Đất khu công nghiệp là gì? Những điểm cần lưu ý trước khi "rót tiền" đầu tư đất khu công nghiệp

Đất khu công nghiệp là gì?

Theo Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29/11/2013, đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.

Hiểu theo một cách khác, đất khu công nghiệp là nơi để xây dựng các khu kinh doanh tập trung và đều có cùng một chế độ sử dụng đất. Về thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề, tính theo thời hạn của dự án đầu tư.

Với trường hợp thời hạn của dự án dài hơn thời gian sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào hiện trạng các khu dân cư tại địa phương, nhu cầu nhà ở của người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, bố trí quỹ đất ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng khu chung cư, các công trình văn hóa, xã hội, dịch vụ phục vụ đời sống của người lao động.

Những lợi ích khi đầu tư đất khu công nghiệp

Khi lựa chọn đầu tư đất khu công nghiệp, nhà đầu tư có thể liên kết, phát triển những loại hình bất động sản khác. Khi các khu công nghiệp phát triển sẽ kéo theo một lượng lớn những chuyên gia, người lao động từ khắp nơi đổ về để sinh sống và làm việc, từ đó, nhu cầu về dịch vụ sẽ gia tăng nhanh chóng. Theo đó, tiềm năng kinh doanh khi đầu tư đất khu công nghiệp luôn có thể đáp ứng, ví dụ như bạn có thể cho thuê mặt bằng, văn phòng, nhà xưởng, nhà trọ cho công nhân, người lao động, cung ứng nhiều dịch vụ như nhà hàng, quán cafe,...

Ngoài ra, quy hoạch và hạ tầng của khu công nghiệp cũng được đầu tư rất bài bản. Vấn đề quy hoạch dự án tại các khu công nghiệp thường khá rõ ràng, minh bạch, hạ tầng được đầu tư đồng bộ, nhà đầu tư sẽ dễ dàng hơn trong việc xác minh pháp lý. Bên cạnh đó, vị trí của các khu công nghiệp thường khá đắc địa với giao thông thuận lợi, gần đường lớn. Việc đầu tư đất khu công nghiệp làm nhà máy, công xưởng sẽ giúp chủ doanh nghiệp thuận tiện trong việc đi lại, quản lý và điều hành nơi mà mình đầu tư. 

Thêm vào đó, tiềm năng tăng giá của đất khu công nghiệp là khá cao trong xu thế công nghiệp đang dần trở thành chủ chốt. Việc tập trung phát triển nền kinh tế công nghiệp cũng như những lợi ích nêu trên sẽ góp phần thay đổi vị thế của các khu công nghiệp, dẫn tới thị trường nhà đất khu vực này có thêm cơ hội tăng giá. Những mảnh đất khu công nghiệp sau khi mua có thể chuyển đổi công năng thành những dự án nhà ở, giá trị đất theo đó tăng lên gấp nhiều lần so với khi mới đầu tư. Nếu như hồ sơ pháp lý rõ ràng, đầy đủ, nhà đầu tư còn có thể thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng phục vụ việc sản xuất, phát triển mô hình kinh doanh.

Những điểm cần lưu ý trước khi "rót tiền" mua đất khu công nghiệp

Tuy là một loại hình bất động sản nhiều tiềm năng sinh lời, nhưng đồng thời cũng ẩn chứa không ít rủi ro, chính vì vậy, nhà đầu tư cần lưu ý một số điểm sau trước khi quyết định xuống tiền mua đất khu công nghiệp.

Thời hạn sử dụng của đất khu công nghiệp không được quá 70 năm

Theo Nghị định 43/2014 NĐ-CP và Luật đất đai 2014, thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp sẽ tùy thuộc vào thời hạn của dự án, nhưng không được quá 70 năm. Nếu như thời hạn đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của khu đất đó thì chủ đầu tư cần phải xin phép các cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng như thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định pháp luật nếu được cho phép tiếp tục sử dụng đất.

Nếu muốn xin gia hạn sử dụng đất, theo quy định người sử dụng đất khu công nghiệp phải nộp hồ sơ yêu cầu trước khi hết thời hạn sử dụng đất 6 tháng. Hồ sơ cần có những giấy tờ chính như: Đơn đăng ký biến động đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ khác thể hiện việc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án đầu tư phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo mẫu, chứng từ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính…

Vội vàng xuống tiền mà không kiểm tra thông tin

Mua phải những khu đất công nghiệp có thông tin quy hoạch mập mờ, chưa được cấp phép xây dựng hoặc chậm trễ đầu tư... là những rủi ro mà nhà đầu tư có thể đối mặt nếu vội vàng "rót tiền" mà không kiểm tra kỹ thông tin. Đã có không ít trường hợp những khu đất công nghiệp được môi giới quảng cáo, tô vẽ hoành tráng nhưng thực chất lại không có tiềm năng phát triển, nhà đầu tư đổ tiền vào rất dễ bị chôn vốn. Người dân có nhu cầu về nhà ở xung quanh khu vực đất công nghiệp chủ yếu đều là công nhân, hộ gia đình trẻ (thu nhập thấp, tính ổn định không cao do hay thay đổi chỗ làm). Do đó, những nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi sẽ phù hợp hơn với việc kinh doanh phòng trọ khu vực đất công nghiệp.

Thận trọng trong việc thuê đất khu công nghiệp

Nhiều doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường lựa chọn hình thức thuê đất trong khu công nghiệp làm địa điểm phát triển sản xuất kinh doanh, những cách thức này sẽ có những ưu điểm và những mặt hạn chế mà chủ doanh nghiệp cần lưu ý như:

Ưu điểm

- Hạ tầng, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật, xử lý nước thải được đầu tư, giao thông kết nối thuận tiện,...

- Khi thuê đất trong các khu công nghiệp, doanh nghiệp sẽ được ưu đãi thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp tùy theo địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn hay đặc biệt khó khăn.

- Dễ dàng thực hiện việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án vì nhìn chung sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ và nằm trong các khu công nghiệp nên tuân thủ theo các quy định hiện hành và thuận lợi trong quá trình cấp phép.

Hạn chế

- Người thuê đất khu công nghiệp với mục đích xây dựng nhà máy phải thanh toán chi phí dịch vụ công nghiệp và bảo dưỡng cơ sở hạ tầng.

- Việc sử dụng đất khi xây dựng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

- Trong trường hợp xảy ra va chạm hoặc tranh chấp với chủ đầu tư, khách thuê có thể bị chèn ép hoặc thậm chí trở thành bên yếu thế hơn do bị bất lợi về các điều khoản trong hợp đồng. Vì thế, trước khi quyết định thuê đất cần tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đầu tư, tư vấn từ luật sư hoặc những người có kinh nghiệm trong quá trình thương thảo hợp đồng thuê đất.

Sau khi thuê đất khu công nghiệp có thể chuyển nhượng cho bên thứ 3 thuê lại

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013, nếu chủ thể thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng. Nói cách khác, khi doanh nghiệp thuê toàn bộ thời gian sử dụng đất khu công nghiệp và trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian, nhưng sau đó không có nhu cầu sử dụng thì hoàn toàn có thể chuyển nhượng cho bên khác thuê lại để thu hồi chi phí hoặc nhận lấy một khoản lợi ích.

Tiềm năng phát triển của bất động sản khu công nghiệp trong tương lai

Tỷ lệ lấp đầy tương đối cao: Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế, tính đến tháng 11/2019, cả nước đã có tổng cộng 335 khu công nghiệp được thành lập. Số liệu ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình ở ngưỡng 75% trở lên. Mặc dù vậy, nguồn đất công nghiệp cũng liên tục được tăng cao nhờ sự tăng trưởng mạnh trong tốc độ phát triển công nghiệp. Qua đó có thể thấy, bất động sản khu công nghiệp có sức hút không hề kém so với những phân khúc khác.

Giá thuê có xu hướng tăng: BĐS công nghiệp ở Việt Nam có mức thuê tương đối cao, khoảng 95 USD/m2 cho chu kỳ thuê 50 năm. Mức giá này còn cao hơn nữa ở nhiều nơi có tốc độ phát triển mạnh. Điều này thể hiện do nhu cầu thuê lớn, nên mức giá mới được đẩy lên cao.

Sự hình thành của nhiều cụm công nghiệp trọng điểm: Khu vực phía Bắc, chúng ta có thể kể đến những cụm công nghiệp nổi bật như Hà Nội, Hải Phòng. Còn tại khu vực miền Trung, có Đà Nẵng và Quảng Ngãi cũng thu hút được nhiều dự án đầu tư BĐS mới. Phía Nam là khu vực sở hữu diện tích lớn nhất cả nước, đây chính là một trong những lợi thế khiến khu vực này phát triển năng động nhất, có thể nhắc đến các tỉnh miền Đông Nam Bộ như TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu...