Nguồn cung căn hộ phía Nam sẽ tăng sau Luật Đất đai 2024

Nguồn cung thấp nhất trong 5 năm

Theo báo cáo thị trường của DKRA Group, trong năm 2023, TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận có 126 dự án căn hộ, cung cấp ra thị trường 22.071 căn. Nguồn cung mới và nguồn cung trên thị trường sơ cấp sụt giảm, lần lượt bằng 60%, 68% so với nguồn cung năm 2022, đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. 

Các dự án tập trung phân bổ tại TP Hồ Chí Minh và Bình Dương. Trong đó, TP Hồ Chí Minh dẫn đầu thị trường, chiếm 64% tổng nguồn cung sơ cấp, phần lớn đến từ các dự án thuộc khu Đông. 

Trong năm 2023, sức cầu trên thị trường căn hộ phía Nam tăng nhẹ thời điểm nửa cuối năm. Tuy nhiên,nhìn chung trong cả năm 2023 vừa qua, tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt ở mức khoảng 44% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Đây cũng chính là mức thấp nhất so với bình quân các năm 2020-2022 (dao động từ 68%-87%).

Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá 40-50 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, kết nối thuận tiện về trung tâm thành phố.

Mức giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm. Để kích cầu cho thị trường, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh nhiều chính sách chiết khấu ưu đãi thanh toán, ân hạn gốc, lãi vay. Trong khi đó, thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn ở mức thấp. Mặt bằng giá ghi nhận giảm phổ biến 3%-8% so với cuối năm 2022. tập trung phần lớn ở các dự án đang trong thời gian hoàn thiện pháp lý.

Mới đây, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản thương mại năm 2023 vẫn còn rất khan hiếm. Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, chỉ bằng 32% so với năm 2018 (thời điểm chưa xảy ra đại dịch).

Hơn nữa, cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng mất cân đối. Thị trường đang thiếu vắng các sản phẩm nhà ở giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ liên tục sụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. 

Luật Đất đai sẽ làm nguồn cung tăng lên 

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Bất động sản Batdongsan.com khu vực miền Nam cho biết, có nhiều nguyên nhân khiến nguồn cung căn hộ phía Nam ngày càng sụt giảm. Trong đó, nguyên nhân chính là do nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn bị siết chặt. Bên cạnh đó, hiện nay, một trong những lý do khiến nhiều dự án nhà ở bị trì hoãn kéo dài là khâu giải phóng mặt bằng và đền bù chưa được thoả đáng. 

Theo ông Tuấn, Luật Đất đai mới được thông qua sẽ giúp các dự án căn hộ cởi bỏ được những rào cản về pháp lý, từ đó sẽ cải thiện được nguồn cung trong thời gian tới. Theo đó, quy định xây dựng bảng giá đất theo thực tế thị trường trong Luật Đất đai sẽ hỗ trợ quỹ đất phát triển nhà ở được triển khai nhanh hơn.

Tiếp đến, Luật Đất đai (sửa đổi) đã xác định cụ thể loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất nào phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá. Khi các chủ đầu tư có phương thức định giá đất, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung nhà đất trên thị trường sẽ không còn khan hiếm như ở thời điểm hiện tại.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 cũng có các quy định nhằm tăng khả năng tiếp cận đất và bảo vệ quyền lợi cho nhiều người dân. Cụ thể như việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công nhân Việt Nam, bao gồm những người định cư, sinh sống ở nước ngoài, chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số, quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, không nên quá kỳ vọng vào việc thông qua Luật Đất đai 2024 sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng.  Bởi vì, để Luật được thẩm thấu sâu rộng vào thực tế sẽ mất thêm một khoảng thời gian 8-12 tháng. Đây cũng là lý do Quốc hội sớm thông qua Luật Đất đai để đến năm 2025, các bên tham gia vào thị trường sẽ cùng thảo luận và chuẩn bị phương án áp dụng vào trong thực tế. 

Giới chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo, năm 2024, nguồn cung căn hộ mới tại thị trường phía Nam sẽ tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000-15.000 căn. Phần lớn nguồn cung sẽ tập trung tại TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, căn hộ hạng A vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung tại thị trường TP Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới tại các tỉnh thành phía Nam sẽ không có nhiều biến động so với cuối năm 2023. Dự kiến, nguồn cung mới sẽ khởi sắc từ quý III/2024 khi những chính sách pháp lý bắt đầu “ngấm” lên thị trường.

Còn theo giới chuyên gia của VARS, trong năm 2024, tần suất ra mắt các nguồn cung căn hộ mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Cuối quý I, đầu quý II sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường. Trong đó, tỉnh Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng ở khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới, lần đầu tiên ra mắt trên thị trường. kế tiếp là TP Hồ Chí Minh với khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho.