Tổng quan những điều cần biết khi đầu tư đất nghĩa trang

Khi nói đến lĩnh vực đầu tư bất động sản, người ta thường nghĩ ngay đến những phân khúc phổ biến, lợi nhuận tốt như đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư, biệt thự nghỉ dưỡng,... Tuy nhiên, ít người biết rằng, đất nghĩa trang hiện cũng là một "ngách" cực kỳ tiềm năng. Mở ra cơ hội sinh lợi đầy hứa hẹn cho những ai muốn tìm nơi đầu tư mới lạ, nhiều thế mạnh chưa được khai phá.

Đất nghĩa trang là gì?

Đất nghĩa trang được quy định trong Luật Đất đai năm 2018 đó là: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng thuộc Nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định, loại đất này chỉ để dùng trong trường hợp làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng người chết.

Đánh giá tiềm năng của thị trường đất nghĩa trang

Được biết, loại hình bất động sản hoa viên nghĩa trang đã xuất hiện từ nhiều năm trước, nhưng thời điểm đó hầu như không mấy nổi bật. Bởi mô hình này chỉ hướng đến đối tượng khách hàng quan tâm là những cư dân ở các thành phố lớn, những người có điều kiện kinh tế khá giả... còn với nhà đầu tư, họ chưa thực sự mặn mà cũng như đánh giá cao tiềm năng sinh lời của loại hình bất động sản này.

Tuy nhiên, khi thị trường bất động ngày ngày càng trở nên sôi động, nhiều xu hướng được hình thành và phát triển thì loại hình đất nghĩa trang trở nên được chú ý, kéo theo đó là quy trình quảng cáo, đầu tư chuyên nghiệp bài bản.

Trong tín ngưỡng của người Việt, chôn cất, thờ cúng những người đã khuất luôn là một việc thiêng liêng, được coi trọng. Khi một ai đó mất đi, gia đình sẵn sàng chi nhiều tiền cho việc mai táng được toàn vẹn cũng như tìm được nơi an nghỉ tốt nhất cho người đã khuất. Chính vì thế, nhu cầu về đất nghĩa trang là cực kỳ lớn và còn tăng dần theo sự phát triển của xã hội, nhận thức của con người.

Nhận thấy hướng thay đổi của thị trường, nhu cầu của khách hàng, nhiều dự án hoa viên nghĩa trang dần xuất hiện với sự đầu tư nghiêm túc về quy mô, ý tưởng, hoàn thiện về mặt vận hành,... cùng với đó là những chương trình ưu đãi đầy hấp dẫn. Khi nhà đầu tư lựa chọn đất nghĩa trang cũng sẽ dựa trên các yếu tố cơ bản cụ thể: vị trí, các dịch vụ tiện ích đi kèm như nhà tang lễ, chùa, hồ cảnh quan,...

Có thể thấy, nhu cầu về đất nghĩa trang đã tồn tại từ lâu nhưng chưa được rõ ràng. Điều này dẫn tới trong suốt những năm qua, nguồn cung không theo kịp cầu, thêm vào đó là tâm lý dè dặt của nhà đầu tư, chưa dám "động" đến phân khúc mang tính tâm linh này. Tuy nhiên, đây lại chính là cơ hội cho những nhà đầu tư khi tỷ lệ cạnh tranh không quá cao, ai sớm bước vào sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi. 

Tìm hiểu những ưu - nhược điểm khi đầu tư đất nghĩa trang

Khi nhu cầu đầu tư đất nghĩa trang tăng lên, đồng nghĩa những so sánh, cân nhắc bắt đầu được đặt ra. Giới đầu tư sẽ ngày càng quan tâm đến mức độ an toàn, khả năng đi đường dài của hình thức bất động sản này. Thị trường bất động sản nghĩa trang vẫn tồn một số nhược điểm điển hình là chịu ảnh hưởng lớn từ những yếu tố pháp lý, quy hoạch và niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng thanh khoản.

Tuy nhiên, nói về ưu điểm thì không thiếu, thậm chí có phần lợi thế giữa lúc thị trường nhà đất đang cạnh tranh căng thẳng. Một vài yếu tố tạo nên sức hút của loại hình này như:

Nhu cầu lớn

Sinh lão bệnh tử là quy luật không thể tránh khỏi, người đã khuất luôn cần nơi an nghỉ và người thân họ cũng luôn mong muốn tìm được nơi tốt nhất, yên bình nhất. Theo đó, nhu cầu về đất nghĩa trang là luôn luôn tồn tại. Nhu cầu này sẽ càng tăng lên theo thời gian, khi kinh tế, mức sống của con người phát triển hơn, khách hàng không ngại chi ra khoản chi phí lớn để lo cho người thân của mình nơi nghỉ ngơi sau cùng.

Giá đất tăng theo thời gian

Nhắc đến nhà đất là nói đến sức bật lớn về lâu về dài, bởi nhu cầu thì cao trong khi nguồn cung quỹ đất có hạn. Dân số ngày càng tăng, trong khi đất đai không thể sản sinh thêm, do đó, kịch bản trong tương lai luôn là cầu lớn hơn cung. Biết nắm bắt sớm thời điểm đầu tư đất nghĩa trang bạn sẽ thấy bất ngờ với nhiều lợi ích cực kỳ lớn mà nó mang lại.

Là một thị trường ngách có ít rủi ro

Bất động sản là một kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao nhưng đi kèm với đó cũng là những rủi ro. Tuy nhiên, bất động sản nghĩa trang có thể được xem là lựa chọn ít biến động hơn, bởi lẽ thị trường này mới trỗi dậy, chưa phải chịu nhiều tác động từ các yếu tố khác. Thậm chí, một số chuyên gia còn cho rằng, đầu tư vào đất nghĩa trang không cần sử dụng đòn bẩy tài chính, vì vậy có tính ổn định cao hơn, hiếm có sự tăng giảm giá đất bất thường xảy ra.

Đánh trúng nhu cầu của phần đông khách hàng

Với những gia đình tự lo liệu mộ phần cho người thân, cần phải chuẩn bị trước khá nhiều, đặc biệt trong trường hợp gấp gáp, không có thời gian thì lại càng dễ dẫn đến thiếu sót. Bên cạnh việc chuẩn bị đất đai, xây dựng lăng mộ, còn cần thường xuyên chăm sóc mộ phần... Vì vậy, họ đánh giá cao những lựa chọn có thể đáp ứng đầy đủ những yêu cầu trên.

Theo đó, mô hình hoa viên nghĩa trang lại cung cấp trọn vẹn những dịch vụ trọn gói, bao gồm cả khâu hỗ trợ chuẩn bị tang lễ, chăm sóc, vệ sinh lăng mộ thường xuyên... thay gia đình chăm sóc người thân cho họ.

Không cần bỏ quá nhiều vốn để đầu tư

Đây là một điểm gây ấn tượng của loại hình đầu tư đất nghĩa trang. Với sức nóng của thị trường bất động sản hiện nay, các nhà đầu tư rất lo ngại về phần chi phí ban đầu khi quyết định tham gia . Thế nhưng, với đất nghĩa trang, trừ những chủ đầu tư cho một dự án lớn, còn lại các nhà đầu tư có thể bắt đầu với số lượng sản phẩm vừa đủ trong khả năng tài chính của mình.

Những kinh nghiệm khi đầu tư đất nghĩa trang

Nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường

Tương tự như các hình thức đầu tư khác, việc tìm hiểu thị trường trước khi bắt tay vào "thực chiến" luôn là một yêu cầu bắt buộc.

Mặc dù đây mới là một ngách thị trường nhỏ, chưa có quá nhiều "thành tựu" so với những phân khúc khác trên thị trường bất động sản nhưng không vì thế mà nhà đầu tư tùy tiện xuống tiền, không cần quan tâm đến đặc điểm của loại hình sản phẩm đặc biệt này. Việc am hiểu rõ ràng về thị trường định đầu tư sẽ giúp nhà đầu tư phân tích, tính toán cũng như đưa ra quyết định chính xác nhất.

Để nghiên cứu, tìm hiểu về thị trường đất nghĩa trang, nhà đầu tư có thể thông qua những trang web, tra cứu online để thu thập hệ thống kiến thức cơ bản nhất. Sau khi đã có nền tảng cơ bản, lúc này nhà đầu tư hãy bắt đầu nghĩ đến vấn đề tìm hiểu chuyên sâu, đọc những tài liệu chuyên ngành, tư vấn ở các trung tâm bất động sản,... 

Điều mà nhà đầu tư nên quan tâm trong giai đoạn ban đầu này chính là tiềm năng phát triển, thời gian hoàn vốn, mức độ thanh khoản, nguồn cung, cơ hội đầu tư... Những tiêu chí này sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng đưa ra quyết định chính xác hơn. 

Lựa chọn những dự án có tính khả thi

Chọn mua dự án nào là bước đầu quyết định đến sự thành bại trong kế hoạch mua đất nghĩa trang. Để có khả năng sinh lời khả quan nhất trong tương lai, nhà đầu tư cần dành thời gian để tìm hiểu về dự án mình muốn mua. Cũng giống như những loại hình bất động sản khác, nhà đầu tư cần ưu tiên lựa chọn những dự án sạch pháp lý, chủ đầu tư uy tín, quy hoạch bài bản, lộ trình xây dựng - phát triển rõ ràng,... Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến các yếu tố liên quan đến khả năng tăng giá vị trí, giao thông, tiện ích, dịch vụ hỗ trợ...

Số lượng hoa viên nghĩa trang hiện không quá nhiều nên sẽ dễ dàng tìm kiếm thông tin so sánh, hoặc tới tham khảo trực tiếp. Để an toàn hơn, nhà đầu tư có thể tham khảo ý kiến chuyên gia, cố vấn hoặc nhân viên tư vấn tại những trung tâm bất động sản uy tín.

Chú ý đến yếu tố vị trí

Yếu tố vị trí dường như đã trở thành tiêu chí "bất di bất dịch" trên thị trường bất động sản, bất kể là phân khúc, sản phẩm nào đi nữa, vị trí cũng luôn được nhắc đến đầu tiên.

Đất nghĩa trang có một đặc thù là khuôn viên rộng rãi nên thường sẽ ở xa trung tâm hoặc ở khu vực vùng ven của các tỉnh. Đồng thời, khách hàng thường có xu hướng tìm kiếm nơi đặt mộ phần ở những vị trí đảm bảo sự thuận tiện đi lại, giao thông hoàn thiện, xung quanh không quá hẻo lánh, u ám.

Chính vì vậy, khi chọn mua đất, không nên chọn những vị trí quá xa trung tâm, giao thông hạn chế hay không gian quá hoang vu, dân cư thưa thớt, xa những dịch vụ hỗ trợ khác... Hãy nghĩ rằng, hoa viên nghĩa trăng cũng giống như một khu đô thị dành cho những "khách hàng đặc biệt", vậy nên những tiêu chuẩn để đánh giá vai trò của vị trí cũng không khác gì các dự án cho người sống.

Đảm bảo tính pháp lý của dự án

Một điều tối kỵ của các khách hàng đó là phải di dời phần mộ của người thân, không ai muốn "động" tới nơi yên nghỉ của những người đã khuất, vì như vậy là phạm đến quy tắc tâm linh cũng như ảnh hưởng đến tâm lý của người thân, ngoài ra còn gây tốn nhiều thời gian và chi phí. Do đó, khách hàng rất quan tâm đến vấn đề pháp lý của khu đất, xem liệu có trong diện bị di dời, thu hồi hay giải tỏa hay không...

Đồng thời, việc xây dựng cũng phải được cấp phép, tuân thủ theo trình tự pháp luật, tránh việc gián đoạn trong thời gian thi công và những hệ lụy rắc rối về sau. Thời gian để hoàn thành các thủ tục giấy tờ có liên quan thường tốn từ 6 tháng cho đến 1 năm. Trong khoảng thời gian này, nhà đầu tư nên cân nhắc để có phương án phù hợp, an toàn cho nguồn vốn cũng như chiến thuật kinh doanh.

Lưu ý đến vấn đề phong thủy

Với một nơi cần nhiều nguyên tắc như hoa viên nghĩa trang thì các vấn đề liên quan đến phong thủy sẽ rất được coi trọng, bởi khi phục vụ cho người đã khuất, không thể tùy tiện, chủ quan.

Trước khi xây dựng, nhà đầu tư hãy nên xem phong thủy để biết được các vấn đề hung cát ở đâu để có cách tận dụng và khắc phục, tránh những chỗ cần tránh, chú trọng vào những chỗ tốt đẹp. 

Một số rủi ro nhà đầu tư cần lưu ý

Về bản chất, hoa viên nghĩa trang mang giá trị nhân văn, nét đẹp truyền thống, văn hóa nhưng lại vẫn là hình thức sinh lời, "làm giàu" cho nhiều người. Do đó, nếu không kiểm soát tốt, rất có thể sẽ diễn biến theo chiều hướng tiêu cục, làm mất giá trị vốn có, khi đó khách hàng sẽ có thái độ dè chừng hơn.

Thứ nhất, ngoài chủ đầu tư là người xây dựng dự án, đứng ra giao dịch thì bất động sản nghĩa trang cũng có thị trường thứ cấp, nhà đầu tư khác có thể sẽ mua đất để bán lại với mức chênh lệch phụ thuộc vào vị trí, quy mô và tiềm năng của dự án. 

Thứ hai, là về tính pháp lý. Sổ đỏ của toàn khu nghĩa trang sẽ đứng tên chủ đầu tư, thứ mà khách hàng, nhà đầu tư nắm trong tay chỉ là hợp đồng mua bán. Như vậy, chắc chắn không thể tránh tình huống là vẽ bánh dự án, cùng bán cho nhiều người. Lúc này, việc đòi lại quyền lợi là rất khó.

Thứ 3, có khả năng mất cân bằng cung cầu. Trên thực tế, nếu vì thấy thị trường này hấp dẫn, chủ đầu tư cứ ồ ạt ra hàng, tính khan hiếm mất dần, theo đó, cơ hội sẽ không còn nhiều. Đây cũng là hệ quả tất yếu sẽ diễn ra, chưa kể gây ảnh hưởng đến quy hoạch và quỹ đất tại các địa phương.

Đầu tư đất nghĩa trang là một "ngách" hấp dẫn trên thị trường hiện nay. Và đây là thời điểm khá lý tưởng để các nhà đầu tư đưa ra quyết định tìm hiểu, nghiên cứu và xuống tiền, tranh thủ thời điểm chưa có quá nhiều biến động hay sự cạnh tranh.