riêng của mình, có người thì am hiểu thị trường bất động sản hay có người lại hiểu rõ những yếu tố về pháp lý,... khi kết hợp lại với nhau sẽ tạo thành một tổ hợp hoàn hảo.

Luôn kiểm soát tốt nguồn vốn

Một trong những kinh nghiệm đầu tư đất nền cần lưu ý đó là phải biết cách kiểm soát tốt nguồn vốn của mình. Đặc biệt với những người mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản, chưa có nhiều kinh nghiệm chỉ nên lựa chọn đầu tư những lô đất vừa sức với khả năng tài chính của bản thân và tốt nhất nên dùng tiền nhàn rỗi để đầu tư. Khi còn chưa thực sự có kinh nghiệm và am hiểu thị trường bất động sản, bạn nên hạn chế việc vay mượn.

Trong trường hợp vay mượn thì nên vay của người thân, bạn bè với mức lãi suất thấp nhằm giảm áp lực về tài chính. Còn nếu vay mượn từ ngân hàng thì cần cân nhắc kỹ tới khả năng thanh toán nợ đúng hạn dựa trên nguồn thu nhập của mình. Khoản tiền vay chỉ nên dao động trong khoảng từ 40% - 50% số vốn trở xuống.

Thẩm định giá trước khi đầu tư

Thẩm định giá trước khi mua đất nền là một cách hiệu quả giúp bạn không bị mua "hớ", tránh nguy cơ rơi vào "bẫy" của cơn sốt đất ảo do giới đầu cơ bất động sản tạo ra.

Cách đơn giản nhất đó là so sánh đất nền đó với các lô đất có diện tích tương đương của các dự án gần đó. Ngoài ra, có thể nhờ các chuyên gia hoặc môi giới bất động sản chuyên nghiệp để xác định một cách chính xác nhất. 

Quan tâm tới tính thanh khoản của khu đất nền định mua

Không chỉ riêng đất nền mà dù mua bất kỳ loại hình bất động sản nào nhà đầu tư cũng phải quan tâm tới tính thanh khoản. Tính thanh khoản có thể hiểu nôm na là khả năng bán ra của lô đất đó nhanh hay chậm.