Bật mí kinh nghiệm đầu tư nhà đất cho người mới bắt đầu

Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động  như hiện nay, bất động sản nổi lên như một kênh đầu tư mang tới sự bình ổn về giá trị theo thời gian. Bởi nhu cầu an cư lạc nghiệp, mua đất làm nhà thời nào cũng có, càng về sau, nhu cầu càng cao nhưng quỹ đất ngày càng thu hẹp thì đây chính là nơi tạo ra lợi nhuận cho dòng vốn cực kỳ hiệu quả.

Tuy nhiên, chính bởi bề nổi của sức hút từ bất động sản khiến nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần bỏ tiền mua đất, mua nhà sẽ đồng nghĩa với việc có thể sinh lời. Những người mới tham gia vào thị trường này nếu không nắm được những quy luật thị trường thì rất dễ bị chôn vốn, thậm chí là mất trắng bởi các rủi ro không thể lường trước.

Đầu tư nhà đất là gì?

Nhà đất hay gọi theo chuyên ngành là bất động sản, là khái niệm chỉ chung đất đai cùng các tài sản khác gắn liền với đất như công trình, tài nguyên, thực vật có trên đó. Tùy vào các tiêu chí khác nhau để chia nhà đất thành nhiều loại bao gồm: bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại, bất động sản nhà ở...

Đầu tư nhà đất là những hoạt động liên quan đến mua bán, cho thuê, quản lý, sở hữu, cải tạo... bất động sản với mục đích tạo ra lợi nhuận. Đầu tư nhà đất có thể thực hiện trên nhiều loại hình, hình thức khác nhau tùy vào nhu cầu cũng như khả năng tài chính của nhà đầu tư. Có điều nên hiểu rõ rằng, đầu tư khác với đầu cơ.

Đầu cơ hiểu đơn giản là việc nắm giữ, mua, bán khống các loại tài sản dựa trên sự biến động trên thị trường nhằm mục đích thu lợi lớn trong thời gian ngắn. Đầu cơ đòi hỏi người thực hiện cần có óc phân tích, hiểu biết về thị trường cũng như dự đoán các tình huống có thể xảy ra.

Có thể nói, đầu cơ nhà đất chính là việc mua vào lượng lớn bất động sản để tích trữ rồi bán ra khi nhận thấy có thể đạt khoán chênh lệch về giá tốt nhất. Hiện nay, đầu cơ nhà đất đang dần phổ biến hơn, không chỉ ở khu vực thành phố mà cả thị trường vùng ven.

Các hình thức đầu tư nhà đất 

Tùy vào điều kiện tài chính, hoàn cảnh và nhu cầu mà nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức đầu tư phù hợp với mình. Kinh nghiệm đầu tư nhà đất không chỉ rõ ai nên chọn hình thức đầu tư nào, bởi mỗi lựa chọn sẽ có những ưu - nhược điểm riêng. Dù là người mới bắt đầu hay kỳ cựu thì các hình thức vẫn phát huy 

Tùy vào điều kiện tài chính, hoàn cảnh và nhu cầu mà nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức đầu tư phù hợp với mình. Kinh nghiệm đầu tư nhà đất không chỉ rõ ai nên chọn hình thức đầu tư nào, bởi mỗi lựa chọn sẽ có những ưu - nhược điểm riêng. Dù là người mới bắt đầu hay nhà đầu tư kỳ cựu thì các hình thức vẫn phát huy được hết những thế mạnh nếu biết vận dụng đúng cách dựa trên sự hiểu rõ về bản chất.

Đầu tư lãi vốn

Trong đầu tư lãi vốn gồm một số hình thức, cụ thể như:

- Mua đất – xây nhà – bán
- Mua đất – phân lô – bán
- Mua đất – chờ tăng giá – bán
- Mua nhà – sửa chữa lại – bán

Đặc trưng của hình thức này là chú trọng vào việc mua - bán nhà đất, từ đó tạo ra dòng lợi nhuận liên tục. Đây cũng chính là ưu điểm của hình thức đầu tư lãi vốn, tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần phải nhanh nhạy để nắm bắt chính xác thông tin cũng như phân tích thị trường một cách chính xác.

Hình thức đầu tư dòng tiền

Trong đầu tư dòng tiền, có thể kể đến một số hình thức điển hình như: mua đất xây nhà trọ để cho thuê, thuê nhà rồi cho người khác thuê lại,... Doanh thu sẽ được tạo ra theo chu kỳ (tháng, quý, năm,...) Hình thức này tương đối phổ biến và thường được những nhà đầu tư không chuyên lựa chọn bởi phù hợp với năng lực tài chính và kinh nghiệm của họ.

Với hình thức đầu tư này có ưu điểm là nhà đầu tư sẽ luôn có khoản lợi nhuận đều đặn theo tháng, dù giá trị không quá lớn nhưng có tính ổn định cao. Lưu ý, để đầu tư dòng tiền, nhà đầu tư cũng cần phải tính toán đến chi phí hao mòn của sản phẩm và thời gian thu hồi vốn.

Đầu tư kết hợp lãi vốn và dòng tiền

Kết hợp cả hai hình thức đầu tư trên cũng là một lựa chọn khá hiệu quả trong việc sử dụng nguồn vốn. Các nhà đầu tư có thể mua đất, xây phòng trọ hoặc nhà cho thuê trong khoảng thời gian vài năm, sau đó khi nhận thấy giá nhà đất khu vực đó tăng cao thì rao bán. Cách này vừa có thể tạo ra khoản lợi nhuận lớn lại vừa duy trì được nguồn thu nhập khác trong các năm, có cả lãi vốn và thu về dòng tiền.

Đối với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hoàn toàn có thể tận dụng để kết hợp cùng lúc, áp dụng với các tòa nhà cao tầng, vừa đáp ứng nhu cầu để ở mà còn khai thác được dưới góc độ thương mại.

Một số kiểu nhà đầu tư thường gặp

Cách lên chiến lược đầu tư, sử dụng nguồn vốn và kiến thức sẽ phân hóa thành các kiểu nhà đầu tư và mang những đặc trưng riêng.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp

Những người này xem đầu tư đất là một nghề thực thụ, họ có sự đầu tư về cả chuyên môn lẫn kỹ năng. Bên cạnh đó, những người này còn có thể tham gia tư vấn, đưa ra lời khuyên cho những người mới. Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ biết rõ sở trường của mình, có gu đầu tư riêng,...

Nhóm nhà đầu tư này luôn đạt được lợi nhuận lý tưởng và tỷ lệ thất bại rất thấp, một phần bởi họ hoạt động theo hội, nhóm, quỹ, không đi một mình và không đưa ra các quyết định bồng bột. Mọi thứ đều được trang bị đầy đủ trước khi thực hiện và nằm trong tầm kiểm soát của họ.

Nhà đầu tư lướt sóng

"Lướt sóng" là hình thức đầu tư mang lại khoản lợi nhuận trong thời gian ngắn. Có thể thấy nhà đầu tư theo kiểu này phải rất nhanh nhạy vớ thong tin, khả năng ra quyết định nhanh chóng, nơi nào có sản phẩm tốt, hạ tầng đẹp, tiềm năng tăng giá lớn... là ngay lập tức có mặt. Nhà đầu tư lướt sóng không có khái niệm chờ đợi, họ mua vào bán ra trong "một nốt nhạc", vô cùng liều lĩnh. Đây cũng chính là những nhân vật khơi mà của các cơn sốt đất.

Tuy nhiên, vì chớp nhoáng nên những nhà đầu tư này rất ít khi chú ý đến yếu tố chiều sâu, khó có thể đi đường dài, thậm chí có tính ăn may. Họ chiếm số lượng lớn, tạo ra sự sôi động cho thị trường nhưng cũng là người đứng top đầu về rủi ro đầu tư.

Nhà đầu tư vốn lớn

Sở hữu số vốn lớn trong tay, những nhà đầu tư này có xu hướng mua vào nhiều hơn bán ra, nhắm đến mức lợi nhuận cao. Đối với nhóm này, nếu họ không bán được theo kế hoạch thì có thể để dành bởi có thu nhập từ nhiều nguồn, nhiều loại hình cùng hình thức đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư vốn lớn thường chia trứng vào nhiều giỏ và khá bình thản trong từng bước đi.

Nhà đầu tư quan sát

Nhòm này cực kỳ thận trọng, ngại gặp phải rủi ro, ưa thích sự an toàn và rất sợ mất vốn nên chỉ đưa ra quyết định khi cảm thấy thực sự chắc chắn. Họ có kiến thức sâu rộng, biết cách thu thập thông tin, cũng thích hoạt động khảo sát thực tế. Tuy nhiên, có một nhược điểm là vì cẩn trọng nên thành ra quá phòng thủ, dẫn đến tỷ lệ thành công khá thấp. Nhưng họ lại có ưu điểm là một khi xuống tiền, rủi ro dành cho nhóm này hầu như rất ít xảy ra.

Bật mí kinh nghiệm đầu tư nhà đất cho người mới bắt đầu

Những nhà đầu tư mới bước chân vào lĩnh vực nhà đất thường gặp rất nhiều khó khăn vì chưa bao quát được hết tình hình thị trường, bỡ ngỡ với những khái niệm về chiến lược, chiến thuật. Bên cạnh những kiến thức cơ bản cần có, mỗi nhà đầu tư cũng cần chọn cho mình chiến lược đầu tư phù hợp.

Khởi đầu với tư cách là nhà đầu tư thụ động

Đối với những người còn chưa có kinh nghiệm, bắt đầu bằng việc tạo ra các thu nhập thụ động từ bất động sản là một phương án lí tưởng, đơn giản và an toàn nhất. Sự hạn chế trong kinh nghiệm cũng như kiến thức về thị trường sẽ rất khó để có những "phi vụ" lớn mà đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến thuật, kế hoạch dài hơi. Vì thế, để làm quen trong thời điểm đầu, bạn có thể thử sức từ các mô hình như cho thuê đất, cho thuê nhà hoặc thông qua quỹ đầu tư bất động sản.

Hợp tác với những người có kinh nghiệm

Những người này có thể là nhà đầu tư chuyên nghiệp, chuyên gia hoặc nhà tư vấn về bất động sản... Tạo mối quan hệ với những người này sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc, hiểu mấu chốt của vấn đề và đưa ra quyết định hợp lý. Gọi là hợp tác nhưng bản chất chính là hình thành sự gắn bó mà ở đó bạn có thể học hỏi cả về lý thuyết lẫn các tình huống thực tế.

Tham gia các khóa học về đầu tư nhà đất

Thực tế, nhiều người thường không đánh giá cao về việc tham gia các khóa học về đầu tư nhà đất vì cho rằng chúng sáo rỗng, chỉ là những kiến thức suông. Tuy nhiên, các lớp học được tổ chức bởi những nhà môi giới uy tín, chuyên gia nghiên cứu về thị trường bất động sản lại chính là giải pháp lý tưởng trong trường hợp bạn không thể hợp tác cùng người có kinh nghiệm. Những kiến thức được truyền đạt từ các khóa học này đều là trải nghiệm thực tiễn mà "giáo viên" có được.

Hạn chế tối đa rủi ro tài chính

Chưa có kinh nghiệm đầu tư nhà đất đồng nghĩa với việc luôn phải  ưu tiên những bước đi mang tính an toàn nhất. Cụ thể, bạn hãy bắt đầu với với những khoản đầu tư nhỏ trước khi nghĩ đến kế hoạch lớn hơn. Chọn hình thức, loại hình đầu tư "vừa vặn" khả năng của mình, khoản lợi nhuận thời điểm đầu có thể không lớn nhưng vẫn nói lên được hiệu quả và làm bước đệm cho giai đoạn tiếp theo.

Nhiều người thường ít chú ý đến kinh nghiệm này vì họ cho rằng có thể sử dụng đòn bẩy tài chính. Thế nhưng, việc vay tiền để đầu tư lại không được khuyến khích bởi gánh nặng lãi suất sẽ tạo thêm áp lực vô hình cho nhà đầu tư. Nếu có thì mức vay không nên vượt quá 50% số tiền sử dụng cho đầu tư.

Không ngừng mở rộng cơ hội ở những thị trường mới

Tập trung vào khoản đầu tư nhỏ là lời khuyên dành cho nhà đầu tư mới bắt đầu nhưng không có nghĩa chỉ hoàn toàn tập trung vào chúng. Việc không những tìm kiếm, khảo sát thị trường ở các khu vực địa lý khác nhau có thể mang đến nhiều cơ hội hấp dẫn mà bạn không ngờ tới.

Hiện đại hóa trong việc đầu tư

Đầu tư nhà đất cũng không năm ngoài công cuộc bắt nhịp với xu hướng phát triển công nghệ toàn cầu. Do đó, bạn cần đầu tư thời gian để tìm hiểu, quan tâm và cập nhật những ứng dụng hữu ích cho công cuộc đầu tư nhà đất của mình.

Ưu tiên chọn mua nhà đất có tính thanh khoản cao

Tính thanh khoản hay còn biết đến là khả năng bán ra của nhà đất, đối với những nhà đầu tư mới, họ thường rất lo lắng đến khả năng sinh lời hay cụ thể là tìm được nguồn đầu ra đúng với kỳ vọng. Chính vì vậy, ngay từ đầu nên ưu tiên lựa chọn những loại hình có thể cho thuê hoặc bán được ngay trong thời gian ngắn.

Lưu ý đến việc nắm rõ quy luật trắc địa

Trong trắc địa, có một vấn đề quan trọng thường được nhắc đến đó là giá đất cần phải cao hơn giá nhà. Vì vậy, những người có ý định tìm kiếm kinh nghiệm đầu tư nhà đất cần đặc biệt lưu ý đến điều này. 

Cụ thể, những nơi mà có giá của 1m2 đất cao hơn ít nhất là 2 lần so với 1m2 giá xây dựng nhà là nơi đáng để nhà đầu tư cân nhắc. Tiêu chí này phần nào đó có thể đánh giá được tốc độ đô thị hóa, tác động đến tính thanh khoản cũng như giá trị nhà đất theo thời gian.