Bỏ khung giá đất - “Đòn bẩy” giải phóng các nguồn lực về đất đai

Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua với nhiều nội dung mới, mang tính đột phá. Những thay đổi này được đánh giá sẽ giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn của thị trường bất động sản, cũng như những bất cập trong vấn đề quản lý đất đai. 

Để hiểu thêm về tác động của Luật Đất đai 2024, cũng như những kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản, phóng viên đã có cuộc trao đổi với bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội.

Bà có đánh giá gì về những thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua vào ngày 18/1?

Phải nói rằng, Luật Đất đai 2024 là một bộ luật được mong chờ nhất. Bởi vì, những nội dung mới trong Luật Đất đai 2024 sẽ giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn của thị trường bất động sản, cũng như những bất cập trong vấn đề quản lý đất đai. 

Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua có rất nhiều nội dung mới, mang tính đột phá sẽ giải quyết những vướng mắc về pháp lý cho các dự án bất động sản còn đang dang dở. Từ đó giúp bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển lành mạnh, bền vững.

Một trong những nội dung mang tính đột phá của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm để phù hợp với giá thị trường. Bà có đánh giá gì về quy định mới này?

Một trong những điểm mới trong Luật Đất Đai sửa đổi vừa được thông qua là việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm. Quy định này được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực lớn tới thị trường bất động sản.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo từng khu vực, vị trí. Đối với những khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì việc xây dựng bảng giá đất sẽ được xác định dựa trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương đã được giao quyền quyết định bảng giá đất hàng năm. Việc trao quyền chủ động tự quyết cho các địa phương sẽ giúp bảng giá đất phù hợp với thực tế mỗi nơi và biến động thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên tham gia vì bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong nhiều trường hợp.

Theo bà, khi giá đất sát với giá thị trường sẽ tác động ra sao đến thị trường bất động sản, cũng như nhu cầu tiếp cận đất đai, nhà ở của người dân?

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 chắc chắn sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong nước. Theo đó, bộ luật này sẽ giúp nhiều dự án bất động sản gỡ vướng pháp lý, triển trai nhanh hơn. Từ đó nguồn cung bất động sản sẽ được khởi thông và cải thiện.

Trước đây, việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng. Tuy nhiên, hiện nay, trong Luật Đất đai 2024 đã có các quy định cụ thể, xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi có phương thức, quy định rõ ràng thì các chủ đầu tư có thể tiếp cận quỹ đất, nguồn cung trên thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

Tiếp đến, Luật Đất đai 2024 cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân, bảo vệ quyền lợi của họ bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, bao gồm cả những người đang định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai cho các đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, doanh nghiệp như nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.

Còn đối với các doanh nghiệp, Luật Đất đai 2024 sẽ giúp họ có thuận lợi gì trong việc tiếp cận đất đai để phát triển dự án, thưa bà?

Luật Đất đai 2024 mới được thông qua đã cho phép doanh nghiệp hoặc các bên liên quan có thể nộp sử dụng đất đất hàng năm. Từ góc độ của doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, họ sẽ có thêm lựa chọn hoặc nộp tiền sử dụng đất một lần hoặc nộp hàng năm. Và các địa phương được áp dụng chính sách này cũng có thêm các lựa chọn linh hoạt về phương án đầu tư. Điều này sẽ giải phóng các nguồn lực về đất đai, tác động tích cực và đón đầu các cơ hội phát triển kinh tế trong trung và dài hạn.

Trong thời gian tới, việc chuyển giao giữa luật cũ và luật mới sẽ gặp phải những khó khăn gì, thưa bà?

Mặc dù cả Luật Đất đai 2024 đã được bấm nút thông qua nhưng phải đến ngày 1/1/2025 mới chính thức có hiệu lực. Từ nay đến ngày luật có hiệu lực là khoảng thời gian để cân nhắc về tính đồng bộ với các bộ luật liên quan ở trong các Nghị định, Thông tư hướng dẫn tới đây. Do đó, cần có khoảng 1 năm để chuẩn bị văn bản hướng dẫn cho bộ luật này được áp dụng vào thực tế một cách hiệu quả nhất. 

Luật mới chỉ là phần, còn Thông tư, Nghị định hướng dẫn thi hành luật mới chỉ rõ, giải quyết được các vấn đề trong thực tiễn để các chủ thể thực hiện theo.

Bà có kỳ vọng gì về sự phục hồi của thị trường bất động sản sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực?

Tôi mong rằng, Luật Đất đai 2024 cũng như Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi sớm được áp dụng vào trong thực tế. Đồng thời, các Thông tư, nghị định, văn bản dưới luật sẽ giúp cán bộ công chức Nhà nước dễ áp dụng. Nếu áp dụng hiệu quả, bộ luật này sẽ thúc đẩy nguồn cung trên thị trường phát triển nhanh chóng. Hoạt động đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh cùng với những  triển vọng phát triển kinh tế sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc.

Về thời điểm và khả năng phục hồi của thị trường bất động sản phục thuộc rất nhiều yếu tố như tháo gỡ về pháp lý, sản phẩm, nguồn vốn… Tuy nhiên, theo đánh giá của đơn vị chúng tôi, thị trường địa ốc sẽ có những chuyển biến tích cực hơn sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Bên cạnh đó, sự nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ, thị trường sẽ rộng cửa phục hồi.

Cảm ơn bà về buổi trao đổi.